Crédit immobilier : les règles du HCSF freinent-elles le marché ?

This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.

Le Haut Conseil de stabilité financière a confirmé ses règles le 15 septembre 2026. Ce qu’elles imposent aux banques, les marges de manœuvre qui existent, et leur poids sur un marché déjà ralenti.

Depuis 2022, les banques françaises doivent respecter des règles de prudence fixées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), l’autorité qui surveille le système financier. Les courtiers les jugent trop strictes, les autorités les estiment protectrices. En septembre 2026, le HCSF les a de nouveau confirmées.

Les deux règles principales

• 35 % d’endettement maximum : les mensualités de tous les crédits, assurance comprise, ne doivent pas dépasser 35 % des revenus nets avant impôt.
• 25 ans de durée maximum, portée à 27 ans quand le remboursement est différé, par exemple pendant la construction d’un logement neuf ou des travaux importants.

Les dérogations

Chaque trimestre, une banque peut accorder jusqu’à 20 % de ses nouveaux crédits hors de ces règles. Au moins 70 % de ces dérogations doivent servir à l’achat d’une résidence principale, et au moins 30 % à des primo-accédants. Les investisseurs locatifs, eux, n’en profitent qu’à la marge.

Ce quota est une ressource limitée : une banque qui l’a beaucoup utilisé en début de trimestre peut se montrer plus stricte jusqu’au trimestre suivant. D’où l’intérêt de solliciter plusieurs établissements, ou de passer par un courtier qui sait lesquels disposent encore d’une marge. Pour un premier achat, nous détaillons dans un autre article les règles de crédit à connaître et la façon d’obtenir une dérogation.

Un frein réel pour certains

Avec des taux autour de 3,7 % sur 20 ans en octobre 2026, la règle des 35 % limite fortement la capacité d’emprunt.

Pour une maison familiale à 300 000 €, ce couple aux 4 000 € de revenus devrait donc apporter plus de 70 000 €, sans compter les frais de notaire. C’est là que la règle se fait sentir, bien plus que le niveau des taux lui-même.

Cette limite, appliquée dossier par dossier, pénalise en particulier trois catégories d’acheteurs :

• les investisseurs déjà endettés, pour qui les loyers futurs ne compensent qu’en partie ;
• les familles qui cherchent une grande maison, dont le prix dépasse ce que leurs revenus permettent de financer ;
• les acheteurs d’un bien à rénover, qui doivent financer le prix et les travaux.

Résultat : le nombre de transactions recule encore de 1,8 % sur un an selon Laforêt, et les biens les plus chers ou les plus complexes restent plus longtemps en vente. Les investisseurs trouveront des pistes dans notre article sur l’obtention d’un prêt locatif avec les règles actuelles.

Pas de crise du crédit, mais un marché sélectif

« Le crédit reste accessible aux dossiers solides ; il se ferme surtout aux profils limites. »

Les autorités rappellent que ces règles ont évité en France l’envolée des défauts de paiement observée ailleurs. Pour l’emprunteur, l’enjeu est de présenter un dossier impeccable : apport, épargne résiduelle, stabilité professionnelle, gestion des comptes. Le TAEG doit aussi rester sous le taux d’usure, l’autre plafond légal du crédit.

Ce que cela change pour un vendeur

Si votre bien est cher, grand ou à rénover, une partie des acheteurs potentiels ne pourra pas le financer. Une vente à un acheteur qui ne dépend pas d’un crédit bancaire, comme un marchand de biens, raccourcit souvent les délais. Elle supprime aussi la condition suspensive d’obtention de prêt : si le crédit de l’acheteur est refusé, la vente ne tombe pas des semaines plus tard. Groupe Serenity étudie votre bien en toute confidentialité, avec un premier retour sous 48 heures.

Questions fréquentes

Sources : Décision D-HCSF-2021-7 du HCSF, modifiée · HCSF, réunion du 15 septembre 2026 · Laforêt, bilan de septembre 2026

Photo : Abdoucondorcet, CC0, wikimedia