This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
En 2022, beaucoup prédisaient un effondrement de l’offre locative avec le nouveau DPE. La statistique publique permet aujourd’hui de mesurer ce qui s’est réellement passé, et ce qui attend encore les propriétaires.
L’essentiel
- Il reste environ 1,1 million de passoires (F ou G) dans le parc locatif privé au 1er janvier 2025.
- Les logements G ne peuvent plus être reloués depuis 2025 ; les F suivront le 1er janvier 2028.
- Le nouveau calcul pour l’électricité fait sortir des passoires sans travaux de nombreux logements chauffés à l’électricité.
Depuis la réforme de juillet 2021, le diagnostic de performance énergétique n’est plus seulement informatif : il conditionne la possibilité de louer. La loi Climat et résilience a fixé un calendrier progressif, et chaque étape a fait craindre un retrait massif des logements du marché. Qu’en est-il réellement ?
Les règles en vigueur
- Depuis le 24 août 2022, le loyer d’un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté, ni en cours de bail, ni à la relocation.
- Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G n’est plus considéré comme décent : il ne peut pas faire l’objet d’un nouveau bail, d’un renouvellement ou d’une reconduction.
- Le 1er janvier 2028, la même règle s’appliquera aux logements classés F, et en 2034 aux logements classés E.
Un locataire en place dans un logement non conforme peut demander au juge d’imposer des travaux ou une baisse de loyer.
Combien de passoires reste-t-il ?
Selon le service statistique du ministère de la Transition écologique, la France comptait au 1er janvier 2025 environ 3,9 millions de résidences principales classées F ou G.
C’est 327 000 de moins qu’un an plus tôt et 836 000 de moins qu’en 2023. Près de 40 % de la baisse de la dernière année vient toutefois de la correction du calcul pour les petites surfaces, entrée en vigueur en juillet 2024, et non de travaux : nous l’expliquons dans le nouveau calcul du DPE pour les petites surfaces. Dans le parc locatif privé, la proportion de passoires est proche de celle des propriétaires occupants, à 14 %, et bien supérieure à celle du parc social, à 5,8 %.
Un calcul plus favorable à l’électricité
Deux changements de méthode modifient encore ce paysage. Au 1er janvier 2026, le coefficient qui convertit la consommation d’électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9 ; le service statistique estime qu’environ 700 000 résidences principales sortent ainsi des classes F et G. Un arrêté publié au Journal officiel du 26 août 2026 le ramène à 1,7 au 1er janvier 2027, ce qui ferait sortir environ 300 000 logements supplémentaires, dont 125 000 dans le parc locatif privé, d’après l’étude d’impact. Les propriétaires concernés peuvent obtenir gratuitement une attestation de nouvelle étiquette sur l’observatoire de l’Ademe, sans nouvelle visite.
L’offre locative a-t-elle reculé ?
L’effondrement redouté n’a pas eu lieu, mais l’effet est réel. Une partie des bailleurs a vendu ses passoires, d’autres les ont rénovées, certains les ont laissées vacantes. Les professionnels de la location constatent une offre tendue dans de nombreuses villes, sans qu’il soit possible d’isoler la part due au DPE.
Au 16 octobre 2026, le projet de loi de relance du logement n’est pas voté. Adopté par le Sénat le 8 juillet 2026 et en cours d’examen à l’Assemblée nationale, il vise à remettre en location près de 700 000 logements et prévoit des dérogations, notamment pour relouer sous condition d’un engagement de travaux. Ne comptez pas dessus comme s’il était adopté.
À la vente, une décote mesurable
Les notaires de France mesurent chaque année la « valeur verte ». Sur les ventes de 2024, un appartement ancien classé G s’est vendu en moyenne environ 12 % moins cher qu’un appartement comparable classé D. Pour les maisons, l’écart atteint environ 25 % pour une étiquette G, 18 % pour F et 9 % pour E. Ces décotes se sont creusées depuis 2021, alors que les logements classés E, F ou G représentaient encore 40 % des ventes.
Exemple : un studio chauffé à l’électricité
Un studio de 25 m² chauffé par convecteurs était classé G en 2025. Avec la correction pour les petites surfaces puis les deux baisses du coefficient, sa consommation calculée diminue sensiblement sans aucun travaux. S’il était proche de la limite, il peut passer en F, voire en E : il redevient louable aujourd’hui, mais un F devra être amélioré avant 2028. Remplacer les convecteurs par des radiateurs à inertie programmables et installer une ventilation efficace peut suffire à gagner une classe de plus.
Cas concret : un bailleur de maison classée F
Un propriétaire loue une maison classée F, bail en cours jusqu’en 2029. Il ne peut pas augmenter le loyer, mais il peut continuer à louer. En revanche, s’il veut la relouer après le départ du locataire, la maison devra être au moins classée E. Il commande un audit énergétique, fait appel à un accompagnateur France Rénov’ et programme l’isolation des combles et le changement du système de chauffage. Il compare ce coût à la décote qu’il subirait en vendant en l’état : c’est tout l’arbitrage décrit dans notre article sur les logements F interdits à la location en 2028.
Les étapes pour un bailleur
- Vérifier la date et la classe du DPE de chaque logement loué.
- Télécharger l’attestation de nouvelle étiquette si le chauffage est électrique.
- Faire réaliser un audit avant de choisir les travaux.
- Consulter un conseiller France Rénov’ pour connaître les aides disponibles.
- Planifier les travaux entre deux locations.
L’audit est déjà obligatoire pour vendre certaines passoires : voyez dans quels cas l’audit énergétique est exigé. Si les travaux ne valent pas la peine, nous rachetons aussi les biens occupés ou à rénover.
Les erreurs à éviter
- Refaire un DPE payant alors qu’une attestation gratuite suffit.
- Choisir des travaux au coup par coup sans audit.
Questions fréquentes
Un locataire en place doit-il partir si le logement est classé G ?
Non, le bail en cours continue, mais il ne pourra pas être renouvelé, et le locataire peut exiger une mise en conformité.
Peut-on vendre une passoire ?
Oui, aucune règle n’interdit la vente. Un audit énergétique doit être remis pour les maisons et immeubles en monopropriété classés E, F ou G.
Le logement chauffé au gaz profite-t-il du nouveau coefficient ?
Non, seul le calcul de l’électricité change.
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Sources : SDES : le parc de logements par classe de performance énergétique au 1er janvier 2025 (publié le 12 novembre 2025) · Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 « Climat et résilience » (articles 159 et 160) et décret n° 2002-120 modifié (décence énergétique) · Arrêté du 19 août 2026 publié au Journal officiel du 26 août 2026 (coefficient de l’électricité à 1,7 au 1er janvier 2027) · Effy : effets attendus du coefficient de 1,7 (étude d’impact) · Notaires de France, étude annuelle sur la valeur verte des logements (ventes 2024) · Franceinfo : le projet de loi logement adopté au Sénat
Photo : JOHN K THORNE, CC0, flickr