This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
Une fois le dossier accepté, la banque envoie une offre de prêt. Elle ne peut pas être signée tout de suite : le Code de la consommation fixe un calendrier précis, qu’il faut intégrer dans le planning de la vente.
L’essentiel
- L’offre de prêt est valable 30 jours au moins : la banque ne peut pas changer ses conditions pendant ce temps.
- Il faut attendre 10 jours pleins avant de l’accepter, sans pouvoir y renoncer.
- Si la vente n’est pas signée dans les 4 mois qui suivent l’acceptation, le prêt tombe.
L’offre de prêt est le document par lequel la banque s’engage sur les conditions du crédit : montant, durée, taux, coût total, assurance, garanties. Elle est envoyée par courrier ou par voie électronique, avec la fiche d’information standardisée européenne et le tableau d’amortissement. Elle arrive après l’étude du dossier, dont nous détaillons les étapes dans les contrôles de la banque avant un prêt immobilier.
Une offre valable au moins 30 jours
À compter de sa réception, la banque doit maintenir les conditions de son offre pendant 30 jours au minimum. Même si les taux montent entre-temps, elle ne peut pas les modifier pendant cette période. Pour comparer deux offres, regardez le TAEG, qui inclut les intérêts, l’assurance et les frais : c’est ce que nous conseillons dans négocier son crédit en privilégiant le TAEG.
Lisez aussi les clauses de remboursement anticipé. Les indemnités sont plafonnées par la loi à six mois d’intérêts sur le capital remboursé, sans dépasser 3 % du capital restant dû ; elles se négocient, et peuvent même être supprimées, avant l’acceptation. Si la banque modifie ensuite son offre, par exemple le montant ou le taux, elle doit en émettre une nouvelle, et un nouveau délai de réflexion commence.
La date de l’offre compte aussi pour certaines aides : pour le prêt à taux zéro, c’est la date d’émission de l’offre qui détermine les règles applicables, comme nous l’expliquons dans ce que le PTZ fait gagner avec des taux proches de 4 %.
Dix jours de réflexion obligatoires
L’emprunteur ne peut pas accepter l’offre avant l’expiration d’un délai de 10 jours après sa réception. L’acceptation se fait donc au plus tôt le onzième jour. Ce délai est d’ordre public : il est impossible d’y renoncer, même d’un commun accord. Une offre acceptée trop tôt expose la banque à des sanctions et le contrat à une remise en cause devant le juge.
Il ne s’agit pas d’un délai de rétractation : une fois l’offre acceptée, l’emprunteur est engagé, sous réserve que la vente se réalise. Quand l’acceptation se fait par courrier, c’est le cachet de la poste qui fait foi.
Exemple chiffré : une offre reçue le 3 mars
Hypothèse : l’offre arrive le 3 mars et l’emprunteur l’accepte dès que possible.
| Réception de l’offre | 3 mars |
| Délai de réflexion (10 jours) | du 4 au 13 mars |
| Acceptation possible | à partir du 14 mars |
| Vente à signer, sinon le prêt tombe | avant le 14 juillet |
Quatre mois pour signer la vente
L’offre acceptée l’est toujours sous une condition : si l’achat n’est pas conclu dans les quatre mois suivant l’acceptation, le prêt tombe. L’acheteur n’est alors tenu qu’au remboursement des éventuels frais d’étude, plafonnés à 0,75 % du montant du prêt, dans la limite de 150 €. Ce délai peut être allongé d’un commun accord, mais jamais raccourci.
Le lien avec le compromis de vente
Quand l’achat est financé par un crédit, l’avant-contrat comporte une condition suspensive d’obtention du prêt, d’une durée minimale d’un mois. Si le prêt est refusé malgré une demande conforme, l’acheteur récupère intégralement les sommes versées. L’acheteur qui paie sans crédit doit l’écrire de sa main dans l’avant-contrat ; à défaut, la condition suspensive s’applique quand même.
Deux délais différents, à ne pas confondre. Le délai de 10 jours de l’offre de prêt protège l’emprunteur face à la banque. Le délai de rétractation de 10 jours qui suit la signature du compromis protège l’acheteur d’un logement face au vendeur.
Bien organiser son calendrier
- Compter environ un mois entre l’accord de principe et la réception de l’offre.
- Prévoir les 10 jours de réflexion avant de fixer la date de signature chez le notaire.
- Envoyer l’offre acceptée sans attendre : le notaire a besoin des fonds à la date de l’acte.
- Comparer l’assurance emprunteur avant l’acceptation : elle pèse lourd dans le coût total, et peut être changée à tout moment ensuite.
Depuis la loi Lemoine, l’assurance emprunteur peut en effet être changée à tout moment, sans frais, à condition que le nouveau contrat offre des garanties équivalentes. Cette loi a aussi supprimé le questionnaire de santé pour les prêts les plus courts et les plus petits : voyez la suppression du questionnaire médical.
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Questions fréquentes
Peut-on accepter l’offre de prêt avant 10 jours ?
Non. Le délai est d’ordre public : même avec l’accord de la banque, l’acceptation n’est possible qu’à partir du onzième jour.
La banque peut-elle changer son taux après l’envoi de l’offre ?
Non, pendant au moins 30 jours à compter de la réception. Après acceptation, les conditions sont figées.
Que se passe-t-il si la vente n’a pas lieu ?
Si l’achat n’est pas conclu dans les quatre mois suivant l’acceptation, le prêt tombe. L’acheteur ne doit au plus que des frais d’étude plafonnés.
Peut-on changer d’assurance emprunteur après avoir signé ?
Oui, à tout moment depuis la loi Lemoine, si le nouveau contrat offre des garanties équivalentes.
Sources : Code de la consommation, articles L. 313-24 à L. 313-36 (offre de crédit immobilier) · Code de la consommation, articles L. 313-40 et L. 313-41 (condition suspensive) · Loi n° 2022-270 du 28 février 2022 (assurance emprunteur) · service-public.fr · Code de la construction et de l’habitation, article L. 271-1 (délai de rétractation de l’acquéreur) · Code de la consommation, article L. 313-42 (mention manuscrite de l’acheteur qui n’emprunte pas) · Code de la consommation, articles L. 313-47 et suivants (remboursement anticipé et indemnités)
Photo : Juhele_CZ, CC0, flickr