This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
Nouveaux seuils publiés au Journal officiel du 26 septembre 2026, taux moyens en hausse, règles du HCSF inchangées : ce que la remontée de l’usure change concrètement pour les emprunteurs cet automne.
L’essentiel
- Le taux d’usure sur 20 ans et plus passe de 5,29 % à 5,40 % au 1er octobre 2026.
- Il profite surtout aux emprunteurs dont l’assurance est chère et aux petits montants.
- Les taux de crédit montent aussi : environ 3,66 % sur 20 ans en moyenne.
Depuis le 1er octobre 2026, le taux d’usure des prêts immobiliers de 20 ans et plus est passé de 5,29 % à 5,40 %. Une hausse modeste en apparence, mais qui compte pour les dossiers qui bloquaient de peu sur ce plafond légal. Si vous découvrez cette notion, notre article sur le rôle du taux d’usure dans un crédit immobilier explique comment il est calculé.
Les nouveaux seuils
- prêts de moins de 10 ans : 4,09 % ;
- de 10 à moins de 20 ans : 4,68 % ;
- 20 ans et plus : 5,40 %.
Ces seuils s’appliquent au TAEG, c’est-à-dire au coût total du crédit, assurance, frais de dossier et de garantie compris.
Ces seuils ne valent que jusqu’au 31 décembre 2026. Les suivants, publiés fin décembre au Journal officiel, s’appliqueront au premier trimestre 2027 : une offre émise après cette date sera comparée au nouveau plafond.
Qui en profite ?
La remontée de l’usure donne de l’air aux emprunteurs dont le coût d’assurance est élevé, parce qu’ils sont plus âgés, ont un antécédent de santé ou une profession à risque. Leur TAEG dépassait parfois le plafond alors même que leur revenu et leur apport étaient suffisants. Les petits montants empruntés, pour lesquels les frais fixes pèsent proportionnellement plus lourd, sont aussi concernés : quelques centaines d’euros de frais de dossier ou de garantie font davantage grimper le TAEG d’un prêt de 80 000 € que celui d’un prêt de 300 000 €.
Pourquoi ce n’est qu’une demi-bonne nouvelle
Si le plafond monte, c’est parce que les taux moyens pratiqués par les banques ont monté au trimestre précédent. En octobre 2026, les taux remontent encore : environ 3,66 % sur 20 ans en moyenne, et plusieurs courtiers anticipent un rapprochement des 4 % sur certains profils d’ici la fin de l’année. Le pouvoir d’achat immobilier, lui, continue de s’éroder.
Le calcul est mécanique : le seuil correspond au taux effectif moyen du trimestre précédent, augmenté d’un tiers. Un plafond de 5,40 % traduit donc un coût moyen d’environ 4,05 %, assurance et frais compris, contre environ 3,97 % pour l’ancien plafond de 5,29 %. Le plafond ne fait que suivre le marché.
Exemple chiffré : ce que coûte une remontée vers 4 %
Prêt de 200 000 € sur 20 ans, hors assurance, au taux moyen actuel puis au niveau anticipé par certains courtiers.
| Mensualité à 3,66 % | 1 176 € |
| Mensualité à 4 % | 1 212 € |
| Intérêts sur 20 ans à 3,66 % | 82 300 € |
| Intérêts sur 20 ans à 4 % | 90 900 € |
| Surcoût total | environ 8 500 € |
36 € de plus chaque mois : de quoi faire basculer un dossier proche de la limite d’endettement, même si le taux d’usure, lui, n’est pas dépassé.
Par ailleurs, les autres règles n’ont pas bougé : le Haut Conseil de stabilité financière a confirmé le 15 septembre 2026 le plafond de 35 % d’endettement et la durée maximale de 25 ans. Nous détaillons ces limites et leurs dérogations dans notre article sur les règles du HCSF.
Comment en tirer parti
- Faites refaire une simulation si votre dossier avait été refusé pour dépassement de l’usure avant octobre.
- Comparez les assurances emprunteur : c’est le levier qui fait le plus varier le TAEG, surtout après 50 ans ou avec un antécédent de santé.
- N’attendez pas trop : si les taux continuent de monter, le seuil du premier trimestre 2027 montera aussi, mais votre mensualité avec.
Les primo-accédants ont un levier de plus : le prêt à taux zéro, dont l’intérêt grandit quand les taux approchent 4 %.
Côté vendeurs
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Questions fréquentes
Quel est le taux d’usure en octobre 2026 ?
Pour un prêt immobilier à taux fixe : 4,09 % sous 10 ans, 4,68 % de 10 à moins de 20 ans et 5,40 % pour 20 ans et plus, jusqu’au 31 décembre 2026.
Pourquoi le taux d’usure augmente-t-il ?
Il est calculé à partir des taux moyens pratiqués par les banques au trimestre précédent, augmentés d’un tiers. Ces taux ayant monté, le plafond monte aussi.
Mon dossier refusé cet été peut-il passer maintenant ?
Peut-être, s’il avait été refusé de peu pour dépassement de l’usure. Faites refaire une simulation, en comparant aussi les assurances emprunteur.
La règle des 35 % d’endettement a-t-elle changé ?
Non. Le HCSF a confirmé le 15 septembre 2026 le plafond de 35 % d’endettement, assurance comprise, et la durée maximale de 25 ans.
L’assurance emprunteur compte-t-elle dans le taux d’usure ?
Oui. Le seuil se compare au TAEG, qui inclut l’assurance emprunteur obligatoire. C’est pourquoi une assurance moins chère peut suffire à repasser sous le plafond.
Sources : Avis relatif aux seuils de l’usure, JO du 26 septembre 2026 · HCSF, réunion du 15 septembre 2026 · Meilleurtaux et Pretto, baromètres d’octobre 2026
Photo : Abdoucondorcet, CC0, wikimedia