This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
Aucune lettre de l’administration n’annonce le changement : un loueur en meublé devient professionnel dès que ses recettes remplissent deux conditions. La différence se voit peu au quotidien, beaucoup le jour où il revend.
L’essentiel
- On devient loueur professionnel sans aucune démarche, dès que les loyers meublés du foyer dépassent 23 000 € et ses autres revenus d’activité.
- À la revente, le LMNP paie l’impôt des particuliers, amortissements réintégrés ; le LMP peut être totalement exonéré après cinq ans.
- Dans notre exemple, l’écart atteint environ 35 000 € d’impôt sur une même vente.
Beaucoup de propriétaires louent en meublé avec le statut de loueur non professionnel (LMNP) sans imaginer qu’ils peuvent en changer. Pourtant, le passage au statut professionnel (LMP) ne demande aucune formalité : il résulte des chiffres de l’année. C’est souvent au départ à la retraite, quand les salaires baissent, ou après l’achat d’un second bien que la bascule se produit.
Deux conditions, appréciées chaque année
Selon l’article 155 du code général des impôts, un loueur est professionnel lorsque :
- les recettes annuelles de location meublée du foyer fiscal dépassent 23 000 € ;
- et ces recettes excèdent les autres revenus d’activité du foyer : salaires, pensions de retraite, bénéfices industriels, commerciaux, agricoles ou non commerciaux.
L’inscription au registre du commerce n’est plus une condition depuis la loi de finances pour 2020, après une décision du Conseil constitutionnel. Les revenus du patrimoine, comme les loyers d’une location nue ou les dividendes, n’entrent pas dans la comparaison. Le statut se vérifie chaque année : on peut devenir professionnel une année et redevenir non professionnel la suivante.
Ce que la bascule change au quotidien
Les loyers restent imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, comme dans la fiscalité du statut LMNP. Deux différences apparaissent :
- Le déficit d’un loueur professionnel s’impute sur son revenu global, sans limite. Celui d’un non-professionnel ne s’impute que sur ses revenus de location meublée des dix années suivantes.
- Les cotisations sociales : le professionnel relève de la sécurité sociale des indépendants (voir les cotisations sociales du loueur en meublé professionnel), au lieu des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine, portés à 18,6 % pour les loueurs non professionnels depuis 2026.
À la revente, deux régimes opposés
En LMNP, la plus-value suit le régime des particuliers, détaillé dans notre article sur les règles de la plus-value immobilière en 2026 : 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements selon la durée de détention, jusqu’à l’exonération après 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Mais pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location diminuent le prix d’acquisition retenu, ce qui gonfle la plus-value. Les résidences étudiantes, les résidences seniors et les Ehpad échappent à cette règle.
En LMP, la plus-value est professionnelle. La part correspondant aux amortissements est une plus-value à court terme, imposée au barème ; le surplus est une plus-value à long terme, taxée à 12,8 % plus les prélèvements sociaux. Il n’y a pas d’abattement pour durée de détention. En revanche, l’article 151 septies prévoit une exonération, sous deux conditions.
Entre 90 000 € et 126 000 € de recettes, l’exonération n’est que partielle. Ces deux seuils changent tout le calcul, comme le montre l’exemple suivant.
Exemple chiffré
Exemple chiffré : un meublé loué douze ans, revendu 260 000 €
Un couple a acheté un appartement 200 000 €, dont 170 000 € pour le bâti, et l’a loué meublé pendant douze ans en déduisant environ 68 000 € d’amortissements. Pour simplifier, laissons de côté les frais d’acquisition et les travaux. Calcul en LMNP :
| Prix d’achat ramené (200 000 € − 68 000 € d’amortissements) | 132 000 € |
| Plus-value brute (260 000 € − 132 000 €) | 128 000 € |
| Impôt à 19 %, après 42 % d’abattement | environ 14 100 € |
| Prélèvements sociaux à 17,2 %, après 11,55 % d’abattement | environ 19 500 € |
| Surtaxe sur les fortes plus-values (2 % de 74 240 €) | environ 1 500 € |
| Total à payer en LMNP | près de 35 100 € |
En LMP, avec plus de cinq ans d’activité professionnelle et des recettes inférieures à 90 000 €, la plus-value est entièrement exonérée. En LMP sans exonération, les 68 000 € d’amortissements seraient imposés au barème, et les 60 000 € restants à 12,8 % plus les prélèvements sociaux.
Ce calcul montre que le statut professionnel n’est pas toujours pénalisant à la revente, contrairement à une idée répandue. Tout dépend de la durée d’activité professionnelle et du niveau des recettes.
Cas concret : le départ à la retraite
Une propriétaire perçoit 26 000 € de loyers meublés par an. Salariée, elle gagnait 38 000 € : elle était non professionnelle. À la retraite, sa pension tombe à 21 000 €. Ses loyers dépassent désormais 23 000 € et sa pension : elle devient loueuse professionnelle dès cette année-là, sans démarche. Elle doit s’affilier pour ses cotisations sociales.
Attention au calendrier de la vente. Vendre quelques mois avant d’atteindre cinq ans d’activité professionnelle fait perdre l’exonération de l’article 151 septies. Si la propriétaire envisage de vendre, attendre ces cinq ans peut lui éviter tout impôt sur la plus-value.
Autre piège fréquent : croire que le statut se choisit. Il découle des chiffres, et il faut compter les recettes de tout le foyer fiscal, conjoint compris. Enfin, une plus-value LMNP calculée sans réintégrer les amortissements sera fausse.
Les étapes
- Chaque année, comparer les recettes meublées du foyer aux autres revenus d’activité.
- En cas de bascule, le signaler à l’Urssaf et vérifier le régime de cotisations.
- Tenir un tableau des amortissements déduits, utile quel que soit le statut.
- Avant toute vente, faire chiffrer les deux hypothèses par un expert-comptable.
Un logement meublé peut aussi se vendre encore loué : nous étudions la vente d’un bien occupé ou à rénover au cas par cas.
Questions fréquentes
Le statut s’apprécie-t-il par personne ou par foyer ?
Par foyer fiscal : les recettes meublées de tous ses membres s’additionnent et sont comparées aux revenus d’activité de l’ensemble du foyer.
Peut-on éviter la bascule ?
Pas en la refusant. Seule la situation compte : si les deux conditions sont remplies, le statut professionnel s’applique.
Un meublé de tourisme est-il concerné ?
Oui, ses recettes comptent. Son régime micro a en revanche été réduit en 2025 : 15 000 € et 30 % d’abattement s’il n’est pas classé.
L’exonération de l’article 151 septies couvre-t-elle les prélèvements sociaux ?
Oui, lorsqu’elle est totale. Elle porte sur l’impôt et les prélèvements sociaux de la plus-value professionnelle.
Vous avez un bien à vendre, à rénover ou en situation complexe ? Faites étudier votre bien par Groupe Serenity : réponse sous 48 heures.
Sources : Code général des impôts, article 155, IV (loueur en meublé professionnel) · Code général des impôts, articles 39 duodecies, 150 U, 150 VB et 151 septies (plus-values) · Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 84 (réintégration des amortissements) · Loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026 · Conseil constitutionnel, décision n° 2017-689 QPC du 8 février 2018 · impots.gouv.fr · service-public.fr
Photo : Kalepom, CC0, wikimedia