This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
Pensé pour redonner vie aux centres anciens des villes moyennes, le Denormandie reste ouvert aux achats réalisés jusqu’au 31 décembre 2027. Alors que l’État prépare une nouvelle phase du programme Action cœur de ville, voici ce qu’il faut savoir avant d’investir.
L’essentiel
- Le Denormandie reste ouvert aux achats réalisés jusqu’au 31 décembre 2027.
- Réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du prix de revient, selon une location de 6, 9 ou 12 ans.
- Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.
Les villes moyennes ont longtemps souffert d’une image de centres-villes désertés, de commerces fermés et d’immeubles vieillissants. Le programme Action cœur de ville, lancé fin 2017, et le dispositif fiscal Denormandie, créé en 2019, ont été conçus ensemble pour inverser la tendance : l’un finance les projets des communes, l’autre incite les particuliers à acheter et rénover des logements pour les louer.
Un dispositif adossé à la revitalisation des centres
Le Denormandie ne s’applique pas partout. La commune doit faire partie du programme Action cœur de ville, qui réunit à l’origine quelque 220 villes, ou avoir signé une opération de revitalisation de territoire (ORT) avec l’État. Depuis 2020, l’ensemble du territoire de ces communes est éligible, et non plus seulement le centre historique. Certains logements situés dans des copropriétés en grande difficulté peuvent aussi en bénéficier.
Le programme Action cœur de ville a mobilisé 11,5 milliards d’euros à fin 2024, dont 1,5 milliard venant de l’État, selon un rapport de l’Assemblée nationale publié en juin 2025.
Le programme change de phase, pas le Denormandie. La deuxième phase d’Action cœur de ville s’achève le 31 décembre 2026. Le gouvernement a annoncé fin 2025 une nouvelle étape, centrée notamment sur le commerce de centre-ville, dont les modalités restent à préciser. Le Denormandie, lui, est maintenu par la loi jusqu’à fin 2027.
Les règles essentielles
- Des travaux importants : au moins 25 % du coût total de l’opération, réalisés par des entreprises et achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’achat (voir les travaux éligibles au Denormandie).
- Une location nue, en résidence principale du locataire, commencée dans les douze mois qui suivent la fin des travaux.
- Des plafonds de loyer et de ressources du locataire. En 2026, en zones B2 et C, le loyer est limité à 10,26 € par m², corrigé d’un coefficient qui avantage les petites surfaces (0,7 + 19 / surface, sans dépasser 1,2), et une personne seule ne doit pas dépasser 32 530 € de revenu fiscal de référence.
- Une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du prix de revient selon que l’on s’engage à louer 6, 9 ou 12 ans, dans la limite de 300 000 € et de 5 500 € par m² habitable.
La réduction entre dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an. Deux logements au plus peuvent être financés par an et par foyer.
Pourquoi les villes moyennes attirent
Depuis la crise sanitaire, l’envie d’espace, le télétravail partiel et le niveau des prix dans les métropoles ont orienté une partie des ménages vers des villes de taille plus modeste, bien desservies et dotées de services. Pour un investisseur, ces marchés présentent trois atouts : un prix d’achat accessible, un stock de logements anciens à rénover et une demande locative portée par les salariés, les étudiants des antennes universitaires et les personnes âgées qui se rapprochent des commerces.
Ils ont aussi leurs limites. Dans certaines communes, la demande locative reste fragile et la vacance élevée. La revente peut être plus lente qu’en métropole. Chaque ville doit donc être regardée quartier par quartier, et comparée aux rendements locatifs des grandes villes en 2026.
Un exemple chiffré
Ce calcul reste un ordre de grandeur, à confronter aux loyers réellement pratiqués dans le quartier.
Exemple chiffré : un deux-pièces de 55 m² en zone B2
Un couple achète dans le centre d’une ville moyenne et s’engage à louer neuf ans.
| Prix d’achat | 120 000 € |
| Frais d’acquisition | 9 000 € |
| Travaux (isolation, chauffage, intérieur) | 45 000 €, soit 25,9 % du total |
| Prix de revient | 174 000 € |
| Réduction d’impôt (18 %) | 31 320 €, soit 3 480 € par an |
| Loyer plafond (10,26 € × 1,05 × 55 m²) | ≈ 590 € par mois hors charges |
| Rendement brut sur le prix de revient, avant avantage fiscal | ≈ 4 % |
Les étapes d’un projet réussi
La condition des 25 % de travaux est remplie dans cet exemple. Pour un autre projet, l’ordre des vérifications compte :
- Vérifier la commune sur la liste officielle, publiée sur le site du ministère du Logement et de l’ANCT.
- Faire chiffrer les travaux avant de signer, idéalement en ajoutant une condition suspensive liée au budget de rénovation.
- Choisir des entreprises qualifiées et conserver toutes les factures, indispensables en cas de contrôle.
- Vérifier le loyer de marché : si les loyers locaux sont déjà inférieurs au plafond, celui-ci ne pèse pas, mais la rentabilité non plus ne sera pas plus forte.
- Choisir la durée d’engagement en fonction de ses projets : une revente anticipée entraîne la reprise de l’avantage.
Les erreurs à éviter
Avant d’acheter, consultez les communes éligibles au Denormandie en 2026, puis gardez en tête quatre pièges :
- Acheter pour la réduction d’impôt seule, sans étudier la demande locative.
- Sous-estimer les travaux dans un immeuble ancien : structure, toiture et parties communes peuvent réserver des surprises.
- Oublier que les travaux de la copropriété ne comptent que pour la quote-part du logement.
- Laisser filer le calendrier : des travaux terminés trop tard font perdre l’avantage.
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Questions fréquentes
Peut-on louer à un membre de sa famille ?
Oui, à un ascendant ou un descendant, à condition qu’il ne fasse pas partie du foyer fiscal et respecte les plafonds de ressources.
Le Denormandie se cumule-t-il avec les aides à la rénovation ?
Cela dépend des aides et de leurs conditions. Le cumul doit être vérifié au cas par cas, avant de lancer les travaux.
Que se passe-t-il si la ville quitte le programme ?
L’éligibilité s’apprécie à la date de l’achat. Un bien acquis lorsque la commune figurait sur la liste conserve son avantage.
Et après 2027 ?
Rien n’est décidé à ce jour. Le dispositif a déjà été prolongé plusieurs fois, mais aucune prolongation ne peut être tenue pour acquise.
Sources : Code général des impôts, article 199 novovicies (dispositif Denormandie) · Loi de finances pour 2025 (prorogation jusqu’au 31 décembre 2027) · BOFiP, BOI-BAREME-000017 (plafonds de loyers et de ressources 2026) · Assemblée nationale, comité d’évaluation et de contrôle, rapport sur le programme Action cœur de ville (25 juin 2025) · ANCT : programme Action cœur de ville et rapport d’analyse des résultats (septembre 2026) · Code général des impôts, article 200-0 A (plafonnement des niches fiscales) · service-public.fr
Photo : Андрей Романенко, CC BY-SA 4.0, wikimedia