This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
La location meublée garde des atouts fiscaux, mais la loi de finances 2025 a durci la revente et les meublés de tourisme. Les règles du statut LMNP en 2026, et les bons calculs avant d’investir ou de vendre.
L’essentiel
- Le loueur meublé reste non professionnel (LMNP) jusqu’à 23 000 € de recettes par an.
- Au réel, l’amortissement du bien peut effacer l’impôt sur les loyers pendant des années.
- Depuis 2025, les amortissements sont réintégrés dans la plus-value à la revente.
Louer un logement meublé ne relève pas des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Tant que les recettes restent inférieures à 23 000 € par an, ou aux autres revenus d’activité du foyer, le loueur est dit « non professionnel » (LMNP). Deux régimes s’offrent à lui : le micro-BIC et le régime réel. La loi de finances pour 2025 a changé le calcul à la revente, et les meublés de tourisme ont vu leurs règles se durcir.
Le micro-BIC : simple, mais moins avantageux
Un abattement forfaitaire s’applique sur les loyers : 50 % pour une location meublée classique (dans la limite de 77 700 € de recettes) et pour un meublé de tourisme classé, mais seulement 30 % pour un meublé de tourisme non classé, avec un plafond de 15 000 €. Aucun justificatif de charges n’est demandé : il suffit de déclarer le montant des loyers encaissés. Au-delà des plafonds, le régime réel s’applique d’office.
Le régime réel : l’amortissement
Au réel, on déduit les charges réelles (taxe foncière, assurance, intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux d’entretien) et surtout l’amortissement du bien (hors terrain) et du mobilier. L’amortissement consiste à déduire chaque année une fraction du prix, comme si le bien perdait de sa valeur avec le temps. Pendant de longues années, les loyers peuvent ainsi être peu ou pas imposés. C’est ce qui a fait le succès du statut.
Une limite à connaître : l’amortissement ne peut pas créer de déficit. La part qui dépasse le résultat n’est pas perdue, elle est reportée sur les années suivantes, sans limite de durée. Le régime réel demande en revanche une vraie comptabilité, souvent confiée à un expert-comptable dont les honoraires sont eux-mêmes déductibles.
Exemple chiffré : micro-BIC ou réel sur 9 000 € de loyers
Un studio meublé loué à l’année. Les charges et l’amortissement sont des hypothèses.
| Loyers encaissés dans l’année | 9 000 € |
| Micro-BIC : revenu imposable après 50 % | 4 500 € |
| Réel : loyers moins 2 500 € de charges | 6 500 € |
| Amortissement de l’année (7 000 €), retenu dans la limite du résultat | 6 500 € |
| Amortissement reporté sur les années suivantes | 500 € |
| Revenu imposable au réel | 0 € |
L’écart est net pendant la location. Mais ces 6 500 € amortis viendront augmenter la plus-value le jour de la vente.
Ce qui a changé à la revente
Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la vente. Exemple : un bien acheté 200 000 €, amorti de 50 000 €, puis revendu 250 000 € dégage une plus-value taxable de 100 000 € au lieu de 50 000 €. Avant abattements pour durée de détention, cela représente 9 500 € d’impôt sur le revenu en plus, au taux de 19 %, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux. Les abattements pour durée de détention continuent de s’appliquer : exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans. Les résidences étudiantes, seniors et les Ehpad sont exclues de cette réintégration.
Un vendeur qui a amorti son bien pendant des années peut avoir une mauvaise surprise. La plus-value se calcule désormais sur un prix d’achat diminué des amortissements déduits : faites-la chiffrer avant de signer un compromis, pas après.
Nous détaillons le calcul complet et les abattements dans notre article sur la plus-value immobilière en 2026.
Le cas des meublés de tourisme
Pour les locations de courte durée, la loi du 19 novembre 2024 a réduit l’avantage du micro-BIC pour les meublés non classés et donné plus de pouvoirs aux communes : déclaration, numéro d’enregistrement, autorisation de changement d’usage, voire quotas. Les règles varient beaucoup d’une ville à l’autre. Nous les présentons dans notre article sur la loi « anti-Airbnb », et la façon de remplir sa déclaration dans notre guide pour déclarer ses revenus locatifs.
Nos conseils
- Avant d’investir, comparez le gain fiscal pendant la location et l’impôt à la revente.
- Chaque année, vérifiez si le micro-BIC ou le réel est le plus favorable : l’écart change avec les charges et les amortissements restants.
- Avant de vendre, faites calculer la plus-value avec les amortissements réintégrés : le résultat surprend souvent.
- Pour un meublé de tourisme, vérifiez les règles locales (déclaration, autorisation, quotas) qui se sont durcies.
Si la revente d’un meublé devient moins intéressante, la vente à un marchand de biens permet de vendre vite, sans condition de prêt, y compris un bien loué ou à rafraîchir.
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Questions fréquentes
Quand devient-on loueur meublé professionnel ?
Quand les recettes dépassent 23 000 € par an et qu’elles dépassent aussi les autres revenus d’activité du foyer. Les deux conditions doivent être réunies.
Le micro-BIC est-il toujours à 50 % ?
Oui pour une location meublée classique, dans la limite de 77 700 € de recettes, et pour un meublé de tourisme classé. Il tombe à 30 %, dans la limite de 15 000 €, pour un meublé de tourisme non classé.
Les amortissements sont-ils toujours réintégrés à la vente ?
Oui depuis la loi de finances pour 2025, sauf pour les résidences étudiantes, seniors et les Ehpad.
L’amortissement peut-il créer un déficit ?
Non. La part qui dépasse le résultat est reportée sur les années suivantes, sans limite de durée.
Sources : Code général des impôts, articles 50-0 et 150 VB · Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (meublés de tourisme) · Loi de finances pour 2025, article 84 · impots.gouv.fr, location meublée · Code général des impôts, article 39 C (limitation de l’amortissement) · Code général des impôts, article 155 IV (loueur en meublé professionnel ou non professionnel)
Photo : George Desipris, CC0, stocksnap