This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
Le « bouclier loyer » de 2022 n’existe plus : la révision annuelle suit à nouveau l’indice de référence des loyers, en hausse modérée. Le complément de loyer, lui, reste strictement encadré, et l’avenir de l’encadrement des loyers se joue cet automne.
L’essentiel
- Le plafond de 3,5 % sur la hausse des loyers a pris fin en 2024 : la révision suit à nouveau l’IRL.
- L’IRL du 3e trimestre 2026 progresse de 1,57 % sur un an.
- L’encadrement des loyers s’arrête le 23 novembre 2026 si aucune loi ne le prolonge : le Sénat examine une prolongation de deux ans.
Pendant l’été 2022, face à une inflation proche de 6 %, le législateur avait limité la hausse annuelle des loyers. La loi du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat contenait aussi un volet moins connu, mais toujours appliqué : la liste des défauts qui interdisent d’exiger un complément de loyer dans les villes où les loyers sont encadrés. Quatre ans plus tard, le paysage a changé. Voici ce qui reste de ces mesures et comment réviser correctement un loyer aujourd’hui.
Le bouclier loyer, une parenthèse refermée
Le principe était simple : la variation annuelle de l’indice de référence des loyers (IRL), qui sert de base à la révision du loyer en cours de bail, ne pouvait pas dépasser 3,5 % en métropole, 2,5 % en outre-mer et 1,5 % en Corse. Prévu d’abord jusqu’en juin 2023, ce plafond a été prolongé une fois, puis s’est éteint avec l’indice du premier trimestre 2024. Depuis, la révision suit à nouveau l’indice publié chaque trimestre par l’Insee.
La hausse est désormais bien plus faible qu’en 2022. L’IRL du deuxième trimestre 2026 s’établissait à 148,37 (+ 1,15 % sur un an) ; celui du troisième trimestre, publié par l’Insee le 15 octobre 2026, s’établit à 148,06, soit + 1,57 % sur un an.
Réviser son loyer : la méthode
- Vérifier la clause : la révision n’est possible que si le bail contient une clause d’indexation.
- Prendre le bon indice : celui du trimestre indiqué dans le bail ou, à défaut, le dernier publié à la date de signature, comparé à celui du même trimestre de l’année suivante.
- Appliquer la formule : loyer actuel × nouvel IRL ÷ IRL de l’année précédente.
- Ne pas tarder : le bailleur dispose d’un an après la date de révision pour la demander. Au-delà, la hausse est perdue, sans effet rétroactif.
Prenons un bail dont la clause renvoie à l’indice du deuxième trimestre.
Exemple chiffré : réviser un loyer de 800 €
| Loyer actuel hors charges | 800 € |
| IRL du 2e trimestre 2026 | 148,37 |
| IRL du 2e trimestre 2025 | 146,68 |
| Nouveau loyer (800 × 148,37 ÷ 146,68) | environ 809,22 € |
Avec un bail indexé sur le 3e trimestre, le même loyer passerait à environ 812,57 € (800 × 148,06 ÷ 145,77).
Le bailleur reste libre d’appliquer une hausse plus faible, ou aucune. Attention : pour un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique, aucune révision n’est permise depuis août 2022, que le bail ait été signé avant ou après. Ces logements seront en outre interdits à la relocation pour les classes F en 2028.
Le complément de loyer, une exception encadrée
Dans les communes qui appliquent l’encadrement des loyers (notamment Paris, Lille, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, Grenoble, plusieurs territoires de Seine-Saint-Denis et une partie du Pays basque), le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. Un complément peut s’y ajouter si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par rapport aux logements comparables du quartier : terrasse, vue remarquable, prestations rares. Pour bien distinguer les deux mécanismes, voyez les différences entre plafonnement et encadrement des loyers.
Depuis la loi de 2022, ce complément est exclu dès que le logement présente l’un des défauts suivants :
- sanitaires situés sur le palier ;
- traces d’humidité sur certains murs ;
- diagnostic énergétique classé F ou G ;
- fenêtres laissant anormalement passer l’air, hors grille de ventilation ;
- vis-à-vis à moins de dix mètres ;
- infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur ;
- problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois ;
- installation électrique dégradée ;
- mauvaise exposition de la pièce principale.
Le montant du complément et ses motifs doivent figurer dans le bail. Le locataire peut le contester dans les trois mois suivant la signature devant la commission départementale de conciliation, puis devant le juge. S’il obtient gain de cause, les sommes versées depuis le début du bail lui sont remboursées. En février 2026, le tribunal judiciaire de Paris a ainsi annulé un complément de 303 € par mois et ordonné le remboursement de plus de 4 800 €.
Un cas concret
Un propriétaire lillois relance son deux-pièces avec un complément justifié par « un balcon et une vue dégagée ». Le DPE, classé E, ne pose pas de difficulté. Mais l’immeuble d’en face se trouve à huit mètres : le vis-à-vis suffit à interdire le complément. Le bailleur doit s’en tenir au loyer de référence majoré, faute de quoi il s’expose à une contestation et à une amende administrative en cas de dépassement.
Une échéance à surveiller fin novembre
L’encadrement des loyers reste une expérimentation, prolongée par la loi 3DS jusqu’au 23 novembre 2026. Une proposition de loi visant à le pérenniser a été adoptée par l’Assemblée nationale le 11 décembre 2025. Le 14 octobre 2026, la commission des affaires économiques du Sénat a écarté la pérennisation et retenu une prolongation de deux ans, limitée aux territoires déjà concernés, ce que souhaite aussi le gouvernement.
Au 16 octobre 2026, rien n’est voté. Le texte doit encore être adopté en séance au Sénat, puis revenir devant l’Assemblée nationale avant le 23 novembre. Il faut suivre son sort avant de signer un nouveau bail en fin d’année.
Les erreurs à éviter
- Réviser un loyer sans clause d’indexation, ou avec un mauvais trimestre de référence.
- Réclamer plusieurs années de révision oubliées : seule l’année en cours peut l’être.
- Justifier un complément par des éléments ordinaires (cuisine équipée, parquet, ascenseur).
- Oublier la règle de la zone tendue, qui interdit de relouer plus cher qu’au précédent locataire hors exceptions.
Questions fréquentes
Le bouclier loyer peut-il revenir ?
Il faudrait une nouvelle loi. Avec un IRL en hausse de 1 à 1,6 % par an, aucune mesure de ce type n’est envisagée à ce jour.
Un locataire peut-il refuser la révision ?
Non, si la clause existe et que le calcul est juste. Il peut en revanche contester une erreur d’indice ou de date.
Le complément de loyer est-il plafonné ?
La loi ne fixe pas de montant maximal, mais il doit être justifié par des caractéristiques réellement exceptionnelles, ce que vérifient la commission et le juge.
Que se passe-t-il si l’encadrement n’est pas prolongé à temps ?
Il cesserait de s’appliquer aux baux signés après le 23 novembre 2026. Les autres règles, dont celle de la zone tendue sur les relocations, resteraient en vigueur.
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Sources : Loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat · Loi n° 2023-568 du 7 juillet 2023 (prolongation du plafonnement de l’IRL) · Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 17-1 et 17-2 ; loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (Élan), article 140, prolongé par la loi n° 2022-217 du 21 février 2022 (3DS) · Insee : indice de référence des loyers du 2e trimestre 2026 · Insee, Informations rapides n° 246 du 15 octobre 2026 : indice de référence des loyers du 3e trimestre 2026 · Tribunal judiciaire de Paris, février 2026, RG 25/05963 (annulation d’un complément de loyer) · Assemblée nationale : proposition de loi sur la pérennisation de l’encadrement des loyers, adoptée le 11 décembre 2025 · Sénat, commission des affaires économiques : L’essentiel sur la proposition de loi « Rapports locatifs » (14 octobre 2026) · ANIL : complément de loyer et encadrement des loyers · service-public.fr
Photo : Wilfredor, CC0, wikimedia