This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
Louer un logement vide fait entrer ses loyers dans la catégorie des revenus fonciers. Selon le montant des charges et des travaux, l’écart d’impôt entre deux régimes peut atteindre plusieurs milliers d’euros par an.
L’essentiel
- Sous 15 000 € de loyers, le micro-foncier retire 30 % ; le réel déduit les charges exactes.
- Le réel devient intéressant dès que les charges dépassent 30 % des loyers.
- Le déficit foncier s’impute sur le revenu global jusqu’à 10 700 €, ou 21 400 € pour une rénovation énergétique jusqu’à fin 2027.
Un bailleur qui loue un logement non meublé déclare chaque année ses loyers au titre des revenus fonciers. Ils sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu et supportent 17,2 % de prélèvements sociaux, taux inchangé en 2026 pour les revenus fonciers malgré la hausse de la CSG sur d’autres revenus du patrimoine. Le premier levier d’optimisation est le choix du régime.
Le micro-foncier
Il s’applique automatiquement quand les loyers bruts de l’ensemble du foyer ne dépassent pas 15 000 € par an. Il suffit d’inscrire le montant des loyers sur la déclaration de revenus ; l’administration applique un abattement forfaitaire de 30 %, censé couvrir toutes les charges. Il est exclu pour certains logements, notamment ceux qui bénéficient d’un dispositif fiscal particulier. Pour une première déclaration, suivez notre guide de la déclaration des revenus fonciers pour les nouveaux propriétaires.
Le régime réel
Il s’impose au-delà de 15 000 € de loyers et peut être choisi en dessous, pour une durée minimale de trois ans. Le bailleur remplit alors la déclaration 2044 et déduit ses charges pour leur montant réel :
- les intérêts d’emprunt et l’assurance du prêt ;
- la taxe foncière, hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères récupérable ;
- les primes d’assurance, dont la garantie loyers impayés ;
- les frais de gestion et de procédure ;
- les charges de copropriété non récupérables ;
- les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration, hors agrandissement et construction.
Le réel devient intéressant dès que les charges dépassent 30 % des loyers, ce qui est fréquent les premières années d’un crédit ou l’année de gros travaux.
Le déficit foncier
Quand les charges dépassent les loyers, le déficit qui ne provient pas des intérêts d’emprunt s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le surplus, ainsi que la part due aux intérêts, se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. En contrepartie, le logement doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation.
Pour les travaux de rénovation énergétique qui font passer un logement classé E, F ou G à la classe D au moins, le plafond est doublé à 21 400 €. Prévu jusqu’à fin 2025, ce « super déficit foncier » a été prolongé par la loi de finances pour 2026 pour les dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027. Il faut fournir un DPE avant et après les travaux. Les conditions sont détaillées dans notre article sur le déficit foncier doublé pour la rénovation énergétique.
Exemple chiffré
Un bailleur imposé à 30 % encaisse 12 000 € de loyers par an. Ses charges réelles s’élèvent à 5 000 €, dont 2 500 € d’intérêts.
Exemple chiffré : 12 000 € de loyers, micro-foncier ou réel
Impôt à 30 % et prélèvements sociaux à 17,2 % sur le revenu imposable.
| Micro-foncier : imposé sur 8 400 € (2 520 € d’impôt + 1 445 € de prélèvements) | 3 965 € |
| Réel : imposé sur 7 000 € (2 100 € d’impôt + 1 204 € de prélèvements) | 3 300 € |
| Économie annuelle au réel | 665 € |
L’année où il engage 15 000 € de travaux d’amélioration, ses charges hors intérêts atteignent 17 500 €. Les loyers, diminués des intérêts, s’élèvent à 9 500 € : le déficit imputable sur son revenu global est de 8 000 €. Il ne paie plus rien sur ses loyers cette année-là et économise en plus environ 2 400 € d’impôt sur ses autres revenus.
Les dispositifs qui réduisent l’impôt
Louer sous le prix du marché à des ménages modestes, après convention avec l’Anah : réduction d’impôt de 15 %, 35 % ou 65 % des loyers selon la décote, taux majorés en intermédiation locative. Jusqu’au 31 décembre 2027.
Logement ancien rénové dans une ville moyenne éligible : réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du prix selon la durée de location, pour les achats jusqu’à fin 2027.
Dit Jeanbrun : logement neuf ou appartement ancien rénové acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, amortissement annuel déductible des loyers, contre un loyer plafonné pendant neuf ans.
Pour les immeubles protégés, le Malraux et le régime des monuments historiques offrent des avantages spécifiques et plus techniques. Le Pinel a pris fin le 31 décembre 2024 : il ne concerne plus que les engagements en cours. Voyez qui peut profiter du statut du bailleur privé et à quelles conditions.
Les étapes pour optimiser
- Additionner chaque année toutes les charges réelles et les comparer à 30 % des loyers.
- Programmer les gros travaux sur une année où les revenus sont élevés.
- Payer les travaux avant le 31 décembre pour une déduction l’année même.
- Conserver toutes les factures, établies au nom du propriétaire.
Les erreurs à éviter
- Déduire des travaux de construction ou d’agrandissement, qui ne sont pas admis.
- Vendre ou cesser de louer avant la fin de la troisième année suivant l’imputation d’un déficit : l’avantage est repris.
- Croire que les intérêts d’emprunt créent un déficit sur le revenu global : ils ne s’imputent que sur les revenus fonciers.
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Questions fréquentes
Les travaux réalisés avant la première location sont-ils déductibles ?
Les travaux d’entretien et d’amélioration engagés pour louer un logement déjà possédé le sont en principe. Ceux qui transforment un local en logement, ou qui agrandissent la surface, sont exclus.
Peut-on revenir au micro-foncier après avoir opté pour le réel ?
Oui, après la période minimale de trois ans, si les loyers restent sous 15 000 €. Les déficits encore reportables restent utilisables.
Les loyers d’une SCPI comptent-ils dans le seuil de 15 000 € ?
Oui, ils s’additionnent aux loyers perçus en direct. Un associé de SCPI qui n’a pas d’autre bien loué peut d’ailleurs bénéficier du micro-foncier.
Le super déficit foncier est-il toujours avantageux ?
Pas toujours. Imputer davantage sur le revenu global réduit les déficits reportables, qui auraient aussi effacé des prélèvements sociaux. Une simulation est utile.
Sources : Code général des impôts, articles 28 à 33 quinquies (revenus fonciers), 32 (micro-foncier) et 156 (déficit foncier) · Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 (prolongation du déficit foncier doublé, statut du bailleur privé) · Loi de finances pour 2025, article 88 (Loc’Avantages jusqu’au 31 décembre 2027) · Code général des impôts, articles 199 tricies (Loc’Avantages) et 199 novovicies (Denormandie) · impots.gouv.fr : brochure pratique, revenus fonciers · service-public.fr
Photo : Fab5669, CC0, wikimedia