This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
Le Censi-Bouvard permettait de réduire ses impôts en achetant un logement en résidence de services. Il n’existe plus depuis le 1er janvier 2023, et le paysage de l’investissement locatif a beaucoup changé depuis.
L’essentiel
- Le Censi-Bouvard a pris fin le 31 décembre 2022, le Pinel le 31 décembre 2024.
- Restent la location meublée (LMNP), le nouveau dispositif Jeanbrun, le Denormandie jusqu’à fin 2027, le déficit foncier et le Malraux.
- Un avantage fiscal ne rend jamais rentable un bien mal placé ou acheté trop cher.
Le Censi-Bouvard offrait une réduction d’impôt de 11 % du prix hors taxes, étalée sur neuf ans, pour l’achat d’un logement meublé dans une résidence étudiante, pour seniors ou un Ehpad. Pour un logement de 200 000 € hors taxes, cela représentait 22 000 € d’impôt en moins, soit environ 2 440 € par an. Il a pris fin le 31 décembre 2022. Le Pinel, son équivalent en location nue, s’est arrêté à son tour le 31 décembre 2024. Voici les options qui restent en 2026.
Loyers peu ou pas imposés grâce à l’abattement ou à l’amortissement.
Amortissement d’un logement loué nu, à loyer plafonné, pendant neuf ans.
Réduction d’impôt pour un logement ancien rénové, jusqu’à fin 2027.
La location meublée (LMNP)
C’est la solution la plus proche pour les résidences de services. Deux régimes existent :
- le micro-BIC : un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers d’un meublé loué à l’année, dans la limite de 77 700 € de recettes ;
- le régime réel : on déduit les charges et on amortit le bien, ce qui réduit souvent l’impôt sur les loyers à presque rien pendant de longues années.
Avec 9 000 € de loyers par an, le micro-BIC laisse 4 500 € imposables. Au réel, les charges et l’amortissement de l’appartement et des meubles suffisent souvent à ramener ce montant à zéro. Le détail des deux régimes est dans notre article sur la fiscalité du statut LMNP.
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Les résidences pour étudiants, pour personnes âgées et les établissements médico-sociaux en sont exclus : les anciens biens Censi-Bouvard gardent donc l’ancien calcul.
Le dispositif « Relance logement », dit Jeanbrun
Créé par la loi de finances pour 2026, il s’applique aux achats réalisés du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. Le bailleur amortit chaque année une partie du prix d’un logement neuf, ou ancien avec des travaux d’au moins 30 % du prix, situé dans un immeuble collectif. Il doit le louer nu, en résidence principale, pendant neuf ans, avec un loyer plafonné. L’amortissement peut aller jusqu’à 12 000 € par an selon le niveau de loyer. Conditions, travaux et plafonds sont détaillés dans notre article sur le statut du bailleur privé.
Le Denormandie
Cette réduction d’impôt pour l’achat d’un logement ancien à rénover dans certaines villes moyennes est prolongée jusqu’au 31 décembre 2027. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total. Pour savoir quels travaux comptent, lisez les travaux éligibles au Denormandie.
Le déficit foncier et le Malraux
- En location nue au régime réel, les travaux peuvent créer un déficit imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an.
- Le Malraux réduit l’impôt de 22 % ou 30 % des travaux de restauration d’un immeuble ancien en secteur protégé.
La part du déficit qui dépasse 10 700 €, ou qui vient des intérêts d’emprunt, n’est pas perdue : elle se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. En contrepartie, le logement doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation.
Exemple chiffré : des travaux dans un appartement loué nu
Hypothèse : 8 000 € de loyers dans l’année, 20 000 € de travaux d’entretien et d’amélioration, aucun emprunt, tranche d’imposition à 30 %.
| Loyers − travaux | − 12 000 € |
| Déficit imputé sur le revenu global | 10 700 € |
| Reste reporté sur les revenus fonciers suivants | 1 300 € |
| Impôt sur le revenu en moins cette année (30 %) | 3 210 € |
Avant d’investir
Un avantage fiscal ne rend pas rentable un bien mal placé ou acheté trop cher. Emplacement, loyer réaliste, charges et revente doivent passer avant la réduction d’impôt. Les dispositifs changent aussi souvent : le Censi-Bouvard et le Pinel ont disparu en quelques années, et un investissement se juge sur sa durée de détention, pas sur la loi de finances de l’année.
Pensez enfin au plafonnement global des avantages fiscaux : les réductions d’impôt comme le Denormandie entrent dans la limite de 10 000 € par an et par foyer. Le Malraux et le déficit foncier n’y sont pas soumis, ce qui les rend intéressants pour les contribuables les plus imposés.
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Questions fréquentes
Peut-on encore investir en Censi-Bouvard ?
Non, la réduction d’impôt a pris fin le 31 décembre 2022. Les investisseurs qui en profitent déjà la gardent jusqu’au terme de leurs neuf ans.
Un ancien bien Censi-Bouvard est-il touché par la réforme de la plus-value LMNP ?
Non. Les résidences pour étudiants, pour personnes âgées et les établissements médico-sociaux sont exclus de la réintégration des amortissements.
Le dispositif Jeanbrun remplace-t-il le Pinel ?
Il le prend en relais pour la location nue, mais sous forme d’amortissement et non de réduction d’impôt, pour les achats du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
Le déficit foncier est-il plafonné ?
Oui, à 10 700 € par an sur le revenu global. Le surplus se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Sources : Code général des impôts, articles 199 sexvicies (Censi-Bouvard), 199 novovicies (Pinel et Denormandie), 199 tervicies (Malraux), 50-0 et 150 VB · Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (meublés de tourisme) · Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 · Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 · economie.gouv.fr : dispositif « Relance logement » · service-public.fr · Code général des impôts, article 200-0 A (plafonnement global des avantages fiscaux) · Code général des impôts, article 156, I, 3° (déficit foncier : plafond, report sur dix ans, location jusqu’à la fin de la troisième année)
Photo : Juhele_CZ, CC0, flickr