Se porter caution en 2026 : ce que la réforme du droit des sûretés a changé

This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.

Garantir le loyer d’un enfant étudiant ou le prêt d’une société engage son propre patrimoine. La réforme du droit des sûretés, entrée en vigueur le 1er janvier 2022, a simplifié les formalités et revu la protection de la caution. Voici ce qui s’applique aujourd’hui.

Se porter caution, c’est s’engager à payer la dette d’une autre personne si elle ne le fait pas. Le mécanisme est courant dans l’immobilier : un parent garantit le loyer de son enfant, un associé garantit le prêt d’une société civile immobilière. L’ordonnance du 15 septembre 2021 a regroupé les règles du cautionnement dans le Code civil, aux articles 2288 et suivants. Elle s’applique aux engagements signés depuis le 1er janvier 2022.

Une seule mention, partout

Auparavant, plusieurs codes imposaient des formules manuscrites différentes, et la moindre erreur de recopie pouvait annuler l’engagement. Désormais, toute caution personne physique doit écrire elle-même qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en lettres et en chiffres. En cas de différence, c’est la somme en lettres qui compte. Si la caution est solidaire, elle doit aussi indiquer qu’elle renonce à exiger que le créancier poursuive d’abord le débiteur.

Cette mention peut être apposée sous forme électronique, si le procédé garantit qu’elle vient de la caution. Son absence entraîne la nullité du cautionnement.

Les règles propres au bail d’habitation

• L’acte doit faire apparaître le montant du loyer et ses conditions de révision, et le bailleur remet à la caution un exemplaire du bail.
• Un bailleur qui a souscrit une assurance contre les loyers impayés ne peut pas exiger de caution, sauf pour un étudiant ou un apprenti.
• Si l’engagement n’a pas de durée, la caution peut y mettre fin à tout moment ; la résiliation prend effet à la fin du bail en cours.
• Le bailleur doit signifier le commandement de payer à la caution dans les quinze jours, faute de quoi elle ne doit ni pénalités ni intérêts de retard.

Le cas de la colocation

En colocation, la caution garantit souvent un seul colocataire, mais pour la totalité du loyer si le bail prévoit une clause de solidarité. Lorsque ce colocataire donne congé, son engagement et celui de sa caution cessent dès qu’un nouveau colocataire figure au bail, et au plus tard six mois après la fin de son préavis. L’acte de caution doit désigner nommément le colocataire garanti. Ces règles sont détaillées dans notre article sur les règles de la colocation.

Pour un prêt immobilier, une caution personnelle devenue rare

Pour financer la résidence principale d’un particulier, les banques préfèrent une caution mutuelle, assurée par un organisme spécialisé moyennant une commission, ou une hypothèque. La caution d’un proche reste en revanche fréquente pour les prêts consentis à une société civile immobilière ou à une entreprise : c’est alors le dirigeant ou un associé qui s’engage, souvent pour des montants élevés.

Des obligations pour le créancier professionnel

Lorsque le créancier est un professionnel, une banque par exemple, la réforme lui impose trois obligations :

Engagement disproportionné : une réduction plutôt qu’une décharge

Avant 2022, une caution dont l’engagement était manifestement disproportionné à ses biens et revenus pouvait être entièrement libérée. Désormais, face à un créancier professionnel, l’engagement est réduit au montant que la caution pouvait honorer au jour de la signature. La protection reste réelle, mais elle n’efface plus toute la dette.

Cas concret : un dirigeant de SCI

Le gérant d’une SCI se porte caution d’un prêt de 300 000 € pour l’achat d’un local, alors qu’il gagne 2 500 € par mois et ne possède qu’un appartement de 150 000 €. La banque ne l’a pas mis en garde. Si la SCI cesse de rembourser, il peut demander la réduction de son engagement au niveau de ce qu’il pouvait payer à la signature, et invoquer le défaut de mise en garde.

Les étapes avant de signer

1. Lire le bail ou l’offre de prêt garanti.
2. Fixer un plafond et une durée compatibles avec son budget.
3. Rédiger soi-même la mention, sans la faire recopier par un tiers.
4. Conserver une copie de l’acte et du contrat garanti.

Les erreurs à éviter

• Signer une caution sans plafond chiffré.
• Confondre caution simple et caution solidaire.
• Ignorer les courriers d’information du créancier.
• Oublier qu’une caution engage aussi le patrimoine propre, voire commun du couple selon le régime matrimonial.

Questions fréquentes

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Sources : Ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés · Code civil, articles 2288 à 2320 (cautionnement), dont 2297 (mention), 2299 (mise en garde), 2300 (disproportion), 2302 et 2303 (information) et 2317 (héritiers) · Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 8-1 (colocation), 22-1 (cautionnement du bail d’habitation) et 24 (commandement de payer) · Visale (Action Logement) · service-public.fr

Photo : U4you, CC0, wikimedia