Donner à ses enfants sans droits de donation : les règles en 2026

This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.

Transmettre de son vivant permet d’aider ses enfants au moment où ils en ont besoin, souvent pour acheter un logement, et de réduire la facture fiscale. Plusieurs abattements se cumulent, dont un dispositif temporaire qui prend fin le 31 décembre 2026.

Les droits de donation en ligne directe suivent un barème progressif de 5 % à 45 %. Mais avant d’appliquer ce barème, la loi accorde des abattements généreux qui permettent, avec un peu d’anticipation, de transmettre des sommes importantes sans rien payer. Voici les règles applicables aux donations signées en 2026.

Trois outils qui se cumulent

L’abattement de 100 000 € par parent et par enfant

Chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € à chacun de ses enfants sans droits. L’abattement se renouvelle tous les quinze ans : c’est le délai du « rappel fiscal ». Il s’applique à tout type de bien : argent, maison, appartement, parts de société civile immobilière, titres. Il peut être utilisé en une ou plusieurs fois, tant que le total des donations sur quinze ans ne dépasse pas 100 000 €.

D’autres abattements existent : 31 865 € pour un petit-enfant, 5 310 € pour un arrière-petit-enfant, 15 932 € entre frères et sœurs, 7 967 € pour un neveu ou une nièce, et 159 325 € supplémentaires pour une personne en situation de handicap.

Le don familial de sommes d’argent : 31 865 € de plus

Un don d’argent (virement, chèque) peut bénéficier d’une exonération supplémentaire de 31 865 €, elle aussi renouvelable tous les quinze ans. Trois conditions : le donateur a moins de 80 ans au jour du don, le bénéficiaire est majeur ou émancipé, et il s’agit d’un enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant ou, à défaut de descendants, d’un neveu ou d’une nièce. Ce don se cumule avec l’abattement classique.

Jusqu’au 31 décembre 2026 : 100 000 € de plus pour un logement neuf ou des travaux

La loi de finances pour 2025 a créé une exonération temporaire (article 790 A bis du code général des impôts) pour les dons d’argent versés jusqu’au 31 décembre 2026 :

• jusqu’à 100 000 € par donateur, et 300 000 € au maximum par bénéficiaire ;
• au profit d’un descendant ou, à défaut, d’un neveu ou d’une nièce ;
• pour acheter un logement neuf ou en vente sur plan, ou pour financer des travaux de rénovation énergétique de sa résidence principale ;
• les sommes doivent être employées avant la fin du sixième mois qui suit le versement ;
• le logement doit rester la résidence principale du bénéficiaire, ou être loué comme résidence principale à une personne extérieure à son foyer, pendant cinq ans.

L’achat d’un logement ancien sans travaux n’ouvre pas droit à cette exonération.

Exemple chiffré

Un couple de 68 et 70 ans a deux enfants et un petit-fils majeur.

Si un enfant achète un appartement neuf comme résidence principale, chaque parent peut lui verser en plus 100 000 € exonérés avant le 31 décembre 2026. Les grands-parents peuvent aussi donner chacun 31 865 € plus 31 865 € en argent à leur petit-fils, soit 127 460 € à eux deux. Pour un premier achat, voir aussi les solutions pour aider son enfant à acheter son premier logement.

Donner la nue-propriété d’un bien immobilier

Pour transmettre une maison ou un appartement tout en continuant à l’occuper ou à en percevoir les loyers, les parents peuvent donner la seule nue-propriété et garder l’usufruit. La valeur taxable dépend de l’âge de l’usufruitier : de 61 à 70 ans, la nue-propriété vaut 60 % de la valeur du bien. Une maison de 300 000 € est alors transmise pour une valeur fiscale de 180 000 €, couverte par les abattements de deux enfants. Au décès de l’usufruitier, les enfants deviennent pleinement propriétaires sans droits supplémentaires.

Les étapes

1. Faire le point sur les donations déjà consenties depuis quinze ans.
2. Choisir la forme : don d’argent déclaré en ligne sur impots.gouv.fr, ou acte notarié, obligatoire pour un bien immobilier.
3. Penser à la donation-partage, qui fige la valeur des biens donnés et limite les conflits entre enfants lors de la succession.
4. Déclarer le don, en ligne sur impots.gouv.fr pour un don d’argent, même s’il n’y a aucun droit à payer : la déclaration date l’abattement utilisé.

Les erreurs à éviter

• Oublier qu’une donation immobilière entraîne des frais de notaire et de publicité foncière, même sans droits de donation.
• Donner au-delà de ses moyens : une donation est en principe définitive.
• Utiliser l’exonération « logement neuf » sans garder les justificatifs ou en revendant le bien avant cinq ans.
• Avantager un enfant sans l’écrire clairement dans l’acte, au risque de déséquilibrer la succession.

Questions fréquentes

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Sources : service-public.gouv.fr, fiche F14203 : droits de donation, abattements et barème (vérifiée le 13 mai 2026) · Code général des impôts, article 790 A bis (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 71) · Code général des impôts, articles 777, 779, 784, 790 G et 669 (barème, abattements, rappel fiscal, don familial, valeur de l’usufruit) · Code général des impôts, article 990 I (assurance-vie) · Projet de loi de finances pour 2027, déposé à l’Assemblée nationale le 1er octobre 2026 (article 4, non voté) · service-public.fr

Photo : Patrick Despoix, CC BY-SA 4.0, wikimedia