This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
Après la chute de 2023 et 2024, le marché s’est stabilisé. Mais la remontée des taux depuis le printemps 2026 brouille les signaux. Voici les chiffres à suivre, ce qu’ils indiquent aujourd’hui et la façon de s’en servir.
L’essentiel
- Environ 950 000 ventes dans l’ancien sur un an, proche d’un marché sain.
- Prix presque stables : −0,8 % sur un an.
- Taux en hausse depuis le printemps : 3,3 % en août.
Entre 2022 et 2024, le marché immobilier français a connu l’un de ses plus forts reculs depuis trente ans : des taux de crédit multipliés par quatre en deux ans, des banques plus sélectives et des ventes de logements anciens passées d’environ 1,2 million par an au plus haut à près de 800 000 au plus bas. Depuis, la situation s’est améliorée, sans retour à la normale. Pour savoir si la sortie de crise se confirme, mieux vaut regarder quelques indicateurs précis que les titres alarmistes ou euphoriques.
1. Le nombre de ventes
C’est le thermomètre le plus fiable, car il mesure ce qui se signe réellement chez les notaires. D’après les Notaires de France et l’Insee, il s’est vendu environ 950 000 logements anciens sur les douze mois arrêtés à la mi-2026. Le volume s’est redressé depuis le creux de fin 2024, mais il plafonne depuis le début de l’année. Un marché sain se situe plutôt autour d’un million de ventes par an : on s’en rapproche, sans y être.
2. L’évolution des prix
Au deuxième trimestre 2026, les prix des logements anciens reculaient de 0,8 % sur un an, avec une baisse plus marquée pour les maisons (−1,3 %) que pour les appartements, presque stables. Ce léger repli n’a rien d’une chute. Il traduit surtout l’écart qui demeure entre les prix espérés par les vendeurs et ce que les acheteurs peuvent financer.
3. Le taux moyen des crédits
Après un pic à plus de 4 % fin 2023, le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat était redescendu autour de 3,2 % début 2026. Il remonte depuis le printemps : environ 3,3 % hors assurance en août 2026 selon la Banque de France, et les barèmes des banques ont encore augmenté à la rentrée. Ce n’est pas un retour aux niveaux de 2023, mais la tendance s’est inversée.
4. Les décisions de la Banque centrale européenne
Les taux des crédits immobiliers suivent, avec quelques mois de décalage, ceux de la BCE et des emprunts d’État. Face à une inflation repartie à la hausse, la BCE a relevé ses taux directeurs le 11 juin puis le 10 septembre 2026 : son taux de dépôt est de 2,50 % depuis le 16 septembre.
Prochaines réunions de la BCE : 29 octobre et 17 décembre 2026. Elles diront si la hausse continue ; une pause serait un signal favorable pour 2027.
5. Le volume de crédits accordés
Les banques ont prêté environ 12,2 milliards d’euros pour l’habitat en août 2026, hors renégociations, contre 11,1 milliards en juillet, selon la Banque de France. C’est un niveau proche de la moyenne observée depuis début 2025, bien au-dessus du creux de 2024. Tant que ce volume tient, le marché reste alimenté, même avec des taux un peu plus élevés. Les règles du Haut Conseil de stabilité financière restent les mêmes : mensualités limitées à 35 % des revenus, assurance comprise, et durée de 25 ans au plus, avec une marge de dérogation de 20 % des dossiers pour les banques. Détail dans les règles de crédit du HCSF.
6. Les passoires thermiques sur le marché
Depuis 2021, la part des logements classés F ou G parmi les biens vendus avait fortement augmenté, poussée par le calendrier d’interdiction de location. Selon les notaires, elle a commencé à reculer en 2025, autour de 15 %. Ces biens se vendent en moyenne environ 15 % moins cher qu’un logement comparable classé D, et l’écart est plus fort pour les maisons. C’est un marché à part, où les acheteurs chiffrent les travaux avant de faire une offre : voyez faut-il acheter une passoire thermique.
Ce que coûtent quelques dixièmes de point
Exemple chiffré : 250 000 € sur 25 ans, hors assurance
| Mensualité à 3,0 % | environ 1 186 € |
| Mensualité à 3,4 % | environ 1 238 € |
| Écart mensuel | 53 € |
| Intérêts supplémentaires sur 25 ans | près de 15 800 € |
Vu autrement : un ménage qui peut consacrer 1 186 € par mois à son crédit empruntait 250 000 € à 3,0 %, mais seulement 239 400 € environ à 3,4 %. Ces 10 600 € de moins se répercutent directement sur le prix qu’il peut proposer. C’est pourquoi la remontée des taux pèse d’abord sur la négociation.
Cas concret : vendre une maison à l’automne 2026
Un couple souhaite vendre une maison des années 1980 classée E, dans une ville moyenne. Une estimation faite en 2022 lui avait donné une valeur nettement plus élevée qu’aujourd’hui. Les acheteurs qui visitent sont surtout des familles qui empruntent l’essentiel du prix ; leur capacité d’emprunt a baissé, et ils comparent avec les maisons voisines en vente. La bonne démarche : actualiser l’estimation à partir des ventes récentes du quartier, préparer un dossier complet (diagnostics, factures de travaux, taxe foncière) et fixer un prix cohérent dès la mise en vente. Une annonce trop chère reste en ligne des mois et finit par se vendre sous sa vraie valeur. Pour choisir le moment, voyez vendre maintenant ou attendre 2027.
Les étapes pour lire le marché avant de vendre ou d’acheter
- Consulter les prix réellement signés dans votre secteur, par exemple avec la base publique des demandes de valeurs foncières.
- Regarder la tendance des taux sur trois à six mois plutôt que le chiffre d’un seul mois.
- Faire une simulation de financement auprès d’une banque ou d’un courtier avant de chercher, pour connaître son budget réel.
- Tenir compte du DPE, qui pèse de plus en plus sur le prix.
Les erreurs à éviter
- Attendre une forte baisse des taux pour acheter : rien ne la garantit, et le bien recherché peut être vendu entre-temps.
- Fixer son prix de vente sur une estimation de 2021 ou 2022 : le marché a changé.
- Se fier aux moyennes nationales : l’écart entre deux quartiers d’une même ville peut dépasser celui entre deux régions.
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Questions fréquentes
La crise immobilière est-elle terminée ?
Le marché est sorti de la phase de chute, mais il n’a pas retrouvé son niveau d’avant 2022. Les ventes sont stables et les prix bougent peu ; la remontée des taux de 2026 freine la reprise.
Les taux vont-ils baisser en 2027 ?
Personne ne peut l’affirmer. Ils dépendent de l’inflation et des décisions de la BCE. Il est plus prudent de bâtir son projet sur les taux actuels.
Faut-il vendre maintenant ou attendre ?
Cela dépend surtout de votre projet personnel. Si vous rachetez dans la foulée, vendre et acheter sur le même marché limite le risque. Attendre n’a de sens que si rien ne vous presse.
Où trouver des chiffres fiables ?
Les publications trimestrielles des notaires et de l’Insee pour les prix et les ventes, la Banque de France pour les crédits, et la BCE pour les taux directeurs.
Sources : Notaires de France et Insee, indices des prix des logements anciens et volume de ventes, 2e trimestre 2026 · Banque de France : crédits nouveaux à l’habitat des particuliers, août 2026 · Banque centrale européenne : décisions de politique monétaire du 11 juin et du 10 septembre 2026 · Décision du Haut Conseil de stabilité financière n° D-HCSF-2021-7 modifiée · Notaires de France, note de conjoncture sur la performance énergétique des logements anciens vendus (2025) · Demandes de valeurs foncières (DVF)
Photo : François GOGLINS, CC BY-SA 4.0, wikimedia