This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
L’apport n’est pas une obligation légale, mais il reste l’un des premiers critères examinés par les banques. Bonne nouvelle : il peut se construire méthodiquement, et la famille dispose jusqu’à la fin de 2026 d’un dispositif de don particulièrement avantageux.
L’essentiel
- Les banques attendent au minimum un apport qui couvre les frais d’achat ; on parle souvent de 10 % du prix.
- 400 € par mois sur un Livret A pendant quatre ans font près de 20 000 € d’apport.
- Les dons familiaux pour un logement neuf ou une rénovation énergétique sont exonérés jusqu’à 100 000 € par donateur, jusqu’au 31 décembre 2026.
L’apport personnel désigne la part de l’achat que l’emprunteur finance avec ses propres fonds. Dans la pratique, les banques attendent au minimum qu’il couvre les frais annexes : frais de notaire, de garantie et de dossier, éventuels frais d’agence à la charge de l’acheteur. On parle souvent de 10 % du prix, mais c’est un repère, pas une règle.
Pourquoi l’apport compte autant
Depuis 2022, la norme du Haut Conseil de stabilité financière limite la mensualité à 35 % des revenus nets, assurance comprise, et la durée à 25 ans, avec une marge de dérogation de 20 % de la production des banques (voir les règles de crédit à connaître pour un premier achat). Dans ce cadre, chaque euro d’apport réduit le capital à emprunter, donc la mensualité. Un apport rassure aussi le prêteur sur la capacité d’épargne du ménage, et il améliore souvent le taux proposé.
Les montants observés sont élevés : selon le courtier Eloa, l’apport moyen des dossiers transmis aux banques en septembre 2026 s’élevait à environ 71 000 €, et à environ 64 000 € pour les primo-accédants. Ce sont des moyennes tirées vers le haut par les gros dossiers ; beaucoup d’acheteurs empruntent avec bien moins.
Premier levier : épargner régulièrement
La méthode la plus sûre reste un virement automatique le jour de la paie, vers un compte que l’on ne touche pas. Pour dégager une marge :
- passer en revue les abonnements, l’assurance auto et habitation, les frais bancaires ;
- affecter à l’épargne les primes, le treizième mois ou un remboursement d’impôt ;
- suivre ses dépenses sur trois mois pour repérer les postes compressibles.
La banque examinera les relevés des derniers mois : une épargne régulière, même modeste, prouve une capacité à rembourser. C’est l’un des points qu’elle contrôle avant d’accorder un prêt immobilier.
Deuxième levier : placer sans risque
Pour un achat prévu dans quelques années, l’argent doit rester disponible et ne pas perdre de valeur. Les livrets réglementés s’y prêtent :
- Livret A et LDDS : 1,70 % net depuis le 1er août 2026, dans la limite de 22 950 € et 12 000 € ;
- Livret d’épargne populaire : 2,50 %, réservé aux ménages sous conditions de revenus, jusqu’à 10 000 € ;
- Plan d’épargne logement : taux fixé à l’ouverture pour toute la durée du plan, intéressant si l’on prévoit d’épargner quatre ans ou plus ; il ne donne plus droit à une prime d’État.
L’épargne salariale est un autre gisement : les sommes d’un plan d’épargne entreprise peuvent être débloquées par anticipation pour l’achat de la résidence principale. Les placements en actions, eux, conviennent mal à un projet à moins de cinq ans.
Troisième levier : l’aide de la famille
Plusieurs dispositifs se cumulent :
- l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans ;
- le don familial de sommes d’argent jusqu’à 31 865 €, si le donateur a moins de 80 ans et le bénéficiaire est majeur ;
- un don exceptionnel exonéré jusqu’à 100 000 € par donateur, dans la limite de 300 000 € par bénéficiaire, pour acheter un logement neuf ou en état futur d’achèvement, ou pour financer des travaux de rénovation énergétique de sa résidence principale.
Le don exceptionnel s’arrête au 31 décembre 2026. Seuls les dons réalisés jusqu’à cette date sont exonérés, et les fonds doivent être utilisés dans les six mois. Le don doit aussi être déclaré : sans déclaration, pas d’exonération.
Le prêt familial est une autre solution : il doit être formalisé par une reconnaissance de dette et déclaré à l’administration au-delà de 5 000 €. La banque en tiendra compte dans le calcul de l’endettement si des remboursements sont prévus.
Un exemple pour fixer les idées
Exemple chiffré : un appartement ancien à 220 000 €
Un couple vise un apport de 10 % du prix, soit 22 000 €. Il épargne 400 € par mois pendant quatre ans sur un Livret A à 1,70 %, et les parents de l’un d’eux lui donnent 10 000 €, sous l’abattement de 100 000 €, sans droits à payer.
| Frais de notaire | environ 16 500 € |
| Garantie et frais de dossier | environ 2 500 € |
| Épargne en quatre ans (400 € par mois) | environ 19 800 € |
| Don des parents | 10 000 € |
| Apport réuni | 29 800 € |
| Capital à emprunter | environ 209 000 € au lieu de 239 000 € |
Avec cet apport, le couple couvre les 19 000 € de frais et finance une partie du prix.
Pour un achat dans le neuf, le prêt à taux zéro, qui vaut de plus en plus cher avec des taux proches de 4 %, peut encore alléger le crédit principal.
Les étapes
- Fixer le budget total : prix, frais, éventuels travaux.
- Calculer l’apport visé, au moins les frais d’achat.
- Automatiser l’épargne : virement le jour de la paie, supports sans risque.
- Vérifier les aides : prêt à taux zéro, prêt employeur, aides locales.
- Rencontrer un conseiller ou un courtier six mois avant la recherche.
Les erreurs à éviter
- Injecter toute son épargne dans l’apport sans garder de réserve de sécurité.
- Multiplier les découverts dans les mois précédant la demande de prêt.
- Recevoir un don sans le déclarer : l’exonération suppose une déclaration.
- Placer l’apport sur un support risqué à quelques mois de l’achat.
Questions fréquentes
Peut-on acheter sans apport ?
C’est possible, surtout pour un jeune actif aux revenus stables et en progression, mais de plus en plus rare. La banque finance alors aussi les frais, ce qui alourdit le crédit.
Le prêt à taux zéro compte-t-il comme apport ?
Non, c’est un prêt. Mais il réduit le montant du crédit principal et améliore la lecture du dossier.
Combien de temps garder l’argent sur un PEL ?
Au moins deux ans : un retrait avant ce délai entraîne la clôture du plan et le remplacement de son taux par celui, plus faible, du compte épargne logement. Le plan peut ensuite durer jusqu’à dix ans.
Le don exceptionnel de 100 000 € sera-t-il prolongé ?
Rien ne le prévoit : il faut raisonner sur la date du 31 décembre 2026. Le projet de budget 2027 propose autre chose, pour les dons d’argent faits du 1er janvier au 30 juin 2027 à un enfant ou petit-enfant de 18 à 49 ans : un don familial exonéré porté à 50 000 € et un taux de 6 %. Au 16 octobre 2026, rien n’est voté (détails dans notre article sur les transmissions en 2027).
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Sources : Décision n° D-HCSF-2021-7 du Haut Conseil de stabilité financière, modifiée (taux d’effort de 35 %, durée de 25 ans) · Arrêté du 28 juillet 2026 relatif aux taux d’intérêt des produits d’épargne réglementée (Livret A à 1,70 % au 1er août 2026) · Code général des impôts, articles 779 (abattement de 100 000 €), 790 G (don familial de sommes d’argent) et 790 A bis (don exonéré jusqu’au 31 décembre 2026) · Code du travail, article R3324-22 (déblocage anticipé de l’épargne salariale) · FranceTransactions : baromètre Eloa de septembre 2026 (apport moyen) · service-public.fr : don familial et prêt entre particuliers · Projet de loi de finances pour 2027, n° 3210, déposé le 1er octobre 2026, article 4 (dons de sommes d’argent taxés à 6 %, non voté) · Projet de loi de finances pour 2027, n° 3210, déposé le 1er octobre 2026, article 4 (dons de sommes d’argent du 1er janvier au 30 juin 2027)
Photo : Romainbehar, CC0, wikimedia