Frais de notaire en 2026 : ce qui revient vraiment au notaire

This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.

Le tarif des notaires est fixé par l’État pour deux ans. De nouveaux arrêtés s’appliquent depuis le 1er mars 2026. Mais pour l’acheteur d’un logement ancien, c’est surtout la hausse des droits de mutation qui a pesé sur la facture.

Lors d’un achat immobilier, l’acquéreur verse au notaire, en plus du prix, une somme d’environ 7 à 8 % dans l’ancien et de 2 à 3 % dans le neuf. L’expression « frais de notaire » est trompeuse : le notaire n’en conserve qu’une petite partie.

Ce que contiennent les frais d’achat

• Les droits de mutation, perçus pour le département, la commune et l’État. Ils représentent la plus grosse part.
• Les émoluments du notaire, sa rémunération réglementée, soumise à la TVA.
• Les débours : sommes avancées pour le dossier (documents d’urbanisme, cadastre, état hypothécaire…).
• La contribution de sécurité immobilière, de 0,10 % du prix, pour la publication de la vente.

Un tarif fixé tous les deux ans

Depuis la loi Macron de 2015, les tarifs des notaires sont révisés par arrêté tous les deux ans. Les arrêtés du 25 février 2026, publiés au Journal officiel du 28 février, couvrent la période du 1er mars 2026 au 29 février 2028. Pour une vente, l’émolument reste calculé par tranches du prix :

• 3,870 % jusqu’à 6 500 € ;
• 1,596 % de 6 500 à 17 000 € ;
• 1,064 % de 17 000 à 60 000 € ;
• 0,799 % au-delà de 60 000 €.

Pour un bien de 200 000 €, cela représente environ 2 000 € hors taxes, soit moins de 2 400 € TTC. Le notaire peut accorder une remise allant jusqu’à 20 % sur la part de l’émolument calculée au-delà de 100 000 €, à condition de l’appliquer de la même façon à tous ses clients. Les actes à tarif fixe, comme un pacs ou une mainlevée d’hypothèque, ont aussi été actualisés. Ce tarif rémunère un travail qui va bien au-delà de la signature : le notaire est aussi un expert de l’immobilier.

La vraie hausse : les droits de mutation

La loi de finances pour 2025 a permis aux départements de relever leur taux de 4,50 % à 5 %, pour les ventes conclues entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. La grande majorité l’a fait, dont la Gironde depuis le 1er mai 2025. Avec la taxe communale de 1,20 % et les frais d’assiette de l’État (2,37 % de la part départementale), le taux global atteint alors environ 6,32 % du prix dans l’ancien.

Les primo-accédants échappent à cette hausse : n’avoir pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédentes, et acheter pour y habiter, suffit. Il n’y a pas de condition de revenus. Les parents qui veulent aider leur enfant à acheter son premier logement ont intérêt à intégrer ce point au budget.

Dans le neuf, lorsque la vente est soumise à la TVA, les droits sont réduits : c’est ce qui explique l’écart avec l’ancien. Les émoluments et les débours, eux, restent les mêmes.

Exemple chiffré : une maison ancienne à 250 000 €

Voici le détail, calculé à partir des barèmes en vigueur, pour l’achat d’une maison ancienne de 250 000 € dans un département au taux de 5 % :

S’y ajoutent les débours et les émoluments de formalités, variables selon le dossier. Les impôts représentent plus de 80 % de la somme. Un primo-accédant paierait environ 1 280 € de droits en moins. Et si le notaire accorde la remise maximale sur la part au-delà de 100 000 €, l’économie est d’environ 290 € TTC.

Comment réduire la facture

• Distinguer les meubles vendus avec le bien (cuisine équipée, électroménager…) : leur valeur, à justifier, n’est pas soumise aux droits de mutation. Pour 8 000 € de mobilier, l’économie avoisine 500 €.
• Exclure les frais d’agence de l’assiette lorsqu’ils sont à la charge de l’acquéreur et mentionnés dans l’acte.
• Demander la remise sur les émoluments pour un achat important.
• Vérifier l’exonération primo-accédant avant la signature.

Les étapes, du compromis à l’acte

1. À l’avant-contrat, demander au notaire une estimation détaillée des frais.
2. Dans le plan de financement, intégrer cette somme : les banques demandent souvent qu’elle soit couverte par l’apport.
3. Avant l’acte authentique, verser la provision.
4. Après la publication de la vente, recevoir le décompte définitif, ajusté au centime près, et le cas échéant le remboursement du trop-perçu.

Côté banque, l’offre de prêt, avec son délai de réflexion et sa durée de validité, doit être calée sur ce calendrier.

Les erreurs à éviter

• Gonfler la valeur des meubles : une estimation excessive peut être remise en cause par l’administration fiscale, avec des pénalités.
• Oublier les frais de garantie du prêt : une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers donne lieu à des frais distincts de ceux de la vente.
• Comparer les notaires sur le prix : hors remise, le tarif est le même partout.

Questions fréquentes

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Sources : Loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques · Code de commerce, articles R. 444-4 et suivants et A. 444-91 (émolument de vente) · Arrêté du 25 février 2026 fixant l’objectif de taux de résultat moyen et les tarifs réglementés des notaires (NOR : ECOC2604872A) · Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 116 (droits de mutation) · Code général des impôts, articles 1594 D et 683 · service-public.fr · Code général des impôts, article 1594 F quinquies A (taux réduit des ventes soumises à la TVA) et article 1647 (frais d’assiette) · Code civil, article 1593 (frais d’actes à la charge de l’acheteur) · notaires.fr : le tarif du notaire · service-public.gouv.fr : tarifs des notaires du 1er mars 2026 au 29 février 2028

Photo : Emilien-Lebourgeois, PDM, flickr