Rénovation énergétique en copropriété : faire voter les travaux plus facilement

This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.

Isoler les façades ou changer la chaudière collective d’un immeuble suppose de convaincre une majorité de copropriétaires. Les réformes successives ont rendu ce vote plus accessible. Encore faut-il connaître les règles pour éviter qu’un bon projet ne soit rejeté.

Environ un logement sur trois en France se trouve en copropriété, et une large part de ces immeubles a été construite avant toute réglementation thermique. Les rénover est indispensable pour respecter le calendrier de la loi Climat et résilience : les logements classés G ne peuvent plus être proposés à un nouveau locataire depuis 2025, les F suivront en 2028. Pourtant, dans un immeuble, aucun propriétaire ne peut isoler seul les murs ou la toiture. Tout passe par l’assemblée générale, et c’est souvent là que les projets s’arrêtent.

Pourquoi les votes échouent

• Le coût : une rénovation globale représente fréquemment plusieurs dizaines de milliers d’euros par logement, avant aides.
• La majorité exigée : les travaux d’économie d’énergie relèvent de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire de la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non. Dans un immeuble où beaucoup de propriétaires ne viennent pas aux assemblées, ce seuil est difficile à atteindre.
• Des intérêts divergents : un bailleur, un retraité et une jeune famille n’ont ni le même horizon ni la même trésorerie.

Les règles de vote aujourd’hui

Trois mécanismes successifs permettent d’éviter qu’une forte abstention bloque le projet :

1. Le premier vote, à la majorité de l’article 25 : plus de la moitié des voix de l’ensemble du syndicat.
2. La passerelle de l’article 25-1 : si le projet n’atteint pas cette majorité mais recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, l’assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité simple de l’article 24, calculée sur les seuls présents, représentés ou votants par correspondance.
3. La nouvelle assemblée sous trois mois : depuis la loi du 9 avril 2024 sur l’habitat dégradé, si les travaux de rénovation énergétique n’ont même pas réuni un tiers des voix, une nouvelle assemblée peut être convoquée dans les trois mois et statuer directement à la majorité de l’article 24.

Cette même loi permet à un copropriétaire de faire isoler, à ses frais, la toiture ou le plancher qui touchent les parties communes, après un vote de l’assemblée à la majorité de l’article 25, avec possibilité de passerelle.

Participer sans se déplacer

Depuis la loi Élan de 2018, chaque copropriétaire peut participer à l’assemblée par visioconférence ou voter par correspondance au moyen d’un formulaire officiel joint à la convocation. Ces votes comptent comme des présences, ce qui facilite l’atteinte des majorités. Les assemblées entièrement à distance, décidées par le seul syndic, n’ont été autorisées qu’à titre temporaire pendant la crise sanitaire. Le conseil syndical peut en revanche demander une assemblée supplémentaire en cours d’année pour voter un projet sans attendre l’assemblée annuelle, ce qui entraîne en général des honoraires du syndic.

Exemple chiffré : le décompte des voix

Un immeuble compte 10 000 tantièmes. Pour passer à la majorité de l’article 25, le projet doit recueillir au moins 5 001 voix.

Autre cas : 3 000 voix pour, 1 200 contre. Le tiers n’est pas atteint : pas de passerelle. Le syndic peut convoquer une nouvelle assemblée dans les trois mois, où le projet sera voté à la majorité simple des présents, représentés et votants par correspondance.

Financer pour convaincre

• Le plan pluriannuel de travaux, obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de quinze ans depuis 2025, et le DPE collectif, généralisé en 2026, donnent une base chiffrée au débat.
• Le fonds de travaux : la cotisation annuelle ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel, ni à 2,5 % du montant des travaux prévus par le plan.
• MaPrimeRénov’ Copropriété : pour un gain énergétique d’au moins 35 %, l’aide couvre 30 % ou 45 % des travaux selon l’ambition, dans la limite de 25 000 € par logement, avec des primes individuelles pour les ménages modestes. Le projet de budget pour 2027 recentre les crédits de l’Anah sur les copropriétés et les rénovations d’ampleur.
• Le prêt collectif à adhésion automatique : voté à la même majorité que les travaux, il s’applique à chaque copropriétaire qui ne le refuse pas dans les deux mois ; celui qui refuse doit payer sa quote-part dans les six mois. Nous en détaillons les avantages du prêt collectif.

Les étapes d’un projet réussi

1. Faire réaliser un audit ou exploiter le DPE collectif et le plan pluriannuel.
2. Se faire accompagner par un assistant à maîtrise d’ouvrage, obligatoire pour MaPrimeRénov’ Copropriété.
3. Présenter plusieurs scénarios avec le reste à charge de chaque profil de copropriétaire.
4. Organiser une réunion d’information avant l’assemblée.
5. Joindre le formulaire de vote par correspondance à la convocation et rappeler la possibilité de visioconférence.

Les erreurs à éviter

• Soumettre un devis unique sans plan de financement : c’est la cause la plus fréquente de rejet.
• Mal rédiger la résolution : sans mention de la passerelle, le second vote peut être contesté.
• Démarrer les travaux avant l’accord des aides.

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Questions fréquentes

Sources : Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 14-2, 17-1 A, 24, 25, 25-1, 26-4 et suivants · Loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 sur l’habitat dégradé, articles 4 et 40 · ANIL : décryptage juridique de la loi « Habitat dégradé » (avril 2024) · Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 « Climat et résilience » (plan pluriannuel de travaux, DPE collectif) · Anah : MaPrimeRénov’ Copropriété · Projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026 · service-public.fr

Photo : Cjp24, CC BY-SA 4.0, wikimedia