This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
En 2023, les ventes s’effondraient et le gouvernement promettait des mesures. Trois ans plus tard, certaines sont entrées en vigueur, d’autres restent débattues. Le point sur ce qui change vraiment pour les acheteurs et les vendeurs.
L’essentiel
- Le PTZ finance le neuf partout en France pour les offres de prêt émises jusqu’au 31 décembre 2027.
- Jusqu’au 31 décembre 2026, un don jusqu’à 100 000 € est exonéré s’il finance un logement neuf ou sa rénovation énergétique.
- DPE : le poids de l’électricité baisse encore au 1er janvier 2027, après une première baisse en 2026.
La remontée des taux de 2022-2023 a fait chuter les ventes de logements anciens sous le million par an. Depuis, plusieurs mesures ont été adoptées pour redonner du souffle au marché. Certaines ont une date de fin proche, d’autres attendent encore un vote : voici ce qui s’applique au 16 octobre 2026.
Le prêt à taux zéro élargi
Depuis le 1er avril 2025, le PTZ finance l’achat d’un logement neuf, appartement ou maison individuelle, sur tout le territoire, jusqu’à fin 2027. Dans l’ancien, il reste réservé aux zones B2 et C, avec des travaux.
Il est réservé aux primo-accédants, sous plafond de ressources, et vient en complément d’un prêt classique. C’est la date d’émission de l’offre de prêt qui compte, pas celle de la signature chez le notaire. Le projet de budget pour 2027 ne prolonge pas le PTZ ; un amendement le repoussant à fin 2030 a été adopté en commission, mais l’examen en séance repart du texte du gouvernement. Le détail est dans notre article sur ce que le PTZ fait gagner avec des taux proches de 4 %.
Les dons familiaux exonérés
Jusqu’au 31 décembre 2026, un parent ou un grand-parent peut donner jusqu’à 100 000 € sans droits s’ils servent à acheter un logement neuf pour la résidence principale ou à le rénover énergétiquement.
Les fonds doivent être utilisés dans les six mois, et cette exonération s’ajoute aux abattements habituels. Les autres façons d’aider un enfant, du prêt familial à l’achat en commun, sont détaillées dans notre article pour aider son enfant à acheter son premier logement.
Les droits de mutation
Depuis 2025, les départements peuvent relever les « frais de notaire » de 0,5 point pendant trois ans. Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale sont exonérés de cette hausse.
Concrètement, le taux départemental peut passer de 4,5 % à 5 % pour les ventes signées du 1er avril 2025 au 31 mars 2028. La Gironde applique ce taux de 5 % depuis le 1er mai 2025.
Exemple chiffré : une maison ancienne de 250 000 € en Gironde
Droits départementaux seulement, hors taxes communale et d’État et hors émoluments du notaire.
| Acheteur déjà propriétaire : 5 % | 12 500 € |
| Primo-accédant, résidence principale : 4,5 % | 11 250 € |
| Économie pour le primo-accédant | 1 250 € |
L’écart n’est pas décisif à lui seul, mais il s’ajoute au PTZ et aux dons exonérés pour un premier achat.
Le DPE des logements chauffés à l’électricité
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient appliqué à l’électricité dans le calcul du DPE a baissé, de 2,3 à 1,9. Un arrêté du 19 août 2026 le ramène à 1,7 au 1er janvier 2027. De nombreux logements chauffés à l’électricité sortent ainsi de la catégorie des passoires thermiques, ce qui les rend à nouveau louables et plus faciles à vendre. Un nouveau diagnostic peut valoir la peine.
Pour un propriétaire bailleur, l’enjeu est concret : les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location, et les F suivront en 2028. Ce que cela change, bail par bail, est expliqué dans notre article sur les logements classés F interdits à la location en 2028.
Le statut du bailleur privé, créé en 2026
Longtemps débattu, le statut fiscal du bailleur privé a été créé par la loi de finances pour 2026. Le propriétaire d’un logement loué nu peut déduire un amortissement de ses revenus fonciers, s’il loue à loyer maîtrisé pendant au moins neuf ans. Il vise les logements neufs et les logements anciens avec au moins 30 % de travaux, situés dans un immeuble collectif et achetés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Conditions et calculs : voir notre article sur le statut du bailleur privé.
Ce qui reste à suivre
Au 16 octobre 2026, rien n’est voté. Le projet de loi Relance logement, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026 puis modifié par la commission de l’Assemblée nationale le 23 septembre, abaisserait notamment le seuil de travaux du statut du bailleur privé à 20 %. Le budget pour 2027 est en cours d’examen.
La simplification des aides à la rénovation fait toujours l’objet de débats. Avant toute décision, il est prudent de vérifier les textes en vigueur au jour de l’opération. Pour un logement énergivore difficile à louer, la vente reste une option : voir notre page vendre un bien occupé ou à rénover.
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Questions fréquentes
Le PTZ s’arrête-t-il fin 2027 ?
En l’état du droit, oui, pour les offres de prêt émises après le 31 décembre 2027. Une prolongation jusqu’en 2030 a été votée en commission, mais elle n’est pas adoptée.
Les primo-accédants paient-ils la hausse des droits de mutation ?
Non, s’ils achètent leur résidence principale : la hausse de 0,5 point ne s’applique pas à eux.
Faut-il refaire le DPE d’un logement chauffé à l’électricité ?
Souvent, cela vaut la peine : l’étiquette peut s’améliorer sans travaux. Pour un DPE établi depuis le 1er juillet 2021, une attestation actualisée se télécharge gratuitement sur l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME.
Le don exonéré de 100 000 € vaut-il pour un logement ancien ?
Non. Il vise l’achat d’un logement neuf ou en construction, ou des travaux de rénovation énergétique de la résidence principale.
Sources : Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 · Code général des impôts, articles 790 A bis et 1594 D · Réglementation du diagnostic de performance énergétique : coefficient de conversion de l’électricité applicable au 1er janvier 2026 · service-public.fr · Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 (statut du bailleur privé) · Arrêté du 13 août 2025 (coefficient de conversion de l’électricité ramené à 1,9 au 1er janvier 2026) et arrêté du 19 août 2026 (1,7 au 1er janvier 2027) · Amendement I-CF675 (prorogation du PTZ au 31 décembre 2030), adopté en commission des finances le 8 octobre 2026 · Assemblée nationale, dossier législatif du projet de loi de finances pour 2027 · Sénat : projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, adopté le 8 juillet 2026 ; texte de la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale n° 3188 (23 septembre 2026)
Photo : Lionel Allorge, CC BY-SA 3.0, wikimedia