This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
L’impôt sur la fortune immobilière touche les foyers dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d’euros. Les logements loués meublés à titre professionnel peuvent en être exonérés, mais l’administration et les juges appliquent les conditions à la lettre. Un déficit, une vacance ou des retraites trop élevées suffisent à perdre l’avantage.
L’essentiel
- L’IFI touche les patrimoines immobiliers nets de plus de 1,3 million d’euros.
- Les logements d’un loueur en meublé professionnel en sortent si les recettes dépassent 23 000 € et le bénéfice plus de 50 % des revenus professionnels.
- Un déficit ou un logement vide au 1er janvier suffit à perdre l’exonération.
L’IFI a remplacé l’ISF en 2018 et ne vise que l’immobilier, détenu directement ou à travers des sociétés. La loi de finances pour 2026 n’en a modifié ni le seuil ni le barème : le projet d’« impôt sur la fortune improductive », voté un temps à l’Assemblée nationale, n’a pas été retenu dans le texte final. Les règles qui suivent s’appliquent donc à la déclaration 2026.
Rappel : qui paie l’IFI
- Le foyer dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier.
- Le barème commence à 0,5 % pour la fraction comprise entre 800 000 € et 1,3 million, puis monte jusqu’à 1,5 % au-delà de 10 millions. Une décote réduit l’impôt entre 1,3 et 1,4 million.
- La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur.
- Les dettes liées aux biens taxables (emprunt d’achat, travaux, taxe foncière) sont déductibles, dans certaines limites.
Pour les autres leviers, voyez aussi comment réduire son IFI avant la prochaine déclaration.
L’exonération des biens professionnels
Les immeubles affectés à l’activité professionnelle principale du contribuable sortent de l’assiette de l’IFI. Le Code général des impôts traite la location meublée comme une activité commerciale qui peut ouvrir droit à cette exonération, si deux conditions sont réunies par les membres du foyer fiscal.
Les revenus professionnels comparés sont les salaires, les bénéfices industriels, commerciaux, agricoles ou non commerciaux et les rémunérations de gérant. Les pensions de retraite ne figurent pas dans cette comparaison, ce qui avantage les retraités loueurs. Enfin, l’activité doit être réellement exercée, à titre principal. La fiscalité courante de ces logements est détaillée dans notre article sur la fiscalité de la location meublée en 2026.
Trois points qui font perdre l’exonération
Un déficit fait tomber l’exonération. Le ministre l’a rappelé dans une réponse publiée le 9 avril 2024 : un loueur en déficit ne peut pas remplir la condition des 50 %, même si la location est sa seule activité. Or l’amortissement des biens rend souvent le résultat nul ou négatif les premières années.
- Les locaux vides. Seuls les logements effectivement loués, qui produisent des revenus, sont exonérés. Un appartement en attente de locataire au 1er janvier reste taxable.
- La confusion entre deux statuts. Être LMP au regard de l’impôt sur le revenu (recettes supérieures aux autres revenus d’activité) ne suffit pas : l’IFI compare le bénéfice, et non les recettes, aux revenus du foyer.
Un cas concret
Prenons un couple de retraités, sans autre revenu professionnel que ses locations meublées.
Exemple chiffré : un couple de retraités au 1er janvier 2026
Une maison de 900 000 € (résidence principale) et six studios meublés estimés à 1 200 000 €, avec 300 000 € d’emprunt restant. Les studios rapportent 62 000 € de recettes et 18 000 € de bénéfice.
| Maison après abattement de 30 % | 630 000 € |
| Studios moins emprunt (sans exonération) | + 900 000 € |
| Patrimoine taxable sans exonération | 1 530 000 € |
| IFI : 2 500 € (tranche à 0,5 %) + 1 610 € (tranche à 0,7 %) | 4 110 € par an |
| Avec exonération : il reste 630 000 €, sous le seuil | IFI : 0 € |
Recettes supérieures à 23 000 €, bénéfice égal à 100 % des revenus professionnels (les retraites ne comptent pas) : les studios et leur emprunt sortent de l’assiette.
Si, une année, de gros travaux amortis rendaient le résultat déficitaire, l’exonération tomberait pour l’IFI suivant.
La situation change aussi lorsqu’un membre du foyer travaille. Si l’un des conjoints perçoit 40 000 € de salaire net imposable, le bénéfice de la location meublée doit dépasser ce montant pour représenter plus de la moitié des revenus professionnels du foyer. Avec 18 000 € de bénéfice, la condition n’est pas remplie : les studios restent taxables, et l’IFI de 4 110 € est dû. Le calcul se refait chaque année, car il dépend des revenus de l’année.
Les étapes chaque année
- Vérifier au 1er janvier que chaque logement est loué ou réellement proposé à la location dans le cadre de l’activité.
- Faire établir le bénéfice de l’exercice par l’expert-comptable et le comparer aux revenus professionnels du foyer.
- Conserver les preuves : baux, relevés de loyers, liasse fiscale.
- Évaluer les biens à leur valeur de marché, avec des références de ventes récentes.
Les erreurs à éviter
- Exonérer un bien sans vérifier le résultat de l’année : un déficit suffit à rendre l’impôt exigible, avec intérêts de retard en cas de contrôle.
- Déduire les emprunts des biens exonérés : les dettes liées à des biens hors assiette ne se déduisent pas.
- Pour un non-résident, croire que l’activité sera jugée principale : l’éloignement est souvent retenu contre lui.
Si l’exonération ne tient plus, vendre un ou plusieurs logements peut être une solution : les règles de la plus-value immobilière en 2026 pèsent alors dans le calcul.
Questions fréquentes
Un loueur en meublé non professionnel peut-il être exonéré ?
Non. Le loueur non professionnel déclare ses logements meublés à l’IFI comme n’importe quel bien immobilier.
La loi de finances pour 2026 change-t-elle quelque chose ?
Pas pour l’IFI. Elle modifie en revanche la façon d’apprécier le statut LMP des non-résidents à l’impôt sur le revenu, qui doivent désormais tenir compte de leurs revenus étrangers.
Faut-il être inscrit au registre du commerce ?
Non. Cette condition a disparu après une décision du Conseil constitutionnel de 2018 ; seuls comptent les seuils de recettes et de revenus.
Que faire si l’exonération est perdue ?
Les biens redeviennent taxables. Selon la situation, il peut être utile de revoir la stratégie : arbitrage, vente d’un ou plusieurs logements, ou réorganisation du patrimoine avec un notaire.
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Sources : Code général des impôts, articles 964, 975 et 977 · BOFiP, BOI-PAT-IFI-30-10-10-10 (exonération des actifs professionnels, location meublée) · Réponse ministérielle Vidal n° 9897, JOAN du 9 avril 2024, p. 2808 · Code général des impôts, article 155, IV (statut LMP) ; loi de finances pour 2026, article 53 · Conseil constitutionnel, décision n° 2017-689 QPC du 8 février 2018 · service-public.fr
Photo : chisloup, CC BY 3.0, wikimedia