This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
Les candidats locataires restent nombreux à Bordeaux, surtout pour les studios et les deux-pièces. Mais louer y est devenu très encadré : loyer plafonné, location touristique limitée, logements énergivores écartés. Un propriétaire bien informé loue vite ; un propriétaire qui ignore les règles s’expose à des remboursements et à des amendes.
L’essentiel
- Studios et deux-pièces bien placés se louent en quelques jours à Bordeaux.
- Le loyer est plafonné par l’encadrement, en vigueur jusqu’au 24 novembre 2026.
- Location touristique de la résidence principale limitée à 90 jours ; logements classés G exclus des nouveaux baux.
Bordeaux attire toujours étudiants, jeunes actifs et salariés en mutation. Face à eux, l’offre de logements à louer reste insuffisante, en particulier pour les petites surfaces du centre et des quartiers desservis par le tramway. Cette tension a conduit les pouvoirs publics à multiplier les règles. Voici celles qui comptent pour un propriétaire en 2026.
Une demande qui reste concentrée sur les petites surfaces
Les biens qui trouvent preneur en quelques jours sont les studios et les deux-pièces bien situés, en bon état, proches des transports. Les grands appartements et les maisons aux loyers élevés se louent plus lentement : le nombre de ménages capables de les payer est plus réduit, et ces ménages préfèrent souvent acheter. Le constat est le même qu’il y a quelques années : à Bordeaux, un logement correctement présenté et loué au juste prix part vite, un logement trop cher reste vide. Pour les prix de vente, voyez où en est le marché bordelais à l’automne 2026.
L’encadrement des loyers
Depuis le 15 juillet 2022, Bordeaux applique l’encadrement des loyers prévu par la loi Elan. Chaque année, un arrêté préfectoral fixe des loyers de référence au mètre carré, selon quatre zones de la ville, le nombre de pièces, l’époque de construction et le caractère meublé ou non. L’arrêté en vigueur a été signé le 6 juillet 2026 ; il s’applique du 15 juillet au 24 novembre 2026.
- Le loyer hors charges d’un nouveau bail ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, soit le loyer médian augmenté de 20 %.
- Un complément de loyer n’est possible que pour des caractéristiques exceptionnelles (terrasse, vue, prestations rares) et jamais pour un logement classé F ou G au DPE ou présentant certains défauts, comme l’humidité.
- Le locataire peut contester un loyer trop élevé devant la commission de conciliation, puis le juge ; le préfet peut infliger une amende et exiger le remboursement du trop-perçu.
Un dispositif expérimental qui arrive à son terme fin novembre 2026. Une proposition de loi pour le prolonger a été adoptée par l’Assemblée nationale en décembre 2025 et doit encore passer devant le Sénat. Tant qu’aucun texte n’est voté, mieux vaut considérer que les règles s’appliquent jusqu’à leur date de fin, et vérifier la situation avant chaque nouveau bail.
Ce que coûte un loyer trop élevé
Les valeurs exactes se lisent sur le simulateur officiel, adresse par adresse. Voici le calcul sur un cas type.
Exemple chiffré : un deux-pièces meublé de 40 m²
Hypothèse : l’arrêté fixe dans la zone un loyer de référence majoré de 21 €/m² pour ce type de bien. Le propriétaire demande 950 € sans justifier d’un complément de loyer.
| Loyer hors charges maximal : 40 m² × 21 € | 840 € |
| Loyer demandé | 950 € |
| Trop-perçu chaque mois | 110 € |
| À rembourser sur un bail d’un an | 1 320 €, sans compter l’amende possible |
La location touristique de plus en plus limitée
La loi Le Meur du 19 novembre 2024 permet aux communes de réduire de 120 à 90 jours par an la durée pendant laquelle on peut louer sa résidence principale à des touristes. Le conseil municipal de Bordeaux a voté cette baisse le 8 juillet 2025. Pour une résidence secondaire ou un logement acheté pour être loué à la nuitée, il faut une autorisation de changement d’usage, assortie à Bordeaux d’une obligation de compensation : créer ailleurs dans le secteur un logement équivalent. En pratique, cette condition ferme la porte à la plupart des particuliers. Nous revenons sur ce que la loi « anti-Airbnb » a changé pour les propriétaires.
Le DPE, devenu un critère de location
- Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail ; les logements F suivront en 2028 (voir rénover, vendre ou attendre pour un logement classé F).
- Depuis août 2022, le loyer des logements F et G ne peut plus être augmenté, ni en cours de bail ni lors d’une relocation.
- Depuis le 1er janvier 2026, le mode de calcul du DPE est plus favorable aux logements chauffés à l’électricité : un nouveau diagnostic peut faire changer de classe un petit appartement.
Cas concret : un studio hérité dans le quartier Saint-Michel
Une propriétaire hérite d’un studio de 22 m² classé G, loué jusqu’ici à la saison. Elle ne peut plus le louer à l’année sans travaux, ni le louer aux touristes sans changement d’usage. Trois voies s’offrent à elle.
Atteindre au moins la classe E (isolation, chauffage, ventilation), puis louer en respectant le loyer de référence.
À un acquéreur qui fera les travaux, en tenant compte de leur coût dans le prix.
En faire sa propre résidence, sans contrainte de location.
Faire chiffrer les travaux avant de choisir évite de décider à l’aveugle. Si la vente l’emporte, voyez comment vendre un bien à rénover.
Les étapes pour louer sereinement
- Vérifier le DPE et, si besoin, le refaire ou engager des travaux.
- Calculer le loyer maximal sur le simulateur officiel, à l’adresse exacte.
- Mentionner dans le bail le loyer de référence et le loyer de référence majoré, comme l’exige la loi.
- Choisir entre location nue et meublée en fonction de la cible (étudiants, salariés en mobilité, familles) et de la fiscalité.
- Constituer un dossier de diagnostics complet avant les visites.
Les erreurs à éviter
- Fixer le loyer d’après les annonces voisines, qui ne respectent pas toutes l’encadrement.
- Ajouter un complément de loyer pour un simple balcon ou une cuisine équipée.
- Continuer à louer aux touristes une résidence secondaire sans autorisation : l’amende peut être très lourde.
- Oublier que le dépôt de garantie est limité à un mois de loyer pour une location nue et deux mois pour une location meublée.
Questions fréquentes
L’encadrement concerne-t-il les baux déjà signés ?
Il s’applique aux baux signés ou renouvelés depuis le 15 juillet 2022. Un locataire en place peut contester un loyer supérieur au loyer de référence majoré.
Que se passe-t-il si l’encadrement prend fin en novembre 2026 ?
Les baux en cours ne changent pas. Seuls les nouveaux baux échapperaient au plafond. Les autres obligations, comme le gel du loyer des logements F et G, continueraient de s’appliquer.
Les communes de la métropole sont-elles concernées ?
Non : à Bordeaux Métropole, l’encadrement ne s’applique qu’à la ville de Bordeaux. Les autres communes restent soumises aux règles de la zone tendue.
Vaut-il mieux vendre un logement classé G ?
Cela dépend du coût des travaux et de l’usage envisagé. Une étude chiffrée, comparant rénovation, location et vente en l’état, permet de trancher.
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Sources : Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (Elan), article 140 · Arrêté préfectoral du 6 juillet 2026 fixant les loyers de référence à Bordeaux (préfecture de la Gironde, gironde.gouv.fr) · Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (meublés de tourisme) ; Code du tourisme, article L. 324-1-1 · Ville de Bordeaux, conseil municipal du 8 juillet 2025 : location saisonnière limitée à 90 jours (bordeaux.fr) · Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et résilience) ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 6 · service-public.fr
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