Investir en nue-propriété : principe, avantages et limites

This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.

Avec des taux de crédit qui remontent et une fiscalité des loyers lourde, l’achat en nue-propriété intéresse les investisseurs qui pensent à long terme. Le montage repose sur le démembrement du droit de propriété.

La pleine propriété réunit trois droits : utiliser le bien, en percevoir les revenus et en disposer, c’est-à-dire le vendre ou le donner. Le démembrement sépare ces droits entre deux personnes. L’usufruitier occupe le bien ou le loue et encaisse les loyers. Le nu-propriétaire en détient les murs et récupère la pleine propriété à la fin de l’usufruit.

Deux façons d’acheter en nue-propriété

Dans le premier cas, le bailleur social loue le logement à des ménages modestes, l’entretient, puis le rend à l’investisseur à la date prévue. La convention d’usufruit locatif social dure au moins 15 ans. Avant son terme, le nu-propriétaire peut proposer un bail au locataire en place ; s’il ne le fait pas, c’est au bailleur social de chercher à le reloger. Dans le second cas, l’achat ressemble à un viager sans rente : comme le montre notre comparaison entre investissement locatif et viager, tout dépend alors de la durée de vie du vendeur.

Les avantages

• Un prix réduit : on ne paie que la valeur de la nue-propriété, qui dépend de la durée de l’usufruit ou de l’âge de l’usufruitier. Les frais de notaire sont calculés sur ce prix réduit.
• Aucune gestion : ni recherche de locataire, ni impayé, ni vacance. L’entretien courant et la taxe foncière incombent en principe à l’usufruitier.
• Aucun impôt sur les loyers, puisque le nu-propriétaire n’en perçoit pas.
• Hors IFI : c’est l’usufruitier qui déclare le bien à l’impôt sur la fortune immobilière.
• Une pleine propriété récupérée sans frais ni impôt à l’extinction de l’usufruit.

En cas de revente, la durée de détention retenue pour la plus-value court à partir de l’achat de la nue-propriété.

Ce que vaut la nue-propriété

Pour le calcul des droits, notamment en cas de donation ou de succession, le Code général des impôts fixe un barème. Un usufruit temporaire vaut 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, toute période commencée comptant en entier. Un usufruit viager vaut de 10 % à 90 % selon l’âge de l’usufruitier. Le prix réel d’une vente se négocie librement, mais ce barème donne un ordre de grandeur.

Le même barème sert lorsque des parents donnent la nue-propriété d’un bien à leurs enfants en gardant l’usufruit : les droits ne portent que sur la valeur de la nue-propriété. C’est une des pistes présentées dans comment transmettre à ses enfants en limitant les droits de donation.

Le démembrement survit aux personnes. Si le nu-propriétaire décède avant la fin de l’usufruit, ses héritiers reçoivent la nue-propriété, et les droits de succession portent sur sa valeur. Si c’est l’usufruitier viager qui décède, l’usufruit s’éteint aussitôt : le nu-propriétaire devient plein propriétaire, sans droits à payer et sans démarche à faire pour récupérer ce droit.

Les limites

• Aucun revenu pendant toute la durée du démembrement : il faut pouvoir financer son achat sans compter sur des loyers.
• Les grosses réparations, comme la toiture ou les murs porteurs, restent à la charge du nu-propriétaire, sauf convention contraire.
• Revendre avant le terme est possible, mais le marché de la nue-propriété est étroit.
• En usufruit viager, la durée est incertaine, ce qui rend le rendement imprévisible.

« En nue-propriété, on ne gagne pas de loyers : on gagne du temps sur le prix. »

C’est donc un placement de long terme, qui convient surtout à ceux qui n’ont pas besoin de revenus immédiats et qui préparent, par exemple, leur retraite, comme nous l’expliquons dans pourquoi choisir l’immobilier pour anticiper la retraite.

Nos conseils

Comparez la décote proposée à la durée de l’usufruit, vérifiez l’emplacement comme pour tout achat, et lisez avec attention la convention qui répartit travaux et charges. Un notaire peut chiffrer précisément la valeur de chaque droit. Enfin, demandez qui assume les charges de copropriété et les gros travaux votés pendant l’usufruit.

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Questions fréquentes

Sources : Code civil, articles 578 à 624 (usufruit), notamment 605 et 606 · Code général des impôts, articles 669 et 968 · Code de la construction et de l’habitation, articles L. 253-1 et suivants (usufruit locatif social) · service-public.fr · Code civil, article 617 (extinction de l’usufruit)

Photo : P.poschadel, CC0, wikimedia