This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
Votée en 2021, la loi Climat et résilience a donné aux copropriétés un calendrier précis : DPE collectif, plan de travaux sur dix ans et épargne obligatoire pour les financer. Toutes les échéances sont désormais passées. Voici où en sont les obligations et comment les aborder sans mauvaise surprise.
L’essentiel
- Depuis le 1er janvier 2025, toute copropriété d’habitation de plus de quinze ans doit avoir un projet de plan pluriannuel de travaux.
- Le fonds de travaux reçoit au moins 2,5 % du montant des travaux du plan adopté, et au moins 5 % du budget.
- Adopter le plan ne vaut pas vote des travaux : chaque chantier reste à voter.
La France compte plusieurs centaines de milliers d’immeubles en copropriété, dont une large part a été construite avant toute réglementation thermique. Pour éviter que ces immeubles ne se dégradent faute de décision collective, la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 a obligé les syndicats de copropriétaires à regarder dix ans devant eux. Trois outils fonctionnent ensemble : le diagnostic de performance énergétique collectif, le projet de plan pluriannuel de travaux et le fonds de travaux.
Un calendrier désormais entièrement en vigueur
Les obligations ont été échelonnées selon la taille de la copropriété :
Plan pluriannuel depuis le 1er janvier 2023 ; DPE collectif depuis le 1er janvier 2024.
Plan pluriannuel depuis le 1er janvier 2024 ; DPE collectif depuis 2025.
Plan pluriannuel depuis le 1er janvier 2025 ; DPE collectif depuis le 1er janvier 2026.
Le DPE collectif vise les immeubles dont le permis de construire a été déposé avant 2013. Le plan concerne les immeubles à usage total ou partiel d’habitation dont la construction a été réceptionnée depuis plus de quinze ans. Il est actualisé tous les dix ans. Seule exception : un diagnostic technique global récent qui ne fait apparaître aucun besoin de travaux sur la décennie à venir.
Ce que contient le plan
Le projet de plan est établi par un professionnel disposant des compétences fixées par le décret n° 2022-663 du 25 avril 2022 : architecte, bureau d’études, diagnostiqueur habilité, par exemple. Il comprend :
- la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la santé et à la sécurité des occupants ;
- les travaux permettant de réaliser des économies d’énergie et de réduire les émissions de gaz à effet de serre ;
- une estimation du niveau de performance énergétique que ces travaux permettraient d’atteindre ;
- une estimation sommaire de leur coût et leur hiérarchisation ;
- un échéancier sur dix ans.
Le syndic inscrit ensuite le projet à l’ordre du jour de l’assemblée générale, qui décide d’adopter tout ou partie du plan. Adopter le plan ne vaut pas commande des travaux : chaque opération doit encore être votée, avec ses devis, au moment prévu par l’échéancier.
Le fonds de travaux, une épargne obligatoire
Pour que les travaux programmés puissent être payés, la copropriété épargne chaque année. La cotisation au fonds de travaux ne peut être inférieure à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté, ni à 5 % du budget prévisionnel. Sans plan adopté, le plancher reste de 5 % du budget prévisionnel.
Les petites copropriétés de moins de dix lots peuvent y déroger par un vote unanime. Les sommes versées restent attachées aux lots : un vendeur ne les récupère pas, elles profitent à l’immeuble et donc à l’acheteur.
Que se passe-t-il si rien n’est fait ?
Pas d’amende automatique, mais un plan d’office possible. L’autorité compétente en matière de sécurité et de salubrité des immeubles peut à tout moment demander au syndic le plan adopté. S’il n’est pas transmis dans un délai d’un mois, ou s’il omet manifestement des travaux nécessaires à la sécurité des occupants, elle peut faire élaborer le plan d’office, aux frais du syndicat.
L’assemblée générale doit alors se prononcer sur ce projet. L’absence de plan pèse aussi sur la vente des lots et sur l’accès aux aides collectives, qui supposent un programme de travaux cohérent.
Exemple chiffré
Un immeuble des années 1970 compte 30 lots et un budget prévisionnel de 60 000 € par an. Le plan prévoit 450 000 € de travaux sur dix ans : réfection de la toiture, isolation des combles, remplacement de la chaudière collective, puis ravalement avec isolation de la façade.
Exemple chiffré : 30 lots, 450 000 € de travaux sur dix ans
| Plancher lié au plan : 450 000 € × 2,5 % | 11 250 € par an |
| Plancher lié au budget : 60 000 € × 5 % | 3 000 € par an |
| Cotisation minimale (le plus élevé des deux) | 11 250 € par an |
Soit en moyenne 375 € par lot et par an, répartis en réalité selon les tantièmes.
Au bout de dix ans, le fonds aura réuni environ un quart du coût des travaux. Le reste viendra des appels de fonds votés, d’un éventuel prêt collectif de la copropriété et des aides à la rénovation des copropriétés, dont les conditions évoluent chaque année.
Cas concret : acheter un lot dans un immeuble ancien
Une acheteuse visite un trois-pièces dans une copropriété de 40 lots. Avant de faire une offre, elle demande le plan pluriannuel, le DPE collectif et les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale. Elle découvre qu’un ravalement isolant est prévu dans quatre ans, pour une quote-part d’environ 18 000 € pour ce lot. Le fonds de travaux en couvrira une partie. Elle intègre le solde à son plan de financement et peut en tenir compte dans sa négociation, plutôt que de le découvrir après la signature.
Les étapes pour un copropriétaire
- Vérifier le DPE collectif : a-t-il été réalisé ? Lire ses recommandations.
- Interroger le syndic sur l’avancement du projet de plan et l’assemblée où il sera présenté.
- Participer au vote, à distance si besoin, et demander un échéancier réaliste.
- Contrôler la cotisation au fonds de travaux : elle doit respecter le plancher de 2,5 %.
- Anticiper sa quote-part des travaux les plus proches.
Les erreurs à éviter
- Voter contre le plan pour éviter la dépense : les travaux nécessaires finissent par s’imposer, souvent plus chers.
- Confondre adoption du plan et vote des travaux : chaque chantier reste à voter.
- Vendre sans fournir le plan adopté : il fait partie des documents à remettre à l’acquéreur, avec l’état daté établi par le syndic, et son absence fragilise la négociation.
- Oublier que le DPE individuel d’un lot peut être établi à partir du DPE collectif.
Questions fréquentes
Le plan pluriannuel oblige-t-il à réaliser tous les travaux ?
Non. Il fixe une feuille de route ; chaque opération doit être votée en assemblée générale le moment venu.
Qui paie l’élaboration du plan ?
Le syndicat des copropriétaires, au titre des charges communes. Son coût dépend de la taille et de la complexité de l’immeuble.
Le fonds de travaux est-il remboursé au vendeur ?
Non. Les sommes restent acquises au syndicat. Un remboursement par l’acheteur peut toutefois être négocié dans l’acte de vente.
Une copropriété récente est-elle concernée ?
Pas avant quinze ans après la réception de l’immeuble, mais le fonds de travaux s’impose cinq ans après cette réception.
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Sources : Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 « Climat et résilience », article 171 · Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 14-2 et 14-2-1 (plan pluriannuel de travaux, fonds de travaux) · Code de la construction et de l’habitation, article L126-31 (DPE collectif) et L721-2 (documents remis à l’acquéreur) · Décret n° 2022-663 du 25 avril 2022 (compétences de la personne qui établit le projet de plan) · Institut national de la consommation : le plan pluriannuel de travaux · Actu-Juridique : le point sur le projet de plan pluriannuel de travaux