This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
Longtemps, investir « vert » relevait du choix personnel. Ce n’est plus le cas : depuis la loi Climat et résilience, la classe énergétique d’un logement décide du loyer qu’on peut en tirer, du droit même de le louer et du prix auquel il se revendra. Pour un investisseur, c’est devenu un critère financier comme un autre.
L’essentiel
- En 2024, une maison classée G s’est vendue en moyenne 25 % moins cher qu’une maison classée D, contre 17 % en 2021.
- Un logement F ou G ne peut plus voir son loyer augmenter, et les F ne pourront plus être loués au 1er janvier 2028.
- Pour la pierre-papier, environ 180 fonds immobiliers portaient le label ISR fin 2025.
Acheter un logement pour le louer, c’est parier sur deux choses : les loyers qu’il produira pendant la détention et le prix auquel il sera revendu. Depuis quelques années, ces deux paramètres dépendent directement de l’étiquette du diagnostic de performance énergétique (DPE). Un investissement qui ignore ce critère prend aujourd’hui un risque financier, pas seulement écologique.
L’écart de prix entre logements économes et énergivores se creuse
Les notaires de France mesurent chaque année la « valeur verte », c’est-à-dire l’écart de prix lié à l’étiquette énergie, à caractéristiques comparables. Leur dernière étude, présentée en décembre 2025 sur les ventes de 2024, montre que la décote des maisons les plus énergivores s’est nettement accentuée.
Autrement dit, le marché intègre de plus en plus le coût des travaux à venir et les contraintes de location. Acheter une passoire décotée impose donc de chiffrer les travaux et leur échéance.
Côté loyers : trois contraintes réglementaires
- Le gel des loyers : depuis le 24 août 2022, le loyer d’un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté, ni lors de la révision annuelle, ni entre deux locataires.
- L’interdiction de louer : un logement G n’est plus considéré comme décent depuis le 1er janvier 2025 pour toute nouvelle location ; les F suivront le 1er janvier 2028 et les E en 2034.
- Le recours du locataire : il peut demander la mise aux normes d’un logement non décent et saisir le juge, qui peut ordonner des travaux ou réduire le loyer.
Exemple chiffré : deux T2 loués 650 € dans le même immeuble
L’un est classé C, l’autre F. Hypothèse de travail : l’indice de référence des loyers progresse de 2 % par an pendant cinq ans.
| Loyer du T2 classé C après cinq révisions | environ 718 € |
| Loyer du T2 classé F, gelé | 650 € |
| Manque à gagner mensuel la cinquième année | environ 68 € |
| Et à partir de 2028 pour le T2 classé F | plus de nouveau bail sans travaux |
L’écart paraît modeste chaque mois, mais il s’ajoute à la décote à la revente et au risque de vacance.
Pour le propriétaire d’une passoire déjà louée, reste à choisir entre travaux et vente : notre article sur les logements classés F interdits à la location en 2028 détaille les options et le projet de loi en discussion.
Trois façons d’investir en intégrant ce critère
Le statut du bailleur privé, créé par la loi de finances pour 2026, permet d’amortir un logement loué nu à loyer maîtrisé.
Rentable seulement si la décote couvre les travaux, les délais sans loyer et une marge de sécurité.
Un accès à l’immobilier tertiaire géré selon une méthode environnementale auditée.
Le premier levier vise les logements neufs ou ceux qui ont fait l’objet de travaux représentant au moins 30 % du prix d’achat, situés dans un immeuble collectif et loués nu pendant neuf ans au moins. Les conditions, les plafonds et le calcul de la déduction sont présentés dans notre article sur le statut du bailleur privé.
Le deuxième demande de la méthode. Pour un logement loué nu, les travaux de rénovation énergétique qui font passer le logement de E, F ou G à D au moins permettent d’imputer sur le revenu global un déficit foncier de 21 400 € par an au lieu de 10 700 €, pour les dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027. Les avantages et les pièges de l’opération sont détaillés dans faut-il acheter une passoire thermique ?
La pierre-papier et le label ISR
Le label public « investissement socialement responsable » est ouvert aux fonds immobiliers (SCPI, OPCI) depuis le 23 octobre 2020. Son référentiel a été révisé et renforcé en 2024. Selon l’ASPIM, environ 180 fonds immobiliers étaient labellisés fin 2025, pour quelque 87 milliards d’euros de capitalisation.
Le label garantit une méthode, pas une performance : il atteste que la société de gestion mesure et améliore ses immeubles selon des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance contrôlés par un auditeur. Il ne dit rien du rendement, ni du risque de baisse du prix des parts, comme l’ont montré les corrections de 2023 et 2024 évoquées dans notre article sur la baisse des prix des parts de SCPI.
Il compte pourtant, car les bureaux et commerces détenus par ces fonds sont soumis au « décret tertiaire » : les bâtiments de plus de 1 000 m² doivent réduire leur consommation d’énergie de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050 par rapport à une année de référence. Un fonds qui n’anticipe pas ces travaux les paiera plus tard, sur ses revenus.
Les erreurs à éviter
- Acheter sur la foi d’un vieux DPE : le mode de calcul a changé au 1er janvier 2026 et changera encore au 1er janvier 2027 pour les logements chauffés à l’électricité.
- Confondre décote et bonne affaire : une décote de 25 % sur une maison peut être absorbée entièrement par les travaux.
- Choisir une SCPI sur son seul label : regardez aussi l’endettement, le taux d’occupation et la valeur de reconstitution.
« Une bonne étiquette énergie ne garantit pas un bon investissement, mais une mauvaise étiquette peut ruiner un bon emplacement. »
Pour un propriétaire qui ne souhaite pas engager de travaux, la vente reste une option : un logement loué ou à rénover se vend, à condition d’être présenté avec des chiffres sérieux. C’est l’objet de notre page vendre un bien occupé ou à rénover.
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Questions fréquentes
Un logement classé E peut-il encore être loué ?
Oui. Les logements E resteront décents jusqu’au 1er janvier 2034 en métropole. Leur loyer peut toujours être révisé.
Le label ISR garantit-il le rendement d’une SCPI ?
Non. Il atteste une méthode de gestion environnementale et sociale auditée, sans rien garantir sur les revenus ni sur le prix des parts.
Faut-il refaire le DPE avant d’acheter ?
Ce n’est pas obligatoire pour l’acheteur, mais vérifier la date du diagnostic et, pour un logement chauffé à l’électricité, l’effet du nouveau calcul, évite de mauvaises surprises.
Une maison bien classée se revend-elle toujours plus cher ?
À caractéristiques comparables, oui en moyenne selon les notaires, mais l’emplacement et l’état général restent déterminants.
Sources : Notaires de France : des transactions sous l’influence de l’étiquette énergie (étude valeur verte, ventes 2024, 15 décembre 2025) · Ministère de la Transition écologique : la valeur verte des logements en France, transactions 2024 · Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et résilience), articles 159 et 160 ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 6 et 17-1 · Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 (statut du bailleur privé, déficit foncier majoré) · ASPIM : les fonds immobiliers labellisés ISR en 2025 · Code de la construction et de l’habitation, articles L. 174-1 et R. 174-22 et suivants (décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, dit « décret tertiaire ») · Arrêté du 13 août 2025 et arrêté du 19 août 2026 (coefficient de conversion de l’électricité du DPE) · service-public.fr
Photo : Abdoucondorcet, CC0, wikimedia