This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
Taux applicables en 2026 (les prélèvements sociaux restent à 17,2 % sur l’immobilier malgré la hausse de CSG), calcul de la plus-value, abattements et cas d’exonération.
L’essentiel
- La vente de la résidence principale est totalement exonérée, quel que soit le montant.
- Ailleurs, la plus-value supporte 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, plus une surtaxe au-delà de 50 000 €.
- Exonération totale d’impôt après 22 ans de détention, de prélèvements sociaux après 30 ans.
Vous vendez un bien plus cher que vous ne l’avez payé, ou que sa valeur au jour où vous l’avez reçu par donation ou succession ? La différence peut être taxée. Pas toujours, et pas en totalité : tout dépend du type de bien, de la durée de détention et de votre situation.
Qui est concerné ?
L’imposition des plus-values immobilières s’applique aux particuliers domiciliés en France (et, sous conditions, aux non-résidents) qui cèdent à titre onéreux :
- un logement autre que la résidence principale : résidence secondaire, logement loué, terrain, local ;
- des droits sur un bien : nue-propriété, usufruit ;
- des parts de société à prépondérance immobilière, comme la plupart des SCI à l’impôt sur le revenu.
La vente de la résidence principale est, elle, totalement exonérée, quel que soit le montant.
Combien ça coûte en 2026
La plus-value imposable supporte deux prélèvements, que le notaire calcule et prélève directement sur le prix de vente, le jour de la signature :
La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté les prélèvements sociaux à 18,6 % pour la plupart des revenus du capital, mais les plus-values immobilières et les revenus fonciers restent à 17,2 %. Au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable, une surtaxe progressive de 2 % à 6 % s’ajoute. Pour suivre les discussions en cours, voyez notre point sur ce que le budget 2027 pourrait changer pour la plus-value immobilière.
Comment se calcule la plus-value
On part du prix de vente, diminué des frais supportés par le vendeur (diagnostics, honoraires d’agence à sa charge). On retire le prix d’achat, augmenté :
- des frais d’acquisition : réels sur justificatifs, ou forfait de 7,5 % du prix ;
- des travaux de construction, d’agrandissement ou d’amélioration : réels sur factures, ou forfait de 15 % du prix d’achat si vous détenez le bien depuis plus de cinq ans.
Pour voir ce calcul appliqué chiffre par chiffre, consultez notre exemple complet de calcul de l’impôt sur une plus-value.
Les abattements pour durée de détention
Plus vous gardez le bien longtemps, moins vous payez. Les abattements démarrent après la cinquième année de détention :
- pour l’impôt sur le revenu, exonération totale au bout de 22 ans ;
- pour les prélèvements sociaux, exonération totale au bout de 30 ans.
Entre 22 et 30 ans, seuls les prélèvements sociaux restent dus, de façon dégressive.
Les autres cas d’exonération
En dehors de la résidence principale, plusieurs situations permettent de vendre sans impôt :
- une vente dont le prix ne dépasse pas 15 000 € ;
- la première vente d’un logement autre que la résidence principale, si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les quatre années précédentes et que vous réinvestissez le prix dans les 24 mois ;
- certains retraités ou titulaires d’une carte d’invalidité aux revenus modestes ;
- l’ancienne résidence principale vendue dans un délai normal, en général un an, après le déménagement.
Chacun de ces cas a ses conditions précises, détaillées dans notre article sur les cas d’exonération de la plus-value immobilière.
À anticiper avant de vendre
- Conservez les actes et les factures. L’acte d’achat et les factures de travaux sont ce qui réduit la note.
- Vérifiez si une exonération s’applique. Résidence principale, première vente, durée de détention, petite vente : la note peut tomber à zéro.
- Demandez une simulation au notaire. Il peut chiffrer l’impôt avant toute signature.
Pour un bien reçu par donation ou succession, une précaution de plus s’impose.
Bien hérité ou donné : c’est la valeur déclarée à l’époque qui sert de prix d’achat. Plus elle était basse, plus la plus-value est forte au moment de vendre : d’où l’intérêt d’une estimation réaliste.
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Questions fréquentes
Paie-t-on un impôt sur la plus-value en vendant sa résidence principale ?
Non. La vente de la résidence principale est totalement exonérée, quel que soit le montant de la plus-value.
Qui paie l’impôt sur la plus-value, et quand ?
Le notaire le calcule et le prélève directement sur le prix de vente, le jour de la signature.
Les prélèvements sociaux passent-ils à 18,6 % sur l’immobilier ?
Non. La hausse prévue par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 vise la plupart des revenus du capital, mais les plus-values immobilières et les revenus fonciers restent à 17,2 %.
Que faire si je n’ai pas gardé les factures de travaux ?
Si vous détenez le bien depuis plus de cinq ans, un forfait de 15 % du prix d’achat peut être retenu sans justificatif. Pour les frais d’acquisition, un forfait de 7,5 % du prix est possible.
La vente d’un terrain est-elle concernée ?
Oui. Un terrain, comme un local ou une résidence secondaire, relève de la plus-value immobilière : mêmes taux, mêmes abattements pour durée de détention.
Sources : Articles 150 U à 150 VH et 1609 nonies G du CGI · Loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (CSG sur les revenus du capital) · impots.gouv.fr
Photo : Abdoucondorcet, CC0, wikimedia