This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
Créé en 2022 et prolongé jusqu’à fin 2027, Loc’Avantages reste l’un des rares avantages fiscaux ouverts aux propriétaires qui louent un logement existant. Son principe est simple ; son intérêt dépend surtout du loyer de marché et de la fiscalité du bailleur.
L’essentiel
- Loyer 15, 30 ou 45 % sous le marché, en échange d’une réduction d’impôt de 15 à 65 % des loyers.
- Convention avec l’Anah, location vide pendant six ans, locataire sous plafond de ressources.
- Ouvert jusqu’au 31 décembre 2027 ; l’intérêt se calcule logement par logement.
Un propriétaire qui loue un appartement ou une maison peut obtenir une réduction d’impôt s’il accepte deux contreparties : un loyer plus bas que celui du marché local et un locataire aux revenus modestes ou moyens. C’est le principe de Loc’Avantages, géré par l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Suspendu quelques semaines début 2025, le dispositif a été rétabli par la loi de finances pour 2025 et court jusqu’au 31 décembre 2027. La loi de finances pour 2026 n’a pas modifié cette échéance.
Trois niveaux de loyer, trois taux de réduction
Le bailleur choisit un niveau de loyer, calculé à partir d’un loyer de référence propre à chaque commune :
Réduction de 15 % des loyers bruts, ou 20 % avec intermédiation locative.
Réduction de 35 %, ou 40 % avec intermédiation.
Réduction de 65 %, possible uniquement avec intermédiation.
L’intermédiation locative consiste à passer par une association agréée ou une agence immobilière à vocation sociale, qui loue le logement ou le gère pour le compte du propriétaire. Une prime de l’Anah peut alors s’ajouter ; son montant dépend du niveau de loyer et de la surface du logement.
Les conditions à respecter
- Signer une convention avec l’Anah et s’engager à louer pendant six ans au moins.
- Louer vide, comme résidence principale du locataire.
- Choisir un locataire dont les ressources ne dépassent pas les plafonds du niveau retenu ; ils varient selon la composition du foyer et la zone.
- Ne pas louer à un membre de son foyer fiscal, ni à un ascendant ou un descendant.
- Proposer un logement décent : les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique sont exclus (voir l’interdiction de louer les logements classés F en 2028).
La réduction d’impôt entre dans le plafonnement global des niches fiscales, limité à 10 000 € par an et par foyer.
Un exemple chiffré
Exemple chiffré : un deux-pièces à Bordeaux en Loc2
Loyer de marché : 700 € par mois. Plafond Loc2 indiqué par le simulateur de l’Anah : 520 € (montant illustratif). Le propriétaire est imposé à 30 %.
| Loyers perçus (520 € × 12) au lieu de 8 400 € | 6 240 € |
| Loyers abandonnés | − 2 160 € |
| Réduction d’impôt (35 % de 6 240 €) | + 2 184 € |
| Impôt sur le revenu en moins sur les loyers (30 %) | + 650 € environ |
| Gain par an face à une location au prix du marché | un peu plus de 600 € |
Ce calcul ne tient pas compte des prélèvements sociaux. Le propriétaire loge en plus un ménage modeste ; avec une intermédiation, le taux passe à 40 % et l’écart se creuse.
Ce résultat n’est pas automatique : dans une ville où les loyers de marché sont proches du loyer de référence, la décote coûte peu ; dans un quartier très recherché, elle peut coûter plus que l’avantage fiscal. Il faut faire le calcul logement par logement.
Les étapes pour en bénéficier
- Simuler le loyer plafond et les plafonds de ressources avec le simulateur de l’Anah.
- Trouver un locataire éligible, directement ou par un organisme d’intermédiation.
- Signer le bail, puis déposer la demande de convention sur la plateforme en ligne de l’Anah dans les deux mois qui suivent.
- Recevoir la convention signée, qui précise le niveau de loyer et la durée.
- Déclarer chaque année les loyers et la réduction sur la déclaration de revenus.
Le délai d’instruction se compte en semaines, parfois en mois : mieux vaut déposer le dossier tôt, surtout à l’approche de la fin du dispositif.
Les erreurs à éviter
Deux mois après la signature du bail : c’est le délai pour déposer la demande de convention. Passé ce délai, ou avec un loyer supérieur au plafond même de quelques euros, la convention peut être refusée.
- Oublier de vérifier les ressources du locataire à l’entrée, sur la base de son avis d’imposition.
- Vendre le logement ou le reprendre avant six ans : l’avantage fiscal peut être remis en cause.
- Négliger le DPE : un logement en F ou G doit d’abord être rénové.
Travaux : des aides compatibles
Un propriétaire qui doit rénover avant de louer peut combiner Loc’Avantages avec les aides de l’Anah aux bailleurs, sous conditions de travaux et d’engagement de loyer. Les montants et les règles évoluent souvent : il est prudent de les vérifier au moment du dépôt du dossier. Pensez aussi aux diagnostics obligatoires pour louer.
Questions fréquentes
Le dispositif s’applique-t-il à un bail déjà en cours ?
Oui, si le loyer et les ressources du locataire respectent les plafonds et que la demande de convention est déposée dans les délais. Un nouveau bail est souvent plus simple.
Faut-il que le logement soit situé en zone tendue ?
Non. Loc’Avantages s’applique sur tout le territoire ; seuls les loyers plafonds et les plafonds de ressources varient selon la commune.
Peut-on louer meublé ?
Non. Loc’Avantages ne concerne que la location vide.
Que se passe-t-il après fin 2027 ?
Les conventions signées avant le 31 décembre 2027 vont jusqu’à leur terme. Au-delà, tout dépendra des prochaines lois de finances.
Loc’Avantages ou statut du bailleur privé ?
Le statut du bailleur privé, créé en 2026, vise l’achat d’un logement neuf, ou ancien avec de lourds travaux. Loc’Avantages convient plutôt à un logement que l’on possède déjà. Une simulation permet de comparer.
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Sources : Code général des impôts, article 199 tricies (Loc’Avantages) · Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 (prorogation jusqu’au 31 décembre 2027) · ANIL : analyse juridique de la loi de finances pour 2026 · anah.gouv.fr : Loc’Avantages et simulateur · Code général des impôts, article 200-0 A (plafonnement des niches fiscales) · service-public.fr
Photo : P.poschadel, CC BY-SA 2.0 FR, wikimedia