This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
Un loyer impayé peut déséquilibrer tout un investissement. Les deux grandes protections du bailleur en 2026, leur coût et leurs conditions.
L’essentiel
- La GLI, assurance payante, coûte en général 2,5 à 4,5 % du loyer annuel.
- La garantie Visale est gratuite et couvre jusqu’à 36 mois de loyers impayés.
- Ni l’une ni l’autre ne se cumule avec une caution personnelle, sauf exceptions.
Perte d’emploi, séparation, maladie : un locataire de bonne foi peut cesser de payer. Pour un propriétaire qui rembourse un crédit, quelques mois d’impayés suffisent à créer de vraies difficultés, d’autant que la procédure prend souvent plusieurs mois. Deux dispositifs permettent de s’en protéger : la garantie loyers impayés, payante, et la garantie Visale, gratuite.
La GLI, l’assurance du bailleur
La garantie loyers impayés est un contrat d’assurance souscrit par le propriétaire. Elle coûte en général 2,5 à 4,5 % du loyer annuel charges comprises, déductible des revenus fonciers au régime réel. Elle prend en charge les loyers impayés, souvent sans limite de durée ou jusqu’à un plafond élevé, les frais de procédure et parfois les dégradations.
En contrepartie, l’assureur impose des critères de solvabilité : des revenus d’au moins trois fois le loyer environ, un contrat de travail stable, et un dossier complet vérifié avant la signature du bail. Beaucoup d’agences proposent aussi une GLI dans leur mandat de gestion : le contrat est alors souscrit par l’agence pour l’ensemble des logements qu’elle gère.
Exemple chiffré : le coût d’une GLI face à six mois d’impayés
Un appartement loué 800 € par mois charges comprises, avec une GLI au taux de 3 % (hypothèse, au milieu de la fourchette).
| Loyer annuel charges comprises | 9 600 € |
| Prime annuelle de la GLI (3 %) | 288 €, soit 24 € par mois |
| Six mois d’impayés sans assurance | 4 800 € |
| Six mois d’impayés avec la GLI | pris en charge, selon le contrat |
Il faudrait plus de seize ans de primes pour atteindre le montant de six mois d’impayés, sans compter les frais de procédure.
Visale, la garantie gratuite
Gérée par Action Logement, la garantie Visale est gratuite pour le locataire comme pour le propriétaire. Elle s’adresse notamment aux jeunes de moins de 31 ans et aux salariés récemment embauchés ou mutés, dans la limite d’un plafond de loyer. Elle couvre les impayés pendant toute la durée du bail, dans la limite de 36 mois de loyers.
C’est le locataire qui en fait la demande en ligne et obtient un visa, qu’il transmet au propriétaire avant la signature du bail. Visale joue alors le rôle d’une caution : en cas d’impayé, Action Logement paie le propriétaire puis se retourne contre le locataire.
2,5 à 4,5 % du loyer, critères de solvabilité stricts, couverture souvent large : loyers, frais de procédure, parfois dégradations.
Pour les moins de 31 ans et les salariés récemment embauchés ou mutés, sous plafond de loyer, jusqu’à 36 mois d’impayés.
Un proche s’engage à payer. Impossible en plus d’une GLI, sauf pour un étudiant ou un apprenti.
Les règles à connaître
- Une GLI ne peut pas être cumulée avec une caution personnelle, sauf pour un étudiant ou un apprenti.
- GLI et Visale ne se cumulent pas.
- Sans respect des critères de l’assureur, l’indemnisation peut être refusée : vérifiez le dossier avant de signer.
Ces garanties s’ajoutent au dépôt de garantie, limité à un mois de loyer hors charges pour une location vide et à deux mois pour une location meublée. Il couvre les sommes dues au départ du locataire, mais ne suffit pas face à plusieurs mois d’impayés.
Côté impôts, la prime de la GLI se déduit des loyers au régime réel des revenus fonciers. Au micro-foncier, elle n’est pas déductible à part : l’abattement forfaitaire de 30 % est censé couvrir toutes les charges.
Quand l’impayé est déjà là
Si aucun contrat n’a été souscrit, la procédure passe par le commandement de payer et le juge. Les étapes sont détaillées dans notre article sur les recours du propriétaire en cas de loyers impayés ; depuis le 1er octobre 2026, la clause résolutoire figure dans tous les nouveaux baux.
- Réagissez dès le premier impayé : appel, courrier, proposition d’échéancier écrit.
- Prévenez l’assureur, Visale ou la caution dans les délais prévus par le contrat.
- Faites délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice si rien ne bouge.
- Saisissez le juge si la dette n’est pas réglée dans les six semaines qui suivent le commandement.
Vendre un logement occupé par un locataire en impayé reste possible : un marchand de biens peut racheter le bien en l’état et prendre la suite. Nous expliquons comment dans vendre un bien occupé ou à rénover.
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Questions fréquentes
Combien coûte une assurance loyers impayés ?
En général 2,5 à 4,5 % du loyer annuel charges comprises, déductibles des revenus fonciers au régime réel.
Visale est-elle vraiment gratuite pour le propriétaire ?
Oui. Elle est gratuite pour le propriétaire comme pour le locataire, et gérée par Action Logement.
Peut-on demander une caution en plus d’une GLI ?
Non, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. GLI et Visale ne se cumulent pas non plus.
Que faire si le locataire ne paie plus et que je n’ai pas d’assurance ?
Réagir vite, proposer un échéancier, puis faire délivrer un commandement de payer avant de saisir le juge. Vendre le logement occupé reste aussi possible.
Sources : Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 22-1 (non-cumul caution et assurance) · Visale, Action Logement · service-public.fr · Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 22, 24 et 25-6 (dépôt de garantie, commandement de payer)
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