Publié le 4 octobre 2026. Une ordonnance de décembre 2025 réécrit les règles de TVA applicables à la revente des terrains à bâtir. Son entrée en vigueur, d’abord prévue le 1er septembre 2026, a été reportée au 1er janvier 2027. D’ici là, le régime actuel s’applique. Voici ce qui change, pour qui, et ce qu’il est prudent de faire avant la fin de l’année.

Le régime actuel, applicable jusqu’au 31 décembre 2026

Un terrain à bâtir est, au sens fiscal, un terrain sur lequel le document d’urbanisme (plan local d’urbanisme, carte communale ou règlement national d’urbanisme) autorise une construction. Peu importe qu’il soit viabilisé ou non, et peu importe ce que l’acheteur compte en faire.

Lorsqu’un professionnel assujetti à la TVA revend un terrain à bâtir, la vente est soumise de plein droit à la TVA au taux de 20 %. En principe, la TVA porte sur le prix total. Mais l’article 268 du code général des impôts permet de ne la calculer que sur la marge, c’est-à-dire la différence entre le prix de revente et le prix d’achat, lorsque deux conditions sont réunies :

  • l’achat du terrain n’a pas ouvert droit à déduction de TVA, ce qui est le cas, selon la doctrine administrative, d’un achat auprès d’un particulier ;
  • le terrain a été acheté et revendu avec la même qualification juridique : terrain à bâtir acheté, terrain à bâtir revendu. Une division en lots ou une viabilisation ne rompent pas cette identité (CJUE, Icade, 2021 ; Conseil d’État, 2022 et 2024).

Pour l’acheteur, la différence se retrouve aussi dans les droits d’enregistrement : environ 0,715 % lorsque la TVA porte sur le prix total, et le taux de droit commun, de l’ordre de 5,8 à 6,3 % selon les départements, lorsqu’elle porte sur la marge.

Ce que prévoit la réforme

L’ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 transfère les règles de la TVA du code général des impôts vers le code des impositions sur les biens et services. L’article 268 disparaît, remplacé par les articles L. 221-18 à L. 221-20 de ce nouveau code.

La rédaction change sur un point décisif : la TVA sur la marge n’est plus possible que si l’achat a été fait en vue de la revente et s’il a supporté une TVA non nulle et non déductible, soit directement, soit chez le vendeur lorsque celui-ci n’était pas soumis à la TVA.

Conséquence : un terrain acheté à un particulier qui l’avait lui-même acquis sans TVA, ou reçu par succession ou donation, ne remplit plus cette condition. Sa revente par un professionnel serait alors taxée sur le prix total.

La date d’entrée en vigueur : 1er janvier 2027

L’ordonnance devait s’appliquer le 1er septembre 2026. Une seconde ordonnance, n° 2026-671 du 27 juillet 2026 (Journal officiel du 28 juillet 2026), a reporté cette date au 1er janvier 2027. Le régime actuel reste donc applicable jusqu’au 31 décembre 2026. Avant toute signature d’ici la fin de l’année, il est prudent de faire confirmer cette date par le notaire.

Aucune mesure transitoire n’est prévue pour les opérations en cours. La seule protection est d’ordre doctrinal : le Gouvernement a indiqué, en 2022 puis dans une réponse publiée au Journal officiel du Sénat le 1er octobre 2026, que la doctrine actuelle resterait applicable aux biens acquis avant la publication de nouveaux commentaires administratifs, annoncés pour le premier semestre 2027. Cette garantie n’est pas inscrite dans la loi, et sa portée face au nouveau texte reste débattue.

Cas pratiques

Terrain à bâtir acheté à un particulier, revendu comme terrain à bâtir

Jusqu’au 31 décembre 2026 : TVA sur la marge. À partir du 1er janvier 2027 : TVA sur le prix total, sauf si le particulier avait lui-même payé une TVA non récupérable lors de son achat. L’ancienne doctrine reste invocable si l’achat par le revendeur précède la nouvelle doctrine, sans garantie légale.

Exemple : un terrain acheté 150 000 € à un particulier et revendu 200 000 € TTC. Sur la marge, la TVA représente environ 8 333 €. Sur le prix total, elle atteint environ 33 333 €, soit 25 000 € de plus à prix de vente identique.

Maison ou bâtiment conservé et vendu en l’état

Un immeuble achevé depuis plus de cinq ans reste exonéré de TVA, avant comme après la réforme. Le fait que l’acheteur prévoie de démolir ne transforme pas la vente en vente de terrain à bâtir (CJUE, KPC Herning, 2019). Un permis de construire obtenu ne change rien non plus tant que le bâtiment reste utilisable.

Bâti à démolir ou ruine

Une démolition engagée par le vendeur avant la vente, ou un bâtiment impropre à tout usage situé en zone constructible, peut conduire à qualifier l’ensemble de terrain à bâtir. Après la réforme, la revente relèvera en règle générale de la TVA sur le prix total, sauf achat ayant supporté une TVA non déductible. L’état de ruine doit pouvoir être constaté dès l’achat ; aucun seuil chiffré ne le définit.

Compromis signé avant le 31 décembre 2026, acte signé en 2027

C’est la date du transfert de propriété, en pratique celle de l’acte authentique, qui détermine le régime applicable. Avec un compromis classique assorti de conditions suspensives, la vente signée chez le notaire à partir du 1er janvier 2027 relèvera donc du nouveau texte, même si le compromis date de 2026. Aucun texte ni aucune doctrine ne traite toutefois expressément ce cas.

Ce qu’il est prudent de faire

  • Signer l’acte authentique avant le 31 décembre 2026 lorsque c’est possible, en anticipant la levée des conditions suspensives.
  • Pour un compromis qui sera réitéré en 2027 : stipuler un prix hors taxes, la TVA s’ajoutant selon le régime applicable au jour de l’acte, et mentionner dans l’acte la date d’acquisition du terrain et la doctrine invoquée.
  • Conserver et transmettre le titre de propriété du vendeur : c’est lui qui permettra de savoir si une TVA a été payée en amont.
  • Lors d’un achat, faire désigner le terrain à bâtir séparément du bâti dans l’acte, avec un prix ventilé.
  • Chiffrer chaque opération dans les deux hypothèses, marge et prix total.
  • En cas de doute sérieux, demander un rescrit à l’administration fiscale.

Pour un acheteur qui récupère la TVA, comme un promoteur ou un lotisseur, la TVA sur le prix total est neutre et les droits d’enregistrement réduits sont même un avantage. Pour un acheteur particulier, en revanche, elle représente un coût réel.

Cet article est une information générale établie à partir des textes et sources disponibles au 4 octobre 2026. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire ou d’un avocat fiscaliste, à consulter avant toute opération.

Sources : CGI, art. 256, 257, 261, 266 à 269, 1115 et 1594 F quinquies A · CIBS, art. L. 221-18 à L. 221-20 · Ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 · Ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026 · BOI-TVA-IMM-10-20-10, BOI-TVA-IMM-10-20-20, BOI-RES-TVA-000253 · CJUE C-299/20 Icade et C-71/18 KPC Herning · Réponses ministérielles n° 42486 (JOAN, 1er février 2022) et n° 08332 (JO Sénat, 1er octobre 2026) · Photo : Benoît Prieur, Wikimedia Commons, CC0