This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
Seuils en vigueur depuis le 1er octobre 2026, calcul trimestriel par la Banque de France, frais inclus dans le TAEG : ce plafond légal pèse plus qu’on ne le croit sur l’obtention d’un prêt.
L’essentiel
- Le taux d’usure est le coût maximal légal d’un crédit : au-delà, la banque ne peut pas prêter.
- Depuis le 1er octobre 2026, il est de 5,40 % pour un prêt immobilier de 20 ans et plus.
- Il se compare au TAEG, assurance et frais compris, et non au seul taux du prêt.
Quand une banque étudie un prêt immobilier, elle vérifie le revenu, l’apport, l’endettement… et un chiffre que l’emprunteur connaît rarement : le taux d’usure. C’est un plafond légal. Un crédit dont le coût total le dépasse ne peut tout simplement pas être accordé, même si l’emprunteur est solvable.
Un plafond pour protéger l’emprunteur
Le code de la consommation qualifie d’usuraire un prêt dont le coût dépasse de plus d’un tiers le taux moyen pratiqué par les banques au trimestre précédent pour des crédits comparables. Le taux d’usure est donc ce coût maximal autorisé, fixé par catégorie de prêt. L’idée est simple : empêcher qu’un emprunteur fragile se voie proposer un crédit hors de prix, qu’il aurait du mal à rembourser.
Qui le fixe, et quand ?
La Banque de France collecte chaque trimestre les taux effectivement pratiqués par un large échantillon d’établissements. Elle en déduit des taux moyens, qu’elle augmente d’un tiers. Les seuils obtenus sont publiés au Journal officiel avant le début du trimestre suivant. Le plafond suit donc le marché avec un temps de retard : quand les taux montent vite, il peut rester un moment en dessous de ce que les banques voudraient pratiquer.
Depuis le 1er octobre 2026, les seuils des prêts immobiliers à taux fixe sont les suivants :
Nous expliquons dans un autre article ce que change la remontée du taux d’usure cet automne et qui en profite le plus.
Ce n’est pas le taux du prêt qui compte, mais le TAEG
Le plafond s’applique au taux annuel effectif global (TAEG), qui additionne tous les coûts obligatoires du crédit :
- les intérêts ;
- l’assurance emprunteur, souvent le poste le plus lourd pour un emprunteur âgé ou ayant un problème de santé ;
- les frais de dossier et de courtage ;
- les frais de garantie (caution ou hypothèque).
Avec des taux nominaux moyens autour de 3,7 % sur 20 ans en octobre 2026, la marge sous le plafond reste confortable pour la plupart des dossiers. Mais pour un emprunteur dont l’assurance est chère, le TAEG peut s’approcher dangereusement du seuil.
Exemple chiffré : le poids de l’assurance sur un prêt de 200 000 €
Prêt de 200 000 € sur 20 ans au taux moyen de 3,7 %. Deux emprunteurs, deux tarifs d’assurance (hypothèses, calculés sur le capital emprunté).
| Mensualité hors assurance | 1 181 € |
| Assurance à 0,10 % par an (jeune emprunteur) | 17 € par mois |
| Assurance à 0,40 % par an (profil à risque) | 67 € par mois |
| Écart sur 20 ans, à intégrer dans le TAEG | 12 000 € |
À taux de prêt identique, le second emprunteur a un TAEG nettement plus élevé : c’est lui qui risque de buter sur le seuil.
Que faire si le TAEG dépasse le seuil ?
- Changer d’assurance emprunteur : la délégation d’assurance, possible à tout moment, réduit souvent nettement le coût.
- Allonger ou raccourcir la durée : chaque tranche de durée a son propre seuil.
- Augmenter l’apport pour réduire le montant emprunté et donc le poids des frais.
- Passer par un courtier, qui connaît les banques les plus souples selon les profils.
Le taux d’usure n’est d’ailleurs qu’un des filtres : la banque vérifie aussi l’endettement et la durée, selon les règles du Haut Conseil de stabilité financière, puis l’ensemble du dossier, comme nous le détaillons dans ce que la banque contrôle avant de vous prêter.
Et pour les vendeurs ?
Quand le crédit se durcit, une partie des acheteurs disparaît, et les délais de vente s’allongent : plus de 100 jours en moyenne en 2026. Pour un bien qui demande des travaux ou attire peu les particuliers, vendre à un professionnel qui ne dépend pas d’un prêt bancaire peut être une solution. Groupe Serenity étudie ces dossiers avec un premier retour sous 48 heures.
Questions fréquentes
Quel est le taux d’usure pour un prêt immobilier sur 25 ans ?
Depuis le 1er octobre 2026, il est de 5,40 % pour tous les prêts immobiliers à taux fixe de 20 ans et plus, donc aussi pour 25 ans.
Le taux d’usure s’applique-t-il au taux nominal ?
Non. Il s’applique au TAEG, qui comprend les intérêts, l’assurance emprunteur, les frais de dossier et de courtage et les frais de garantie.
À quelle fréquence le taux d’usure change-t-il ?
Chaque trimestre. La Banque de France calcule les nouveaux seuils à partir des taux du trimestre précédent, et ils sont publiés au Journal officiel avant d’entrer en vigueur.
Que faire si mon prêt est refusé à cause du taux d’usure ?
Faire baisser le TAEG : changer d’assurance emprunteur, ajuster la durée, augmenter l’apport ou passer par un courtier qui connaît les banques les plus souples.
Le taux d’usure est-il le même dans toutes les banques ?
Oui. Les seuils sont fixés par catégorie de prêt et s’imposent à tous les établissements, quelle que soit leur politique commerciale. Ce qui change d’une banque à l’autre, c’est le TAEG proposé.
Sources : Articles L. 314-6 à L. 314-9 du code de la consommation · Avis relatif à l’application des articles L. 314-6 et suivants, JO du 26 septembre 2026 · Banque de France, seuils de l’usure
Photo : Abdoucondorcet, CC0, wikimedia