This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
Seuils applicables aux loyers perçus en 2026 (déclaration au printemps 2027), meublés de tourisme depuis la loi Le Meur, LMNP au réel : les bons réflexes pour déclarer.
L’essentiel
- Location vide : micro-foncier jusqu’à 15 000 € de loyers, avec un abattement de 30 %.
- Location meublée classique : micro-BIC jusqu’à 83 600 € de recettes en 2026, abattement de 50 %.
- Au réel en LMNP, les amortissements sont réintégrés dans la plus-value à la revente.
Que vous louiez un studio, une maison ou un local, les loyers encaissés s’ajoutent chaque année à vos autres revenus. Le formulaire, l’abattement et les charges déductibles dépendent de deux choses : le logement est-il loué vide ou meublé, et combien rapporte-t-il ? Voici les règles pour les loyers perçus en 2026, à déclarer au printemps 2027.
Location vide : micro-foncier ou réel
Les loyers d’une location nue sont des revenus fonciers. Tant que le total des loyers bruts du foyer ne dépasse pas 15 000 € par an, le micro-foncier s’applique d’office : vous indiquez simplement le montant brut sur la déclaration n° 2042, et le fisc retire 30 % pour tenir compte des charges. Vous n’êtes imposé que sur 70 % des loyers. Si vous déclarez pour la première fois, notre guide de la déclaration des revenus fonciers pour les nouveaux propriétaires reprend les cases une à une.
Au-delà de 15 000 €, ou si vous le choisissez, c’est le régime réel : vous remplissez la déclaration n° 2044 et déduisez vos charges réelles (taxe foncière, assurance, frais de gestion, intérêts d’emprunt, travaux d’entretien et d’amélioration).
Exemple chiffré : 12 000 € de loyers et une année de travaux
Hypothèse : un appartement loué vide, 12 000 € de loyers dans l’année et 5 000 € de charges réelles (taxe foncière, assurance, intérêts, travaux).
| Micro-foncier : 12 000 € − 30 % | 8 400 € imposables |
| Réel : 12 000 € − 5 000 € de charges | 7 000 € imposables |
| Revenu imposable en moins au réel | 1 400 € |
Ici, les charges représentent 42 % des loyers : le réel est plus intéressant. Avec 3 000 € de charges seulement (25 %), le micro-foncier l’emporterait.
Le réel devient intéressant dès que vos charges dépassent 30 % des loyers, typiquement l’année d’un gros chantier. Si les charges hors intérêts excèdent les loyers, le déficit foncier s’impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an ; le surplus se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Certains travaux de rénovation énergétique permettent même de doubler ce plafond de déficit foncier.
L’option pour le réel vous engage trois ans. Avant de cocher la case, vérifiez que vos charges resteront élevées au-delà de l’année des travaux.
Location meublée : le micro-BIC à 50 %
Louer meublé relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour une location meublée classique, à l’année ou en bail mobilité, le micro-BIC s’applique jusqu’à 83 600 € de recettes en 2026, avec un abattement de 50 %. Les recettes se déclarent sur la déclaration complémentaire n° 2042-C-PRO.
Au-delà, ou sur option, le régime réel permet de déduire les charges et d’amortir le bien et le mobilier : c’est ce qui rend la location meublée souvent peu imposée. Mais depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Un point à anticiper si vous prévoyez de vendre ; nous l’expliquons dans notre article sur la fiscalité du statut LMNP.
Meublés de tourisme : la loi Le Meur a tout changé
Pour les locations saisonnières de type Airbnb, les règles se sont durcies. Trois cas sont désormais à distinguer pour le micro-BIC :
À l’année ou en bail mobilité : jusqu’à 83 600 € de recettes, abattement de 50 %.
Jusqu’à 77 700 € de recettes, abattement de 50 %.
Jusqu’à 15 000 € de recettes seulement, abattement de 30 %.
Beaucoup de communes imposent aussi désormais un enregistrement, voire une compensation, pour louer en courte durée. Renseignez-vous auprès de votre mairie avant de vous lancer ; notre article sur la loi anti-Airbnb et la location saisonnière fait le tour des nouvelles règles.
LMNP ou LMP ?
Vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) tant que vos recettes de location meublée ne dépassent pas 23 000 € par an, ou qu’elles restent inférieures aux autres revenus d’activité du foyer. Au-delà des deux seuils, vous devenez loueur professionnel (LMP), avec des cotisations sociales et une fiscalité de la plus-value différentes.
Les bons réflexes
- Gardez toutes les factures, même en micro : elles serviront si vous passez au réel.
- Comparez chaque année micro et réel, surtout l’année d’importants travaux.
- Faites-vous accompagner par un expert-comptable pour une location meublée au réel : la liasse fiscale est technique.
Si la gestion locative devient trop lourde, ou si un logement demande des travaux énergétiques que la fiscalité ne compense plus, sa vente peut être une option, même loué : voyez comment vendre un bien occupé ou à rénover. Groupe Serenity étudie les biens loués, occupés ou à rénover, avec un premier retour sous 48 heures : contactez-nous.
Questions fréquentes
Je loue vide pour 9 000 € par an : que dois-je faire ?
Rien de particulier : sous 15 000 €, le micro-foncier s’applique d’office. Vous reportez le montant brut sur la déclaration n° 2042 et n’êtes imposé que sur 70 %.
Combien de temps dure l’option pour le réel en location vide ?
Trois ans. Comparez donc micro et réel sur plusieurs années, pas seulement l’année des travaux.
Que change la loi Le Meur pour un meublé de tourisme non classé ?
Le micro-BIC n’est possible que jusqu’à 15 000 € de recettes, avec un abattement de 30 % seulement. Un meublé classé garde 50 % jusqu’à 77 700 €.
Quand devient-on loueur en meublé professionnel ?
Quand les recettes dépassent 23 000 € par an et qu’elles excèdent aussi les autres revenus d’activité du foyer : les deux seuils doivent être franchis.
Sources : Articles 32 et 50-0 du CGI (micro-foncier, micro-BIC) · Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur · Loi de finances pour 2025 (réintégration des amortissements LMNP) · impots.gouv.fr
Photo : WDnet Studio, CC0, stocksnap