This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
L’audit énergétique réglementaire complète le DPE lorsque la vente porte sur une maison ou un immeuble entier peu performant. Il propose un parcours de travaux chiffré à l’acheteur, qui reste libre de le suivre ou non.
L’essentiel
- L’audit est obligatoire pour vendre une maison ou un immeuble en monopropriété classé E, F ou G.
- Il doit être remis dès la première visite et reste valable 5 ans.
- La vente d’un appartement en copropriété n’y est pas soumise.
Le diagnostic de performance énergétique classe les logements de A à G. Pour les plus énergivores, la loi Climat et résilience de 2021 a ajouté un document plus complet, l’audit énergétique, que le vendeur doit remettre à l’acheteur. L’idée est simple : celui qui achète une maison mal isolée doit savoir, avant de s’engager, quels travaux seront nécessaires, combien ils coûteront et quelles aides il pourra obtenir.
Le calendrier
L’obligation s’étend par étapes, des logements les plus énergivores vers les autres.
Logements classés F et G.
Logements classés E.
Logements classés D.
Ce calendrier vaut pour la France métropolitaine ; l’outre-mer bénéficie d’échéances décalées.
Les biens concernés
L’obligation vise les maisons individuelles et les immeubles d’habitation appartenant à un seul propriétaire, dits en monopropriété : un immeuble de rapport vendu en bloc, par exemple. Les appartements situés en copropriété n’y sont pas soumis lors de leur vente. Les copropriétés ont leurs propres obligations : diagnostic de performance énergétique collectif et plan pluriannuel de travaux.
L’effet du nouveau DPE de 2026
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient qui convertit l’électricité consommée en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9. Les logements chauffés à l’électricité gagnent au plus une lettre, et le gouvernement estime qu’environ 850 000 logements sortent ainsi des classes F et G. Un propriétaire dont le DPE est antérieur peut télécharger gratuitement une attestation de nouvelle étiquette sur l’observatoire de l’Ademe, sans nouvelle visite.
Attention : une maison passée de F à E reste soumise à l’audit en cas de vente. Et un nouveau pas est prévu : un arrêté du 19 août 2026 ramène ce coefficient de 1,9 à 1,7 pour les diagnostics réalisés à partir du 1er janvier 2027. Avant de commander un audit pour une maison chauffée à l’électricité, vérifiez sa classe avec le calcul en vigueur à la date de la vente.
Ce que contient l’audit
- un état des lieux du bâtiment : isolation, menuiseries, chauffage, eau chaude, ventilation ;
- un parcours de travaux par étapes, dont la première doit permettre un gain d’au moins deux classes, jusqu’à atteindre en principe la classe B ;
- pour chaque étape, l’estimation des économies d’énergie, du gain de classe et du coût des travaux ;
- les aides publiques mobilisables, comme MaPrimeRénov’, les certificats d’économies d’énergie ou l’éco-prêt à taux zéro.
L’acheteur n’est jamais obligé de réaliser ces travaux. Mais s’il veut louer le logement, il devra respecter le calendrier de décence énergétique : interdiction de louer à un nouveau locataire les logements G depuis 2025, F à partir de 2028 et E à partir de 2034. Pour un acheteur, ce calendrier pèse lourd dans la décision : voyez faut-il acheter une passoire thermique.
Qui le réalise et quand le fournir
Pour une maison, l’audit peut être fait par un diagnostiqueur certifié disposant de la mention adaptée, un bureau d’études qualifié, une entreprise reconnue garante de l’environnement proposant une offre globale de rénovation, ou un architecte formé. Pour un immeuble en monopropriété, il faut un bureau d’études qualifié ou un architecte. Le professionnel doit être assuré et indépendant du vendeur.
L’audit doit être remis dès la première visite, puis annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique. Il est valable cinq ans, une durée à comparer avec celle des autres documents du dossier : voyez la durée de validité des diagnostics obligatoires. Son prix n’est pas réglementé ; selon la taille du bien et le professionnel, il se situe généralement entre quelques centaines d’euros et 1 500 € environ, à la charge du vendeur.
Exemple concret
Une maison des années 1970 de 110 m², chauffée au fioul, est classée F. L’audit lui propose un parcours en deux étapes.
Exemple chiffré : une maison de 110 m² classée F
Hypothèse : coût estimé de 30 000 € pour l’ensemble, avant aides.
| Étape 1 : isolation des combles, pompe à chaleur à la place de la chaudière | F → D |
| Étape 2 : isolation des murs par l’extérieur, fenêtres, ventilation | D → B |
| À faire au minimum pour louer après 2028 | étape 1 |
| Coût estimé de l’ensemble, avant aides | 30 000 € |
L’acheteur dispose d’une base chiffrée pour négocier, et le vendeur évite la discussion sur un montant de travaux inventé lors de la visite. L’audit ne remplace pas de vrais devis, qui restent indispensables avant de signer. Si l’acheteur souhaite louer la maison, il sait aussi qu’il devra au minimum réaliser la première étape avant 2028, date à laquelle les logements classés F ne pourront plus être proposés à un nouveau locataire.
Les étapes pour le vendeur
Bien préparé, l’audit devient un argument de vente plutôt qu’un frein.
- Vérifier la date et la classe du DPE ; le refaire s’il a été établi avant juillet 2021.
- Commander l’audit avant la mise en vente, pour ne pas retarder les visites.
- Rassembler les factures des travaux déjà réalisés : ils améliorent le diagnostic.
- Lire l’audit avec attention et anticiper les questions des acheteurs sur le coût des travaux.
Si les travaux paraissent trop lourds, la vente en l’état reste possible : voyez notre page vendre un bien occupé ou à rénover.
Les erreurs à éviter
- Mettre en vente sans audit : l’annonce doit mentionner la classe énergétique, et l’absence du document fragilise la vente.
- Confondre l’audit énergétique avec le DPE : ce sont deux documents distincts, tous deux obligatoires dans ce cas.
- Choisir le professionnel le moins cher sans vérifier sa qualification et son assurance.
- Considérer les montants de travaux comme des devis : ce sont des estimations.
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Questions fréquentes
L’audit est-il obligatoire pour vendre un appartement ?
Non, pas pour un lot de copropriété. Il l’est en revanche pour la vente d’un immeuble entier détenu par un seul propriétaire, s’il est classé E, F ou G.
Que risque le vendeur qui ne le fournit pas ?
Le notaire le réclame avant la signature. Sans audit, l’acheteur peut invoquer un défaut d’information et demander une réduction de prix ou des dommages et intérêts.
Le nouveau DPE peut-il dispenser de l’audit ?
Oui, si la maison atteint la classe D ou mieux après recalcul. Il faut alors s’appuyer sur un DPE ou une attestation à jour.
Où obtenir un conseil gratuit sur les travaux ?
Les conseillers France Rénov’, joignables par le site ou le numéro national, informent gratuitement sur les travaux et les aides.
Sources : Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 « Climat et résilience », article 158 · Code de la construction et de l’habitation, articles L126-28-1 et D126-40 et suivants · Décret n° 2022-780 du 4 mai 2022 et arrêtés relatifs au contenu de l’audit · economie.gouv.fr : nouveau DPE au 1er janvier 2026 · ministère de la Transition écologique : fiche « Vente immobilière » · France Rénov’ · service-public.fr · Arrêté du 19 août 2026 (coefficient de conversion de l’électricité ramené à 1,7 au 1er janvier 2027)
Photo : Abdoucondorcet, CC0, wikimedia