This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
Depuis le 1er octobre 2026, le coût total d’un prêt immobilier de vingt ans et plus ne peut pas dépasser 5,40 %. Un plafond qui pèse surtout sur les emprunteurs dont l’assurance coûte cher.
L’essentiel
- Le taux d’usure plafonne le coût total d’un crédit : intérêts, assurance et frais compris.
- Du 1er octobre au 31 décembre 2026, il est de 5,40 % pour un prêt à taux fixe de 20 ans et plus.
- Changer d’assurance emprunteur suffit souvent à repasser sous le plafond.
Un emprunteur peut avoir des revenus suffisants, un apport correct et un projet raisonnable, et se voir pourtant refuser son prêt. La raison tient parfois à un seul chiffre : le taux d’usure. Ce plafond légal limite le coût total qu’une banque peut facturer. Il protège contre les crédits abusifs, mais il peut aussi écarter des dossiers dont l’assurance ou les frais pèsent lourd. Comprendre son fonctionnement permet d’anticiper le problème et, souvent, de le contourner légalement.
Un plafond fixé par la loi
Le taux d’usure est le taux maximal auquel un prêt peut être accordé en France. Un crédit consenti au-delà est dit « usuraire ». La règle figure dans le Code de la consommation (article L314-6) et s’applique aussi bien aux crédits immobiliers qu’aux prêts à la consommation, avec des seuils propres à chaque catégorie.
Le plafond ne s’applique pas au taux nominal annoncé par la banque, mais au taux annuel effectif global (TAEG), qui additionne tous les coûts obligatoires du prêt (c’est pourquoi il vaut mieux comparer les offres sur le TAEG) :
- les intérêts ;
- l’assurance emprunteur exigée par le prêteur ;
- les frais de dossier ;
- les frais de garantie (caution d’un organisme ou hypothèque) ;
- le cas échéant, les frais de courtage.
Comment il est calculé
Chaque trimestre, la Banque de France relève les taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit au cours des trois mois précédents, catégorie par catégorie. Elle les augmente d’un tiers : c’est le seuil de l’usure. Il est publié au Journal officiel et s’applique pendant le trimestre suivant. Ce décalage explique les blocages : quand les taux du marché montent vite, le plafond suit avec retard.
Pour le quatrième trimestre 2026, l’avis publié au Journal officiel du 26 septembre fixe les seuils applicables du 1er octobre au 31 décembre pour les prêts à taux fixe :
Les prêts à taux variable sont plafonnés à 5,52 % et les prêts relais à 6,49 %.
Ce que l’on a appris de 2022
En 2022, la remontée brutale des taux a fait buter de nombreux dossiers sur ce plafond, révisé seulement tous les trois mois. Courtiers et professionnels de l’immobilier ont alerté sur la hausse des refus. Les pouvoirs publics n’ont pas supprimé l’usure ni retiré l’assurance de son calcul, mais ils ont accéléré sa mise à jour : de février à décembre 2023, le seuil a été recalculé chaque mois. Le rythme trimestriel est revenu en 2024, une fois les taux stabilisés. Aujourd’hui, le plafond remonte à nouveau, signe que les taux moyens des banques augmentent eux aussi.
Un exemple chiffré
Voici comment un seul poste, l’assurance, peut faire basculer un dossier.
Exemple chiffré : 180 000 € sur 20 ans à 58 ans
Taux nominal proposé : 3,80 %. Frais de dossier et de garantie : 3 000 €. En raison de son âge et d’un antécédent médical, l’assurance de la banque coûte à l’emprunteur 0,90 % du capital par an, soit 135 € par mois.
| Mensualité avec l’assurance de la banque | environ 1 207 € |
| TAEG obtenu (seuil : 5,40 %) | environ 5,5 % : prêt impossible |
| Mensualité avec une assurance externe à 0,35 % | environ 1 124 € |
| TAEG obtenu | environ 4,6 % : prêt possible |
| Économie sur 20 ans | près de 20 000 € |
Ces chiffres sont des ordres de grandeur : le tarif réel dépend de l’âge, de la santé, de la profession et de la quotité assurée.
La loi permet de choisir un autre assureur dès la signature, à garanties équivalentes, puis de changer d’assurance emprunteur en cours de prêt.
Les étapes si votre dossier dépasse l’usure
- Demander le détail du TAEG à la banque ou au courtier, poste par poste, pour identifier ce qui fait déborder.
- Mettre en concurrence l’assurance emprunteur : c’est presque toujours le levier le plus puissant.
- Revoir la garantie et les frais : caution plutôt qu’hypothèque, négociation des frais de dossier.
- Jouer sur la durée : passer sous 20 ans fait changer de catégorie, avec un seuil plus bas mais un taux nominal souvent plus faible ; la simulation doit être refaite.
- Augmenter l’apport : les frais fixes pèsent moins lourd dans le TAEG quand le montant emprunté est mieux calibré.
- Retenter au trimestre suivant : si le seuil remonte, un dossier refusé de peu peut passer quelques semaines plus tard.
Les erreurs à éviter
- Comparer les offres sur le seul taux nominal, sans regarder le TAEG.
- Accepter l’assurance de groupe de la banque sans demander de devis ailleurs.
- Oublier que l’usure s’ajoute aux règles de crédit du Haut Conseil de stabilité financière : 35 % d’endettement au maximum, assurance comprise, et 25 ans de durée, confirmés en septembre 2026.
- Signer une offre sans vérifier que le TAEG mentionné correspond à la simulation : une erreur de TAEG peut d’ailleurs être contestée.
Questions fréquentes
Le taux d’usure est-il le même pour toutes les banques ?
Oui. Il est fixé par la Banque de France et publié au Journal officiel. Toutes les banques et tous les organismes de crédit doivent le respecter.
Que risque une banque qui le dépasse ?
Les intérêts excédentaires sont imputés sur les intérêts normaux, puis sur le capital restant dû, et le prêteur s’expose à des sanctions pénales. En pratique, les logiciels bancaires bloquent ces dossiers en amont.
Le prêt à taux zéro est-il concerné ?
Il ne porte pas d’intérêts, mais il entre dans le plan de financement. C’est le TAEG de chaque prêt, notamment du prêt principal, qui est comparé au seuil de sa catégorie.
Un seuil plus élevé est-il une bonne nouvelle ?
Pour un dossier bloqué de peu, oui. Mais le seuil monte parce que les taux moyens montent : à revenus égaux, la capacité d’emprunt diminue.
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Sources : Avis relatif à l’application des articles L314-6 du Code de la consommation et L313-5-1 du Code monétaire et financier, Journal officiel du 26 septembre 2026 (seuils de l’usure au 4e trimestre 2026) · Banque de France : taux d’usure · Code de la consommation, articles L314-1 à L314-9 (TAEG et usure) et L341-50 (sanctions) · Arrêté du 26 janvier 2023 (révision mensuelle des seuils de l’usure jusqu’à fin 2023) · Haut Conseil de stabilité financière, décision D-HCSF-2021-7 modifiée et réunion du 15 septembre 2026 · service-public.fr
Photo : Bruce Mars, CC0, stocksnap