This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
Les ventes se maintiennent, mais le crédit est un peu plus cher qu’au printemps et les prix des maisons reculent. Tour d’horizon des chiffres de la rentrée et de ce qu’ils changent pour un projet de vente ou d’achat.
L’essentiel
- Les ventes tiennent : 958 000 logements anciens vendus en un an, mais les prix reculent de 0,8 %, surtout pour les maisons.
- La BCE a relevé ses taux deux fois : le crédit coûtait 3,31 % en moyenne en août, et les barèmes ont encore monté en octobre.
- Le neuf reste en difficulté (−23,6 % de réservations) ; le budget 2027 et la loi relance logement ne sont pas votés.
La rentrée 2026 ne ressemble pas à celle de l’an dernier. En 2025, la baisse des taux de crédit avait redonné du souffle au marché, et le nombre de ventes était reparti à la hausse. Cet automne, le contexte se tend : l’inflation est repartie en zone euro, sous l’effet des prix de l’énergie, et la Banque centrale européenne a relevé ses taux. Le marché ne s’effondre pas, mais il avance plus prudemment.
Des ventes stables, des prix qui fléchissent
Selon les notaires et l’Insee, 958 000 logements anciens ont été vendus entre juillet 2025 et juin 2026, un niveau équivalent au trimestre précédent. Le volume, qui s’était redressé entre fin 2024 et fin 2025, se stabilise depuis le début de l’année.
Les prix, eux, ont reculé de 1,0 % au deuxième trimestre 2026 par rapport au précédent, et de 0,8 % sur un an. La baisse touche surtout les maisons (-1,3 % sur un an), alors que les appartements sont quasiment stables (-0,1 %). En Île-de-France, les prix baissent de 0,3 % sur un an : les appartements progressent légèrement, les maisons reculent de 1,5 %.
Le crédit renchérit légèrement
La BCE a relevé ses taux directeurs à deux reprises cette année, en juin puis le 10 septembre 2026. Son taux de dépôt est passé à 2,50 % le 16 septembre. Elle prévoit une inflation moyenne de 3,0 % en 2026, puis de 2,5 % en 2027, et ne s’engage sur aucune trajectoire pour la suite ; ses prochaines réunions ont lieu le 29 octobre et le 17 décembre.
Les banques ont commencé à répercuter ce mouvement. D’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen des prêts immobiliers atteignait 3,31 % en août 2026, contre 3,26 % en juin, pour une durée moyenne de 252 mois, soit vingt et un ans. L’Observatoire relève des signes de fragilité de la demande et une solvabilité des emprunteurs en baisse. La hausse s’est poursuivie à la rentrée : d’après Meilleurtaux, les barèmes des banques atteignaient en moyenne 3,86 % en octobre, contre 3,69 % début septembre.
Exemple chiffré : ce que coûte un dixième de point
Exemple chiffré : 250 000 € empruntés sur 25 ans, hors assurance
| Mensualité à 3,00 % | ≈ 1 186 € |
| Mensualité à 3,31 % (moyenne d’août) | ≈ 1 226 € |
| Mensualité à 3,60 % | ≈ 1 265 € |
| Écart entre 3,00 % et 3,60 % | ≈ 80 €/mois, ≈ 24 000 € d’intérêts |
Au barème moyen d’octobre, 3,86 %, la mensualité approcherait 1 300 €.
Pour un ménage dont le taux d’endettement est déjà proche du plafond de 35 % fixé par le HCSF, ces quelques dizaines d’euros peuvent suffire à faire refuser un dossier ou à réduire le budget.
Le neuf toujours en difficulté
Le marché du logement neuf reste le plus touché. Les promoteurs ont enregistré 19 356 réservations au deuxième trimestre 2026, en baisse de 23,6 % sur un an. Les mises en chantier restent inférieures à 300 000 par an. Les professionnels attendent beaucoup du budget 2027, présenté le 1er octobre, qui crée un prêt à taux zéro pour les ménages avec un jeune enfant, et du projet de loi relance logement, en cours d’examen à l’Assemblée nationale.
Au 16 octobre 2026, rien n’est voté. Le budget 2027 et le projet de loi relance logement sont encore en discussion au Parlement : leurs mesures peuvent changer d’ici à leur adoption.
Ce que cela change pour un vendeur
- Fixer le bon prix dès le départ. Les acheteurs comparent beaucoup et négocient. Un bien affiché trop haut reste en vitrine et finit souvent vendu moins cher qu’avec un prix juste dès le début.
- Soigner le dossier. DPE, diagnostics, documents de copropriété, factures de travaux : un dossier complet rassure l’acquéreur et sa banque.
- Anticiper l’étiquette énergétique. Une maison classée F ou G se négocie plus durement, surtout auprès des investisseurs (voir nos conseils pour améliorer son DPE avant de vendre).
- Prévoir les délais de financement. Entre la promesse et l’acte, il faut compter souvent trois mois, parfois davantage si l’acquéreur peine à obtenir son prêt.
Ce que cela change pour un acheteur
La situation est plus équilibrée qu’en 2021 ou 2022 : le choix est plus large et la négociation possible, notamment sur les maisons. En contrepartie, le coût du crédit remonte. Faire établir une simulation par sa banque ou un courtier avant les visites, puis obtenir un accord de principe, permet de se positionner vite sur un bien. Depuis avril 2025, de nombreux départements ont porté leur part des droits de mutation de 4,5 % à 5 %, mais les primo-accédants échappent à cette hausse jusqu’en mars 2028.
Notre lecture
Chez Groupe Serenity, nous ne voyons ni effondrement ni reprise franche. Le marché est sélectif : les biens bien placés, en bon état et au bon prix trouvent preneur ; les autres demandent du temps, des travaux ou une solution adaptée, comme la vente en l’état d’un bien occupé ou à rénover. Les prochains mois dépendront surtout de deux facteurs : la trajectoire des taux, liée à l’inflation et aux décisions de la BCE, et le contenu final du budget 2027. Pour arbitrer, notre article vendre maintenant ou attendre 2027 passe en revue les situations les plus courantes.
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Questions fréquentes
Les prix vont-ils baisser fortement ?
Rien ne l’indique aujourd’hui. Le recul observé reste limité, et le nombre de ventes se maintient. Les évolutions varient beaucoup selon les villes et le type de bien.
Faut-il attendre une baisse des taux pour acheter ?
Personne ne peut prédire l’évolution des taux. Un projet qui tient avec les conditions actuelles peut être mené ; un prêt peut ensuite être renégocié si les taux baissent nettement.
Est-ce le bon moment pour vendre ?
Cela dépend surtout de votre projet et de votre bien. Un avis de valeur réaliste, fondé sur les ventes récentes du secteur, reste la meilleure base de décision.
Sources : Insee et notaires de France : indices des prix des logements anciens, 2e trimestre 2026 · Banque centrale européenne : décision de politique monétaire du 10 septembre 2026 · Observatoire Crédit Logement/CSA : taux d’août 2026 et analyse du 2e trimestre 2026 · Fédération des promoteurs immobiliers, observatoire du 2e trimestre 2026 · Projet de loi de finances pour 2027, présenté le 1er octobre 2026 · Loi de finances pour 2025, article 116 (droits de mutation) · service-public.fr · Meilleurtaux, baromètre des taux immobiliers, octobre 2026
Photo : Chabe01, CC BY-SA 4.0, wikimedia