This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
Chiffres Insee 2025, don familial exonéré jusqu’au 31 décembre 2026 et nouvelles règles du pacte Dutreil : ce qu’il faut savoir avant de décider quoi faire de ses biens à la retraite.
L’essentiel
- Après 70 ans, l’abattement de l’assurance-vie passe de 152 500 € par bénéficiaire à 30 500 € pour tous.
- Donner la nue-propriété à 71 ans ne transmet que 70 % de la valeur fiscale du bien.
- Le don d’argent exonéré de 100 000 € pour un logement neuf ou des travaux court jusqu’au 31 décembre 2026.
Pour beaucoup de Français, la pierre a servi à tout : se loger, préparer la retraite, compléter ses revenus, transmettre. Arrivé vers 70 ans, une autre question se pose : faut-il garder ces biens jusqu’au bout, les vendre, ou commencer à les transmettre ? Il n’y a pas de réponse unique, mais quelques repères permettent de décider sans subir.
On vit plus longtemps, et plus longtemps propriétaire
Selon le bilan démographique de l’Insee, l’espérance de vie à la naissance atteint en 2025 85,9 ans pour les femmes et 80,3 ans pour les hommes. À 65 ans, il reste en moyenne 23,6 années à vivre pour une femme et 20 ans pour un homme.
Côté travail, la hausse de l’âge légal de départ est suspendue : il reste fixé à 62 ans et 9 mois jusqu’à fin 2027. Concrètement, on peut détenir un patrimoine immobilier pendant vingt ans ou plus après la fin de sa vie active. C’est une chance, mais aussi une charge : entretien, travaux énergétiques, gestion locative, fiscalité.
Pourquoi l’âge de 70 ans compte
Ce seuil n’a rien de magique, mais plusieurs règles fiscales s’y attachent :
- Assurance-vie : les sommes versées avant 70 ans bénéficient d’un abattement de 152 500 € par bénéficiaire. Après 70 ans, l’abattement tombe à 30 500 € pour l’ensemble des bénéficiaires (seuls les intérêts restent exonérés).
- Démembrement : plus on avance en âge, plus la valeur de l’usufruit baisse. Donner la nue-propriété d’un bien à 71 ans revient à transmettre 70 % de sa valeur fiscale, tout en gardant l’usage ou les loyers.
- Abattements de donation : chaque parent peut donner 100 000 € par enfant en franchise de droits, avec un compteur qui se recharge tous les quinze ans. Commencer tôt permet de l’utiliser plusieurs fois.
Ces deux derniers leviers se combinent : en donnant la nue-propriété plutôt que le bien entier, on réduit la valeur taxée, et les abattements de 100 000 € couvrent alors une plus grande part du patrimoine. Le parent garde le droit d’habiter le logement ou d’en toucher les loyers jusqu’à la fin de sa vie.
Exemple chiffré : un logement loué de 300 000 € donné à 71 ans
Un parent seul, âgé de 71 ans, donne la nue-propriété d’un appartement loué à ses deux enfants et garde l’usufruit, donc les loyers. Aucune donation n’a été faite dans les quinze années précédentes.
| Valeur du bien | 300 000 € |
| Nue-propriété à 71 ans (70 %) | 210 000 € |
| Part de chaque enfant | 105 000 € |
| Abattement par enfant | − 100 000 € |
| Part taxable par enfant (taux de 5 %) | 5 000 € |
| Droits pour les deux enfants | 500 € |
Au décès, l’usufruit s’éteint et les enfants deviennent pleins propriétaires sans droits supplémentaires. Sans donation, à valeur inchangée, la succession sur 300 000 € coûterait environ 16 400 € de droits aux deux enfants (hors frais de notaire dans les deux cas).
Vendre : pour qui c’est une bonne idée
Céder un bien de son vivant simplifie souvent la suite. Une maison trop grande, un logement loué à rénover avant 2028 (date à laquelle les logements classés F ne pourront plus être loués), une résidence secondaire que personne n’utilise : autant de biens qui coûtent plus qu’ils ne rapportent. La vente permet aussi de financer une résidence services ou un Ehpad, dont le coût dépasse souvent 2 000 € par mois.
Elle évite enfin aux héritiers une indivision parfois conflictuelle, avec un bien à vendre dans l’urgence et à prix cassé. En 2026, les délais de vente dépassent 100 jours en moyenne : mieux vaut anticiper que vendre sous contrainte.
Donner : les outils qui changent en 2026
La donation-partage reste l’outil de référence : elle fige la valeur des biens au jour de l’acte et limite les disputes au moment de la succession. Pour aider un enfant ou un petit-enfant à acheter, un don d’argent exonéré jusqu’à 100 000 € par donateur est possible jusqu’au 31 décembre 2026, à condition de financer un logement neuf ou des travaux de rénovation énergétique de sa résidence principale.
Date limite : 31 décembre 2026. Après cette date, le don d’argent exonéré de 100 000 € disparaît. Le projet de budget 2027 prévoit seulement un taux de 6 % sur les dons d’argent faits du 1er janvier au 30 juin 2027 ; au 17 octobre 2026, rien n’est voté.
Pour les chefs d’entreprise, le pacte Dutreil permet toujours de transmettre des titres avec un abattement de 75 %. Mais depuis le 21 février 2026, les héritiers doivent conserver les titres six ans au lieu de quatre, et les biens dits somptuaires détenus par la société, dont les logements non affectés à l’activité, sont exclus de l’avantage.
Garder, vendre ou transmettre : comment trancher
Trois questions aident à choisir, bien par bien :
- Le bien me rapporte-t-il plus qu’il ne me coûte ? Comptez l’entretien, les travaux énergétiques, la gestion et les impôts.
- Mes héritiers veulent-ils le garder ? Si personne n’en veut, l’indivision et la vente forcée guettent.
- Ai-je besoin de liquidités pour les années qui viennent ? Résidence services, Ehpad ou aide à domicile se financent rarement avec un bien qu’on ne veut pas vendre.
Un notaire et un conseiller en gestion de patrimoine pourront chiffrer chaque scénario. Lorsque la vente s’impose, notamment pour un bien à rénover, occupé ou difficile à vendre aux particuliers, Groupe Serenity peut étudier le dossier de façon confidentielle et donner un premier retour sous 48 heures.
Questions fréquentes
Peut-on donner un logement et continuer à y vivre ?
Oui. En donnant la nue-propriété et en gardant l’usufruit, vous conservez le droit d’habiter le logement ou d’en toucher les loyers jusqu’à la fin de votre vie.
Que se passe-t-il au décès du parent usufruitier ?
L’usufruit s’éteint et les enfants deviennent pleins propriétaires, sans droits de succession supplémentaires sur ce bien.
Verser sur une assurance-vie après 70 ans a-t-il encore un intérêt ?
Oui, mais moindre : l’abattement n’est plus que de 30 500 € pour l’ensemble des bénéficiaires. Les intérêts produits par ces versements restent en revanche exonérés.
Le don exonéré de 100 000 € peut-il servir à acheter un logement ancien ?
Non. Il doit financer un logement neuf ou des travaux de rénovation énergétique de la résidence principale, et être fait au plus tard le 31 décembre 2026.
Combien de temps faut-il pour vendre ?
En 2026, les délais de vente dépassent 100 jours en moyenne. Mieux vaut s’y prendre tôt pour ne pas vendre dans l’urgence.
Sources : Insee, bilan démographique 2025 · Article 790 A bis du CGI (don familial exonéré) · Loi de finances pour 2026 (pacte Dutreil) · Articles 990 I et 757 B du CGI (assurance-vie) · Article 669 du CGI (barème du démembrement)