This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
Code de la construction et de l’habitation, dispositifs issus de la loi ALUR et appliqués par plusieurs communes de Gironde.
L’essentiel
- Partout en France, il est interdit de créer un logement de moins de 14 m² et 33 m³, ou sans eau ni évacuation.
- Dans les secteurs choisis par la commune, diviser exige un permis de diviser, réputé accordé sans réponse en 15 jours.
- Avant de vendre ou d’acheter un bien « divisible », le service urbanisme de la mairie dit ce qui est permis.
Transformer une grande maison ou un immeuble en plusieurs appartements est une opération courante. Mais dans un nombre croissant de communes, elle ne se décide plus seule : il faut d’abord obtenir un permis de diviser. Créé par la loi ALUR pour lutter contre les logements indignes et les « marchands de sommeil », il complète le permis de louer.
Ce que la loi interdit partout
Même sans permis de diviser, certaines divisions sont interdites sur tout le territoire : créer un logement de moins de 14 m² et 33 m³, un logement sans eau courante ni évacuation, ou dans un local frappé d’un arrêté d’insalubrité ou de péril. Ces règles figurent dans le code de la construction et de l’habitation. Elles valent quelle que soit la taille de l’opération, du grand immeuble de centre-ville à la maison coupée en deux appartements.
Le permis de diviser
Il ne s’applique pas partout : c’est la commune ou l’intercommunalité qui choisit les secteurs concernés. Dans ces secteurs, voici ce qu’il faut savoir.
- Où ? Dans les zones définies par la commune ou l’intercommunalité, souvent les centres anciens où se concentrent les logements dégradés.
- Pour quoi ? Tous les travaux qui créent plusieurs logements dans un immeuble existant.
- Quand ? Avant les travaux. Sans réponse de la mairie dans les 15 jours, l’autorisation est réputée accordée.
- Refus possible si la division porte atteinte à la sécurité des occupants ou à la salubrité.
- Sanctions : une amende pouvant atteindre 15 000 €, et 25 000 € en cas de récidive.
Les périmètres changent. Une commune peut créer ou étendre un secteur soumis à autorisation par une délibération de son conseil. Vérifiez la situation du bien en mairie au moment de signer, et de nouveau avant de lancer les travaux.
Un permis de diviser ne remplace pas les autorisations d’urbanisme : si les travaux modifient la façade, créent de la surface ou changent la destination des locaux, une déclaration préalable ou un permis de construire reste nécessaire. Pour construire plusieurs maisons sur un terrain nu, c’est un autre outil qui sert : le permis de construire valant division.
Le permis de louer, son complément
Dans les mêmes secteurs, la commune peut imposer une déclaration ou une autorisation préalable avant chaque mise en location. L’un contrôle la création des logements, l’autre leur état au moment de la location. La déclaration se fait dans les 15 jours qui suivent la signature du bail. L’autorisation, elle, doit être obtenue avant de signer : elle est valable deux ans et devient caduque si le logement n’a pas été loué entre-temps. Le détail, avec l’exemple de Bordeaux, est dans notre article sur le permis de louer.
Louer sans autorisation n’annule pas le bail : le locataire reste protégé, c’est le propriétaire qui supporte l’amende. Chaque logement créé doit aussi disposer de ses propres diagnostics obligatoires pour la location.
En Gironde
Plusieurs communes ont adopté l’un ou l’autre de ces dispositifs, voire les deux, comme Libourne, Langon ou Lesparre-Médoc. Les périmètres évoluent : avant tout projet, il faut interroger le service urbanisme de la mairie.
Ce que cela change pour un vendeur
Un immeuble « divisible » se vend mieux… à condition que la division soit réellement autorisée. Un acheteur prudent demandera si le bien est dans un secteur soumis à autorisation, et un projet refusé peut faire chuter le prix. Trois façons de vendre un tel bien se présentent.
L’acheteur sait ce qu’il achète : le potentiel de division est acquis.
Il porte lui-même le dossier et le risque d’un refus.
Un acheteur prudent le découvrira et négociera le prix à la baisse.
Un professionnel habitué à ces démarches peut racheter le bien en l’état et porter lui-même le dossier. C’est le cas, par exemple, quand on souhaite vendre un immeuble de rapport en Gironde sans engager de travaux.
Avant de diviser : la marche à suivre
- Interrogez la mairie. Le bien est-il dans un secteur soumis au permis de diviser, au permis de louer, ou aux deux ?
- Vérifiez chaque futur logement. Au moins 14 m² et 33 m³, avec eau courante et évacuation.
- Déposez la demande avant les travaux, en même temps que l’autorisation d’urbanisme si elle est nécessaire.
- Avant la première location, faites la déclaration ou demandez l’autorisation si le secteur l’exige.
Questions fréquentes
Faut-il un permis de diviser partout ?
Non, seulement dans les secteurs délimités par la commune ou l’intercommunalité. Les interdictions générales (14 m², eau, évacuation) s’appliquent, elles, partout.
Que se passe-t-il si la mairie ne répond pas ?
Sans réponse dans les 15 jours, l’autorisation est réputée accordée. Gardez la preuve du dépôt de votre demande.
Permis de diviser et permis de louer, est-ce la même chose ?
Non. Le premier contrôle la création des logements, le second leur état au moment de chaque location.
Le locataire est-il pénalisé si le logement est loué sans autorisation ?
Non, son bail reste valable. C’est le propriétaire qui risque l’amende.
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Sources : Code de la construction et de l’habitation, articles L. 126-17 à L. 126-20 (autorisation préalable de division) et L. 634-1 et suivants, L. 635-1 et suivants (permis de louer) · Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (loi ALUR)
Photo : Zairon, CC BY-SA 4.0, wikimedia