This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
Depuis 2021, le loueur en meublé professionnel est affilié à la sécurité sociale des indépendants. En 2026, la hausse des prélèvements sociaux sur les loueurs non professionnels et la réforme de l’assiette des cotisations rebattent les cartes entre les deux statuts.
L’essentiel
- Au-delà de 23 000 € de loyers meublés, et s’ils dépassent les autres revenus d’activité du foyer, on devient loueur professionnel.
- Le LMP paie des cotisations sociales, en général 35 à 45 % du bénéfice, avec un minimum d’environ 1 300 € même sans bénéfice.
- Le LMNP paie 18,6 % de prélèvements sociaux depuis 2026, sans droits sociaux en échange.
La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux, et non des revenus fonciers. Mais il existe deux statuts : le loueur en meublé non professionnel (LMNP), de loin le plus courant, dont nous détaillons la fiscalité du statut LMNP, et le loueur en meublé professionnel (LMP). Le passage de l’un à l’autre ne se choisit pas : il dépend du niveau des recettes. Et il a des conséquences fiscales et sociales importantes.
Quand devient-on loueur professionnel ?
Sur le plan fiscal, deux conditions cumulatives :
- les recettes de location meublée du foyer fiscal dépassent 23 000 € par an ;
- elles dépassent les autres revenus d’activité du foyer : salaires, pensions, bénéfices professionnels.
Sur le plan social, la règle est proche mais pas identique. Pour une location de longue durée, l’affiliation est due si les deux conditions sont remplies. Pour une location de courte durée à une clientèle de passage, il suffit de dépasser 23 000 € de recettes. Un même loueur peut ainsi être non professionnel pour l’impôt et devoir des cotisations sociales.
Cotisations sociales ou prélèvements sociaux
Le LMNP paie les prélèvements sociaux sur son bénéfice. Depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, leur taux est passé de 17,2 % à 18,6 % pour les revenus de location meublée non professionnelle, alors que les revenus fonciers restent à 17,2 %.
Le LMP, lui, est affilié à la sécurité sociale des indépendants depuis la LFSS pour 2021. Il paie des cotisations, mais il acquiert en échange des droits : retraite, indemnités journalières, couverture maladie. Depuis 2025, l’assiette de ces cotisations est calculée après un abattement forfaitaire de 26 % sur le revenu professionnel. Une cotisation minimale, de l’ordre de 1 300 € en 2026, reste due même sans bénéfice. Pour une location de courte durée, certains loueurs peuvent opter pour le régime micro-entrepreneur ou, sous conditions, pour le régime général.
Les avantages du statut professionnel
- Les déficits s’imputent sur le revenu global sans limitation, alors qu’en LMNP ils ne s’imputent que sur les revenus de location meublée des dix années suivantes.
- Les plus-values relèvent du régime professionnel : exonération totale après cinq ans d’activité si les recettes ne dépassent pas 90 000 €, partielle jusqu’à 126 000 €. Notre article sur la bascule automatique en LMP et son effet à la revente en donne un exemple chiffré.
- L’impôt sur la fortune immobilière : les biens loués peuvent être considérés comme professionnels et sortir de l’assiette, sous conditions (voir l’exonération d’IFI des biens loués en LMP).
Depuis la loi de finances pour 2025, le LMNP voit ses amortissements réintégrés dans le calcul de sa plus-value à la revente ; le LMP a toujours connu cette règle sous la forme d’une plus-value à court terme.
Lequel des deux statuts est le plus intéressant ?
Il n’y a pas de réponse générale. Le statut professionnel coûte plus cher les années bénéficiaires et quand le bénéfice est faible, à cause de la cotisation minimale. Il devient avantageux lorsque l’activité dégage des déficits importants, par exemple après de gros travaux, ou à l’approche d’une revente avec une forte plus-value que l’exonération professionnelle peut effacer. Une simulation sur plusieurs années, revente comprise, est indispensable.
Exemple chiffré : une retraitée avec deux meublés loués à l’année
Elle perçoit 20 000 € de pension et 28 000 € de loyers. Ses recettes dépassent 23 000 € et sa pension : elle est loueuse professionnelle.
| Loyers meublés de l’année | 28 000 € |
| Bénéfice au réel, après charges et amortissements | 6 000 € |
| Assiette des cotisations, après l’abattement de 26 % | 4 440 € |
| Cotisations dues au minimum, même avec un bénéfice nul | environ 1 300 € |
Une loueuse non professionnelle au bénéfice nul, elle, ne paierait rien. À l’inverse, un couple de salariés qui gagne 70 000 € et encaisse 30 000 € de loyers meublés reste LMNP : il paie 18,6 % sur son bénéfice imposable, souvent faible grâce à l’amortissement.
Cas concret : le meublé de tourisme
Un propriétaire loue deux appartements en courte durée dans le Bassin d’Arcachon pour 32 000 € par an. Il a un salaire de 45 000 € : fiscalement, il reste LMNP. Mais ses recettes dépassent 23 000 € : il doit s’affilier socialement. Les règles de cette activité ont aussi changé avec la loi « anti-Airbnb » sur la location saisonnière.
Statut fiscal et affiliation sociale ne coïncident pas toujours. En courte durée, ignorer l’obligation de s’affilier expose à un rappel de cotisations : l’Urssaf a intensifié ses contrôles à partir des données transmises par les plateformes.
Deux autres erreurs reviennent souvent : oublier que le statut se réévalue chaque année, alors qu’une hausse de loyers ou un départ à la retraite peut faire basculer ; et vendre un bien juste après avoir perdu le statut LMP, ce qui peut faire perdre le régime des plus-values professionnelles.
Les étapes
- Faire le compte des recettes de tout le foyer, pas seulement d’un bien.
- Comparer ces recettes aux autres revenus d’activité de l’année.
- Déclarer le début d’activité sur le guichet unique des entreprises.
- Tenir une comptabilité au réel avec un expert-comptable : c’est là que l’amortissement joue.
- Avant une vente, faire calculer la plus-value selon le statut de l’année de cession.
Si vous envisagez de vendre un meublé encore loué, nous étudions aussi la vente d’un bien occupé ou à rénover.
Questions fréquentes
Peut-on refuser le statut LMP ?
Non. Dès que les conditions sont remplies, le statut s’applique de plein droit.
L’inscription au registre du commerce est-elle obligatoire ?
Non, depuis la loi de finances pour 2020. Il faut seulement déclarer son activité.
Les cotisations sont-elles déductibles ?
Oui, comme pour tout indépendant, dans le calcul du bénéfice imposable.
Les loyers d’une location nue comptent-ils ?
Non, seules les recettes de location meublée entrent dans le seuil de 23 000 €.
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Sources : Code général des impôts, article 155, IV (définition du loueur en meublé professionnel) et article 151 septies (plus-values professionnelles) · Code de la sécurité sociale, article L. 611-1 (affiliation des loueurs en meublé) · Loi n° 2020-1576 du 14 décembre 2020 de financement de la sécurité sociale pour 2021 · Loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026 (prélèvements sociaux à 18,6 %) · Compta-Online : régime social de la location meublée en 2026 · urssaf.fr · service-public.fr
Photo : Aaaatu, CC BY-SA 4.0, wikimedia