This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
Avec des taux de crédit autour de 3,5 % à 3,8 %, la question revient : peut-on alléger ses impôts grâce aux intérêts de son prêt ? La réponse dépend entièrement de l’usage du logement.
L’essentiel
- Pour la résidence principale, la déduction des intérêts d’emprunt est supprimée depuis 2011 et n’a jamais été rétablie.
- Pour un logement loué vide au régime réel, les intérêts restent déductibles des loyers, avec l’assurance et les frais de prêt.
- Exemple : environ 2 900 € d’impôt en moins la première année pour un prêt de 200 000 €.
À chaque période de crédit cher, la même idée resurgit : permettre aux ménages qui achètent leur résidence principale de déduire de leurs impôts une partie des intérêts de leur prêt. La mesure a existé, elle a été supprimée, et les tentatives pour la rétablir ont échoué. Pour un investissement locatif, en revanche, les intérêts restent l’une des charges les plus utiles fiscalement. Voici l’état des règles en 2026.
Résidence principale : une aide supprimée depuis 2011
La loi en faveur du travail, de l’emploi et du pouvoir d’achat d’août 2007 avait créé un crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt liés à l’achat de la résidence principale, pendant les cinq premières années du prêt. Jugée coûteuse et peu efficace, car elle profitait surtout aux ménages qui auraient acheté de toute façon, elle a été supprimée pour les offres de prêt émises à partir du 1er janvier 2011. Les derniers bénéficiaires en ont profité jusqu’en 2015.
En octobre 2022, alors que les refus de crédit se multipliaient, un amendement au budget 2023 proposait de la rétablir pour les primo-accédants achetant un logement très performant sur le plan énergétique. Il a été rejeté en raison de son coût, estimé à environ 2 milliards d’euros par an. Aucune loi de finances depuis n’a repris l’idée.
Au 16 octobre 2026, aucune déduction n’est prévue pour 2027. Le projet de loi de finances pour 2027, en discussion au Parlement cet automne, porte surtout sur la location meublée et le prêt à taux zéro.
Les aides qui existent pour la résidence principale
Faute de déduction, d’autres leviers allègent le coût d’un achat :
Prolongé jusqu’à fin 2027 : logement neuf partout en France, ou ancien avec travaux en zones B2 et C, sous conditions de revenus.
Pour les salariés des entreprises privées, à taux réduit, sous conditions.
Pour financer des travaux de rénovation énergétique.
Pas un avantage fiscal, mais souvent l’économie la plus importante : depuis la loi Lemoine de 2022, on peut en changer à tout moment.
Avec des taux qui remontent, le PTZ pèse plus lourd : nous avons calculé ce que le prêt à taux zéro fait vraiment gagner avec des taux proches de 4 %.
Logement loué : les intérêts restent déductibles
Pour un logement loué vide, les intérêts sont déductibles des loyers au régime réel d’imposition des revenus fonciers. Il en va de même pour l’assurance emprunteur, les frais de dossier et les frais de garantie. Le régime réel s’applique de plein droit au-delà de 15 000 € de loyers par an ; en dessous, il faut y opter, pour trois ans, à la place du micro-foncier, qui se contente d’un abattement forfaitaire de 30 % et ne permet de déduire aucune charge.
Lorsque les charges dépassent les loyers, un déficit foncier apparaît. La part qui provient des intérêts ne peut être imputée que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Les autres charges, comme les travaux, peuvent réduire le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
En location meublée au régime réel, les intérêts font partie des charges déductibles, aux côtés de l’amortissement du bien (voir la fiscalité du statut LMNP en 2026). Ce régime est discuté dans le budget 2027 : il faut suivre le vote avant de bâtir un projet sur ses avantages actuels. Enfin, le statut du bailleur privé créé par la loi de finances pour 2026 permet, pour les logements achetés depuis le 21 février 2026 et loués nus sous plafonds, d’amortir une partie du prix, en plus de la déduction des intérêts.
Un exemple chiffré
Exemple chiffré : 200 000 € empruntés sur 20 ans à 3,5 %
Une investisseuse loue vide l’appartement acheté avec ce prêt. Elle est imposée dans la tranche à 30 %, plus 17,2 % de prélèvements sociaux.
| Loyers de l’année | 9 600 € |
| Intérêts de la première année | − 6 900 € environ |
| Assurance emprunteur | − 400 € |
| Autres charges (taxe foncière, copropriété, gestion) | − 1 800 € |
| Revenu imposable au réel | 500 € |
| Revenu imposable au micro-foncier (9 600 € − 30 %) | 6 720 € |
| Impôt en moins au réel, première année | environ 2 900 € |
L’avantage diminue ensuite, car la part des intérêts dans les mensualités baisse au fil du remboursement.
Un cas concret : la résidence principale mise en location
Un couple quitte Bordeaux pour un emploi à Lyon et loue son ancien appartement, encore financé par un crédit. Tant qu’ils y habitaient, les intérêts n’ouvraient droit à rien. Dès la mise en location, la part des intérêts payés pendant la période de location devient déductible des loyers au régime réel. Il faut conserver les tableaux d’amortissement et les attestations annuelles de la banque.
Les étapes pour bien déduire
- Comparer micro-foncier et régime réel avant la déclaration de printemps : le réel est intéressant dès que les charges dépassent 30 % des loyers.
- Remplir la déclaration 2044, en reportant les intérêts payés dans l’année, et non la mensualité entière (le pas à pas : déclarer ses revenus fonciers quand on débute).
- Garder les justificatifs pendant au moins trois ans après l’année d’imposition.
Les erreurs à éviter
- Déduire le capital remboursé : seuls les intérêts et frais sont des charges.
- Rester au micro-foncier par habitude alors que les intérêts sont élevés les premières années.
- Imputer sur le revenu global un déficit qui provient des intérêts.
Questions fréquentes
Peut-on déduire les intérêts d’une résidence secondaire ?
Non, sauf si elle est louée : seuls les intérêts correspondant à la période de location sont déductibles.
Les intérêts d’un prêt pour travaux sont-ils concernés ?
Oui, pour un logement loué, à condition que les travaux eux-mêmes soient déductibles (entretien, réparation, amélioration).
Une déduction pour la résidence principale est-elle prévue pour 2027 ?
Pas à ce stade. Si une telle mesure était votée, elle figurerait dans la loi de finances publiée fin décembre.
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Sources : Loi n° 2007-1223 du 21 août 2007 (TEPA), article 5 ; loi n° 2010-1657 du 29 décembre 2010 de finances pour 2011 (suppression pour les offres émises à partir du 1er janvier 2011) · Code général des impôts, articles 28, 31, 32 et 156 (revenus fonciers, micro-foncier et déficit foncier) · Loi de finances pour 2026 (statut du bailleur privé) · Assemblée nationale : projet de loi de finances pour 2027 · impots.gouv.fr : puis-je déduire les intérêts d’emprunt ? · Loi n° 2022-270 du 28 février 2022 (Lemoine) · service-public.fr
Photo : Juhele_CZ, CC0, flickr