This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
Le « Pinel+ » permettait de garder les taux de réduction d’impôt les plus élevés pour les logements achetés en 2023 et 2024, à condition de respecter des critères de qualité. Le dispositif est fermé, mais ses règles continuent de s’appliquer aux investisseurs, parfois jusqu’en 2036.
L’essentiel
- Plus aucun achat en Pinel ou en Pinel+ n’est possible depuis le 1er janvier 2025.
- Les investisseurs de 2023 et 2024 restent engagés 6, 9 ou 12 ans : location nue, loyer et ressources plafonnés.
- Vendre avant la fin de l’engagement fait en principe reprendre la réduction d’impôt.
Le dispositif Pinel s’est arrêté le 31 décembre 2024 et n’a pas été prolongé. Depuis 2026, c’est le statut du bailleur privé qui prend le relais pour l’investissement locatif dans le neuf. Pour autant, les propriétaires qui ont acheté en Pinel+ en 2023 ou 2024 restent tenus par leurs engagements. Voici ce qu’ils doivent savoir.
Pourquoi un « Pinel+ » ?
La loi de finances pour 2021 avait prévu une baisse progressive des taux du Pinel classique : 10,5 %, 15 % et 17,5 % du prix pour 6, 9 et 12 ans d’engagement en 2023, puis 9 %, 12 % et 14 % en 2024. Le Pinel+ permettait de conserver les taux d’origine :
Ces taux étaient ouverts dans deux cas :
- un logement situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville, sans autre condition ;
- ou, ailleurs, un logement respectant à la fois des critères de qualité d’usage et de performance environnementale, fixés par un décret de mars 2022.
Les critères qui ont été exigés
Hors quartier prioritaire, le logement devait offrir :
- une surface habitable minimale : 28 m² pour un studio, 45 m² pour un deux-pièces, 62 m² pour un trois-pièces, 79 m² pour un quatre-pièces, 96 m² pour un cinq-pièces ;
- un espace extérieur privatif (balcon, loggia, terrasse ou jardin) de 3 m² à 9 m² selon la taille ;
- une double exposition à partir du trois-pièces ;
- une performance énergétique renforcée : niveau 2025 de la réglementation environnementale RE2020 pour une acquisition en 2023, avec en plus la classe A du DPE en 2024.
Ces critères ont été vérifiés à l’achat, sur attestation du promoteur. L’investisseur doit conserver ce document : il lui sera demandé en cas de contrôle fiscal.
Les obligations qui courent toujours
- Louer le logement vide, comme résidence principale du locataire, sans interruption hors délais raisonnables de relocation.
- Respecter un loyer plafond, qui dépend de la zone. Pour un bail signé en 2026, il s’établit à 19,71 € par m² en zone A bis, 14,64 € en zone A, 11,80 € en zone B1 et 10,26 € en zones B2 et C, corrigé par un coefficient de surface.
- Vérifier les ressources du locataire à chaque nouvelle location : les plafonds sont révisés chaque année.
- Déclarer la réduction chaque année, dans la limite du plafonnement des niches fiscales de 10 000 €.
Un exemple chiffré
Une investisseuse achète en 2024 un deux-pièces neuf de 46 m² pour 230 000 € en zone B1, conforme aux critères du Pinel+. Elle s’engage sur six ans, puis proroge deux fois de trois ans.
Exemple chiffré : un deux-pièces de 230 000 € en zone B1
| Six premières années : 12 % du prix | 27 600 € (4 600 € par an) |
| Prorogation de trois ans en 2030 : 6 % | 13 800 € |
| Seconde prorogation de trois ans : 3 % | 6 900 € |
| Avantage total sur douze ans | 48 300 € |
En Pinel classique acheté la même année : 32 200 €.
Son loyer maximal pour un bail signé en 2026 : 11,80 € × 46 m² × environ 1,11, soit près de 600 € hors charges. Si le marché local se loue moins cher, c’est le loyer de marché qui s’impose dans les faits.
Le choix en fin de période
À l’issue de la première période, le bailleur décide de proroger ou non. Les éléments à peser :
- le gain fiscal supplémentaire, à comparer avec le loyer libre qu’il pourrait demander ;
- son projet : revendre (au besoin avec le locataire en place), occuper le logement, le transmettre ;
- l’état du marché local au moment d’une éventuelle vente.
Prenons le même deux-pièces en fin de première période. Libéré du plafond, il pourrait peut-être se louer 650 € au lieu de 600 €, soit 600 € de loyers en plus par an, imposés. Proroger rapporte 4 600 € de réduction par an pendant trois ans : la prorogation l’emporte nettement. Le calcul s’inverse surtout lorsque le propriétaire veut vendre ou récupérer le logement.
La prorogation se fait simplement en poursuivant la location et en le déclarant aux impôts avec le formulaire adapté.
Les erreurs à éviter
Vendre avant la fin de l’engagement coûte la réduction. Celle déjà obtenue est en principe reprise, sauf invalidité, licenciement ou décès du contribuable ou de son conjoint.
- Laisser le logement vide trop longtemps entre deux locataires, ou le louer meublé.
- Augmenter le loyer au-delà du plafond lors d’un nouveau bail.
- Égarer l’attestation de respect des critères Pinel+ fournie à l’achat.
- Oublier que l’administration peut contrôler l’opération pendant toute la durée de l’engagement, puis trois ans après.
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Questions fréquentes
Peut-on encore acheter en Pinel ou en Pinel+ ?
Non, aucun nouvel investissement n’est possible depuis le 1er janvier 2025.
Le changement de locataire pose-t-il problème ?
Non, à condition de relouer rapidement, de vérifier les ressources du nouveau locataire et d’appliquer le plafond de loyer de l’année du nouveau bail.
Peut-on louer à un proche ?
Oui, à un ascendant ou un descendant, à condition qu’il ne fasse pas partie du foyer fiscal et respecte les plafonds.
Que devient le logement après l’engagement ?
Le propriétaire retrouve une liberté totale : loyer de marché, vente, occupation personnelle.
Quel dispositif pour investir aujourd’hui ?
Le statut du bailleur privé, en vigueur depuis février 2026, pour le neuf collectif et l’ancien avec travaux. Il fonctionne par amortissement, et non par réduction d’impôt. Les autres pistes sont détaillées dans les solutions pour investir en réduisant ses impôts en 2026.
Sources : Code général des impôts, article 199 novovicies (Pinel) · Loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021, article 168 · Décret n° 2022-384 du 17 mars 2022 (critères de qualité du Pinel+) · BOFiP : BOI-IR-RICI-360 et BOI-BAREME-000017 (plafonds de loyers 2026) · Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 47 (statut du bailleur privé) · service-public.fr
Photo : Alexandre Prevot from Nancy, France, CC BY-SA 2.0, wikimedia