This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
Avec des prix encore élevés et des banques exigeantes sur l’apport, l’aide des parents fait souvent la différence. Plusieurs outils existent, dont un dispositif fiscal temporaire qui prend fin le 31 décembre 2026.
L’essentiel
- Chaque parent peut donner 100 000 € à chaque enfant sans droits tous les quinze ans, plus 31 865 € en don familial d’argent.
- Jusqu’au 31 décembre 2026, un don de 100 000 € par donateur est exonéré s’il finance un logement neuf ou une rénovation énergétique.
- Prêter ou acheter ensemble sont d’autres solutions, à mettre par écrit pour éviter les mauvaises surprises.
Pour un jeune acheteur, l’apport personnel conditionne souvent l’accord de la banque. Les parents peuvent aider de plusieurs façons, avec des conséquences fiscales et familiales différentes. Donner, prêter ou acheter ensemble : chaque formule a ses règles, et le bon choix dépend autant de la situation de la famille que du projet de l’enfant.
Quatre façons d’aider
La somme est acquise à l’enfant, sans droits dans la limite des abattements.
Une exonération exceptionnelle, jusqu’au 31 décembre 2026, sous conditions.
Les parents récupèrent la somme, selon un échéancier écrit.
En indivision ou en démembrement, chacun selon sa mise.
La donation classique
Chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € à chaque enfant sans droits de donation, tous les quinze ans. S’y ajoute le « don familial de somme d’argent » de 31 865 €, possible si le parent a moins de 80 ans et l’enfant est majeur. Le don doit être déclaré aux impôts.
Ces deux avantages se renouvellent : passé quinze ans, les compteurs repartent de zéro. Une donation faite tôt laisse donc la possibilité d’en refaire une plus tard, ou de transmettre le reste par succession dans de meilleures conditions.
Exemple chiffré : deux parents de moins de 80 ans aident leur fille
Ils ne lui ont rien donné depuis quinze ans et lui versent une somme d’argent pour son apport.
| Abattement du père | 100 000 € |
| Abattement de la mère | 100 000 € |
| Don familial d’argent (2 × 31 865 €) | 63 730 € |
| Total transmis sans droits | 263 730 € |
Dans la plupart des familles, la marge est donc large. L’enjeu est moins fiscal que familial : ce qui est donné à un enfant doit pouvoir être équilibré avec ses frères et sœurs, au moment du don ou de la succession.
Un dispositif exceptionnel jusqu’au 31 décembre 2026
La loi de finances pour 2025 a rouvert une exonération temporaire : un don d’argent jusqu’à 100 000 € par donateur (300 000 € au plus par bénéficiaire) échappe aux droits s’il sert, dans les six mois, à acheter un logement neuf ou en construction pour la résidence principale, ou à financer des travaux de rénovation énergétique de celle-ci. Les dons doivent être faits avant le 31 décembre 2026, et le logement conservé comme résidence principale pendant cinq ans.
Cette exonération se cumule avec les abattements habituels. Pour un enfant qui achète un appartement neuf, ses parents peuvent ainsi lui transmettre bien plus que les montants de l’exemple ci-dessus, à condition de respecter le délai de six mois et l’usage du logement. Le prêt à taux zéro, ouvert au neuf partout en France, peut compléter ce financement : voir ce que le PTZ fait vraiment gagner avec des taux proches de 4 %.
Au 16 octobre 2026, rien n’est voté pour 2027. En l’état du droit, le don exceptionnel s’arrête le 31 décembre 2026. Le projet de budget pour 2027 prévoit, pour les dons d’argent faits du 1er janvier au 30 juin 2027, un don familial exonéré porté à 50 000 € et un taux unique de 6 %, mais le texte peut encore être modifié ou supprimé.
Le détail de ces mesures, et de ce qu’elles ne changent pas, est dans notre article sur les transmissions en 2027 et le taux de 6 % pour les dons d’argent.
Le prêt familial
Prêter plutôt que donner permet de récupérer la somme. Il faut une reconnaissance de dette, un échéancier respecté, et une déclaration aux impôts au-delà de 5 000 €. La banque en tient compte dans le taux d’effort de l’enfant.
Le prêt peut être consenti sans intérêts. Mais s’il n’est jamais remboursé, l’administration peut y voir une donation déguisée et réclamer des droits : les virements de remboursement sont la meilleure preuve. Si les parents demandent des intérêts, ceux-ci sont imposables pour eux.
Acheter ensemble
Parents et enfant peuvent acheter en indivision, chacun selon son apport, l’enfant rachetant ensuite les parts. Une convention d’indivision, signée chez le notaire, fixe à l’avance la part de chacun et les conditions du rachat ; sans elle, chacun peut demander le partage à tout moment. Les façons d’en sortir sont détaillées dans notre article sur la vente d’un bien en indivision.
Autre formule : les parents achètent l’usufruit et l’enfant la nue-propriété, qui lui reviendra en pleine propriété sans droits de succession. L’usufruit s’éteint au décès des parents, et l’enfant devient alors plein propriétaire. Il doit pouvoir prouver qu’il a payé sa part avec ses propres fonds : à défaut, l’administration peut réintégrer le bien dans la succession. Le principe est expliqué dans notre article sur l’investissement en nue-propriété.
Avant de signer
- Faire le point en famille. Toute aide importante gagne à être actée chez le notaire, pour l’équité entre les enfants.
- Vérifier les conditions du don exceptionnel. Logement neuf ou travaux de rénovation énergétique, fonds utilisés dans les six mois, résidence principale pendant cinq ans.
- Déclarer. Le don, comme le prêt de plus de 5 000 €, se déclare aux impôts.
- Prévenir la banque. Elle voudra savoir si l’apport est donné ou prêté : un prêt pèse sur le taux d’effort.
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Questions fréquentes
Le don exceptionnel s’ajoute-t-il à l’abattement de 100 000 € ?
Oui. Il se cumule avec les abattements habituels, à condition que la somme finance un logement neuf ou une rénovation énergétique dans les six mois.
Un grand-parent peut-il aider ?
Oui. Il dispose d’un abattement de 31 865 € par petit-enfant, du don familial d’argent s’il a moins de 80 ans et, jusqu’à fin 2026, du don exceptionnel pour un logement neuf.
Faut-il passer chez le notaire pour donner de l’argent ?
Ce n’est pas obligatoire : un don d’argent peut être déclaré directement aux impôts. Un acte notarié protège toutefois l’équité entre les enfants et simplifie la succession.
Que se passe-t-il si l’enfant revend avant cinq ans ?
Pour le don exceptionnel, le logement doit rester sa résidence principale pendant cinq ans. Sinon, l’exonération peut être remise en cause.
Sources : Code général des impôts, articles 779, 790 A bis et 790 G · Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 · Code civil, articles 815 et suivants (indivision) · service-public.fr · Code général des impôts, article 790 B (abattement en faveur des petits-enfants) et article 751 (bien démembré entre un parent et son héritier) · Projet de loi de finances pour 2027, n° 3210, déposé le 1er octobre 2026, article 4 (non voté au 16 octobre 2026)
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