This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
Un logement loué comme résidence principale doit être décent. La hauteur sous plafond en fait partie, mais les textes se superposent : décret sur la décence, code de la santé publique, règlement sanitaire départemental. Le point sur les règles applicables en 2026.
L’essentiel
- Pour être décent, un logement loué doit avoir une pièce principale de 9 m² et 2,20 m sous plafond, ou de 20 m³.
- Les parties de moins de 1,80 m de haut ne comptent pas dans la surface habitable.
- Le décret de 2023 a été annulé en partie le 29 août 2024 : le règlement sanitaire du département s’applique de nouveau.
Combles aménagés, studios sous les toits, entresols, sous-sols transformés : les logements bas de plafond sont nombreux, surtout dans l’ancien. Ils peuvent être loués, mais à des conditions précises. Un propriétaire qui les ignore s’expose à une baisse de loyer, à des travaux imposés, voire à des poursuites.
La règle de la décence
Depuis la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains de décembre 2000, tout logement loué en résidence principale doit être décent. Le décret du 30 janvier 2002 précise que le logement doit comporter au moins une pièce principale qui respecte l’une des deux conditions suivantes :
- une surface habitable d’au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m ;
- ou un volume habitable d’au moins 20 m³.
La surface habitable ne compte pas les parties dont la hauteur est inférieure à 1,80 m. Un logement mansardé peut donc avoir une grande surface au sol mais une surface habitable bien plus faible.
Le décret de 2023 et son annulation partielle
Un décret du 29 juillet 2023 avait réécrit les règles nationales de salubrité des locaux d’habitation dans le code de la santé publique. Il posait le principe qu’un local de moins de 2,20 m sous plafond était impropre à l’habitation, mais admettait une exception pour les logements respectant le critère de volume du décret de 2002. Combinées, ces règles auraient permis de louer des pièces de 1,80 m de haut, y compris en sous-sol.
Saisi par l’association Droit au logement, le Conseil d’État a annulé ces dispositions le 29 août 2024. Le motif tient à la procédure : le texte publié s’écartait trop du projet soumis au Haut Conseil de la santé publique, qui aurait dû être consulté à nouveau.
Ne vous fiez plus au décret de 2023. Depuis l’annulation, selon l’administration, ce sont les règlements sanitaires départementaux qui s’appliquent de nouveau pour ces critères. Beaucoup imposent une hauteur minimale de 2,20 m dans les pièces principales.
Les locaux qui ne peuvent pas être loués
Le code de la santé publique interdit de mettre à disposition, même gratuitement, des locaux impropres par nature à l’habitation : caves, sous-sols, combles non aménagés, pièces sans ouverture sur l’extérieur. Par ailleurs, la division d’un immeuble ne peut pas créer de logements trop petits (voir ce qu’il faut savoir avant de découper un immeuble en logements). Enfin, la décence comprend désormais un critère énergétique :
Sur ce dernier point, lire ce que change l’interdiction de louer les logements classés F en 2028.
Un exemple concret
Un propriétaire souhaite louer un studio sous les toits de 20 m² au sol. Seuls 12 m² dépassent 1,80 m, et la hauteur maximale atteint 2,10 m au faîtage : la hauteur de 2,20 m n’est atteinte nulle part. Reste le critère de volume.
Exemple chiffré : un studio sous les toits
| Surface au sol | 20 m² |
| Surface habitable (parties de plus de 1,80 m) | 12 m² |
| Hauteur maximale au faîtage | 2,10 m (moins de 2,20 m) |
| Volume : 12 m² × hauteur moyenne de ces 12 m² | environ 23 m³ |
| Critère de volume du décret de 2002 (20 m³ minimum) | respecté |
Le logement peut satisfaire la règle de décence, mais il faut encore vérifier le règlement sanitaire du département : s’il exige 2,20 m dans les pièces principales, la location reste interdite.
Et en cas de vente ?
La vente d’un logement bas de plafond reste possible, mais elle obéit à d’autres règles. En copropriété, la surface indiquée dans la promesse est la surface « loi Carrez », qui exclut elle aussi les parties de moins de 1,80 m. Une erreur de plus de 5 % permet à l’acheteur de demander une baisse de prix proportionnelle. Un acheteur investisseur tiendra compte de l’impossibilité éventuelle de louer : le prix doit le refléter, et le vendeur a intérêt à le signaler clairement. Pour un lot difficile à louer, il existe aussi des solutions pour vendre un bien occupé ou à rénover.
Les étapes avant de louer un logement bas de plafond
- Faire mesurer la surface habitable par un diagnostiqueur, pas seulement la surface au sol.
- Calculer le volume habitable de la pièce principale.
- Lire le règlement sanitaire départemental, disponible en préfecture ou à l’agence régionale de santé.
- Vérifier l’éclairage naturel, la ventilation et le DPE, souvent faibles sous les toits.
- En cas de doute, interroger le service d’hygiène de la mairie avant de signer un bail.
Ces vérifications s’ajoutent aux diagnostics obligatoires pour louer un logement.
Les erreurs à éviter
- Annoncer la surface au sol au lieu de la surface habitable : le locataire peut obtenir une baisse de loyer proportionnelle.
- Croire que le décret de 2023 autorise toujours les pièces à 1,80 m : ses dispositions ont été annulées.
- Louer un sous-sol ou une cave aménagée : la mise à disposition de tels locaux expose à des sanctions pénales.
- Acheter un lot sous les toits pour le louer sans avoir vérifié sa décence : le prix d’achat doit en tenir compte.
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Questions fréquentes
Un logement de 1,90 m sous plafond peut-il être loué ?
Seulement s’il respecte le critère de volume de 20 m³ pour sa pièce principale et si le règlement sanitaire départemental ne fixe pas de hauteur minimale plus stricte. Dans de nombreux départements, la réponse est non.
Que peut faire un locataire dont le logement n’est pas décent ?
Il demande d’abord par écrit la mise en conformité au propriétaire. À défaut d’accord, il peut saisir la commission départementale de conciliation puis le juge, qui peut ordonner des travaux et réduire le loyer.
Ces règles s’appliquent-elles à une location saisonnière ?
Le critère de décence vise la résidence principale du locataire. Les locaux impropres à l’habitation ne peuvent en revanche être mis à disposition sous aucune forme.
Le gouvernement peut-il reprendre la règle des 1,80 m ?
L’annulation porte sur la procédure : un nouveau texte reste possible après consultation du Haut Conseil de la santé publique. Il faudra alors vérifier ses conditions.
Sources : Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif au logement décent, article 4 · Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 6 · Conseil d’État, 29 août 2024, n° 488640 (annulation partielle du décret n° 2023-695) · Code de la santé publique, article L. 1331-23 (locaux impropres à l’habitation) · Code de la construction et de l’habitation, articles L. 111-6-1 (division) et R. 156-1 (surface habitable) · Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 Climat et résilience (critère énergétique de décence) · service-public.fr
Photo : Rafael Garcia-Suarez, CC BY-SA 2.0, wikimedia