This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
« Marchand de biens fiscalité », « marchand de biens et TVA » : les réponses en ligne se contredisent souvent. Comment le métier fonctionne vraiment en 2026, vu de l’intérieur, et pourquoi sa fiscalité explique le prix qu’il propose au vendeur.
L’essentiel
- Le marchand de biens paie des droits de mutation réduits à 0,715 % s’il s’engage à revendre dans les 5 ans.
- À la revente, la TVA porte selon les cas sur la marge, sur le prix total, ou ne s’applique pas.
- Son gain est un bénéfice commercial, imposé chaque année, sans abattement pour durée de détention.
Un marchand de biens est un professionnel qui achète des maisons, des immeubles ou des terrains pour les revendre, souvent après travaux ou division. Fiscalement, il bénéficie de frais de notaire réduits (0,715 % au lieu d’environ 6,32 %) s’il s’engage à revendre dans les cinq ans, il applique la TVA immobilière selon la nature du bien vendu, et son gain est imposé comme un bénéfice d’entreprise, pas comme la plus-value d’un particulier. Ce cadre explique en grande partie le prix qu’il peut proposer.
Pourquoi un marchand de biens paie des frais de notaire réduits
Un particulier qui achète dans l’ancien paie environ 5,8 % de droits de mutation, et 6,32 % dans la grande majorité des départements, qui ont relevé leur taux depuis le 1er avril 2025 (loi de finances pour 2025). S’y ajoutent les émoluments du notaire.
L’article 1115 du code général des impôts prévoit un régime à part pour les professionnels assujettis à la TVA qui achètent pour revendre. S’ils prennent dans l’acte l’engagement de revendre dans un délai de cinq ans, les droits de mutation sont remplacés par une taxe de publicité foncière de 0,715 %. Le délai est ramené à deux ans pour certaines reventes par lots. Si le bien n’est pas revendu à temps, les droits normaux deviennent exigibles, avec l’intérêt de retard. Seule la force majeure peut l’en dispenser, et le juge l’admet rarement.
La TVA sur marge : qui la paie, et quand
La TVA immobilière dépend de ce que le marchand revend, pas de ce qu’il a payé :
- Maison ou immeuble achevé depuis plus de cinq ans, même rénové : la vente est en principe exonérée de TVA. L’acheteur paie les droits de mutation ordinaires. C’est le cas le plus fréquent.
- Immeuble neuf (achevé depuis moins de cinq ans, ou rendu à l’état neuf par de très gros travaux) : TVA de 20 % sur le prix total, et droits réduits pour l’acheteur.
- Terrain à bâtir acheté sans TVA, par exemple à un particulier, puis revendu comme terrain à bâtir : TVA sur la marge (article 268 du CGI), soit 20 % de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat.
La TVA est comprise dans le prix payé par l’acheteur et reversée par le marchand de biens. Le vendeur particulier n’en facture aucune.
Au 1er janvier 2027, la règle change pour les terrains. L’ordonnance du 17 décembre 2025 transfère la TVA dans un nouveau code (code des impositions sur les biens et services) et limite la TVA sur la marge : un terrain à bâtir acheté à un particulier qui l’avait acquis sans TVA sera en général taxé sur le prix total. Le détail est dans notre article sur la TVA des terrains à bâtir au 1er janvier 2027.
Comment un marchand de biens est imposé sur ses gains
Le marchand de biens exerce une activité commerciale. Son gain n’est donc pas une plus-value immobilière : il n’a droit ni aux abattements pour durée de détention ni à l’exonération de la résidence principale. Le bénéfice se calcule par opération : prix de vente moins achat, frais, travaux, intérêts et taxes. En nom propre, il relève de l’impôt sur le revenu (bénéfices industriels et commerciaux) et des cotisations sociales ; en société, de l’impôt sur les sociétés : 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice pour les petites entreprises éligibles, 25 % au-delà.
Exemple chiffré : une maison ancienne rénovée puis revendue
Exemple fictif. Une société de marchand de biens achète 300 000 € une maison des années 1960 à rénover, avec l’engagement de revendre, y fait 90 000 € de travaux et la revend 450 000 € dix-huit mois plus tard. La maison ayant plus de cinq ans, la vente est exonérée de TVA.
| Prix d’achat | 300 000 € |
| Droits réduits à 0,715 % (hors émoluments du notaire) | 2 145 € |
| Travaux toutes taxes comprises | 90 000 € |
| Intérêts, assurances, taxe foncière, diagnostics, frais de vente | 15 000 € |
| Bénéfice avant impôt (450 000 € moins 407 145 €) | 42 855 € |
| Impôt sur les sociétés (15 % puis 25 %) | 6 464 € |
| Bénéfice net, soit environ 8 % du prix de revente | 36 391 € |
Avec des droits ordinaires de 6,32 %, le bénéfice avant impôt tomberait à environ 26 000 €. Un dépassement de travaux ou six mois de vente en plus suffisent à faire fondre la marge : c’est ce risque que le prix d’achat intègre.
Vendre à un marchand de biens : avantages et inconvénients
Le bien est acheté avec ses défauts, souvent sans condition de prêt, et le calendrier se discute.
L’offre tient compte des travaux, des frais, de l’impôt et du temps de revente : elle est inférieure au prix d’un bien rénové.
Extrait Kbis, opérations passées, financement : un professionnel doit pouvoir les montrer.
Côté fiscal, rien ne change pour le vendeur : il paie sa plus-value comme avec n’importe quel acheteur, et en est exonéré s’il vend sa résidence principale (voir les règles de la plus-value immobilière en 2026). Pour une maison héritée à plusieurs, voyez aussi comment vendre un bien en indivision.
L’acheteur final, lui, traite avec un vendeur professionnel, présumé connaître les vices du bien ; si de gros travaux ont été faits, les garanties des entreprises, dont la décennale, l’accompagnent.
Les erreurs à éviter
- Comparer l’offre au prix d’un bien rénové : il faut la comparer au prix du bien dans son état réel.
- Signer sans vérifier l’acheteur : statut, financement et délai de signature doivent figurer clairement dans la promesse.
Pour comparer les options, voyez notre page vendre à un marchand de biens.
Questions fréquentes
Comment un marchand de biens est-il imposé ?
Comme un commerçant : son bénéfice est soumis à l’impôt sur le revenu s’il exerce en nom propre, ou à l’impôt sur les sociétés (15 % puis 25 %) en société. Le régime des plus-values des particuliers ne s’applique pas.
Qu’est-ce que la TVA sur marge, et qui la paie ?
Une TVA de 20 % calculée sur la seule différence entre prix de vente et prix d’achat. Comprise dans le prix payé par l’acheteur, elle est reversée par le marchand de biens.
Pourquoi un marchand de biens paie-t-il des frais de notaire réduits ?
Parce qu’il achète pour revendre : l’article 1115 du CGI remplace les droits de mutation par une taxe de 0,715 % s’il s’engage à revendre dans les cinq ans. Sinon, il doit les droits normaux avec l’intérêt de retard.
Vendre à un marchand de biens : avantages et inconvénients pour le vendeur ?
Avantages : achat en l’état, rapidité, peu de conditions suspensives. Inconvénient : un prix inférieur à celui d’un bien rénové, puisque le marchand assume travaux, frais, impôt et risque.
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Sources : BOFiP, BOI-ENR-DMTOI-10-40 : régime des achats par les professionnels avec engagement de revendre (article 1115 du CGI, délai de 5 ans, délai de 2 ans pour certaines reventes par lots, conséquences du non-respect) · Code général des impôts, article 1115 (engagement de revendre) · Code général des impôts, article 268 (TVA sur la marge) · Service-public.fr, ventes immobilières : relèvement possible du taux départemental des droits de mutation à 5 % à partir du 1er avril 2025 (loi de finances pour 2025) · Groupe Serenity, TVA sur les terrains à bâtir : ordonnances n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 et n° 2026-671 du 27 juillet 2026, entrée en vigueur au 1er janvier 2027 · Hayot Expertise, TVA immobilière du marchand de biens : marge, prix total et droits de mutation (2026) · CPIM, Marchand de biens : régime fiscal 2026 (BIC, impôt sur les sociétés 15 % puis 25 %) · CMS Francis Lefebvre, TVA sur marge dans les ventes immobilières
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