This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
Depuis 2022, chaque logement neuf doit respecter un plafond d’émissions de carbone, abaissé en 2025 et qui le sera encore en 2028. Des labels volontaires vont plus loin. Pour un acheteur ou un investisseur, la vraie question est patrimoniale : un logement bas carbone se loue-t-il mieux, se revend-il mieux, coûte-t-il moins cher à détenir ?
L’essentiel
- Un logement neuf RE2020 est à l’abri des interdictions de louer liées au DPE pour de longues années.
- Le neuf coûte plus cher à l’achat, mais ses frais de notaire sont d’environ 2 à 3 %, contre 7 à 8 % dans l’ancien.
- Le statut du bailleur privé permet d’amortir 3,5 % par an d’un logement neuf loué à loyer intermédiaire.
En 2020, 27 opérations immobilières avaient obtenu le label BBCA, qui distingue les bâtiments les plus sobres en carbone. Depuis sa création en 2016, l’association en a labellisé 760, pour 5,7 millions de mètres carrés, selon son palmarès 2025. Entre-temps, la règle a changé : ce qui relevait du volontariat est en partie devenu obligatoire avec la réglementation environnementale RE2020.
Ce que garantit la RE2020
Depuis le 1er janvier 2022, tout logement neuf doit respecter un plafond d’émissions liées à sa construction, calculé sur cinquante ans. Le plafond a baissé au 1er janvier 2025 et baissera encore en 2028.
La RE2020 impose aussi des exigences de sobriété énergétique et de confort d’été. En pratique, la plupart des logements qui la respectent se classent A ou B au DPE. À l’achèvement, une attestation de prise en compte de la réglementation est jointe à la déclaration d’achèvement : c’est elle qu’il faut demander, plus qu’une plaquette commerciale.
Pour l’investisseur : un bien qui reste louable
Un logement classé A ou B n’est concerné ni par le gel des loyers des classes F et G, ni par les interdictions de louer prévues jusqu’en 2034. Le loyer suit l’indice de référence, sans travaux énergétiques à prévoir avant longtemps. C’est un avantage réel face à l’ancien, où chaque achat impose désormais de chiffrer le DPE.
Depuis 2026, le statut du bailleur privé permet en outre de déduire un amortissement des loyers d’un logement neuf loué nu, dans un immeuble collectif, pour un achat réalisé entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Il dépend d’un engagement de location de neuf ans, avec plafonds de loyer et de ressources. D’après la Fédération des promoteurs immobiliers, les ventes aux investisseurs particuliers ont progressé de 13,4 % sur un an au deuxième trimestre 2026, alors que le marché du neuf dans son ensemble a reculé de 18,3 % au premier semestre.
Exemple chiffré : un appartement neuf à 190 000 €
Prenons, à titre d’exemple, un deux-pièces neuf acheté 190 000 € hors frais, loué nu en loyer intermédiaire, comparé à un appartement ancien au même prix.
| Frais d’acquisition dans le neuf (environ 2,5 %) | environ 4 750 € |
| Frais d’acquisition dans l’ancien (environ 7,5 %) | environ 14 250 € |
| Base amortissable : 190 000 € × 80 % (hors terrain) | 152 000 € |
| Amortissement déductible chaque année (3,5 %) | 5 320 € |
L’acheteur du neuf économise environ 9 500 € de frais, puis déduit chaque année 5 320 € de ses loyers, sous le plafond de 8 000 € par foyer. En contrepartie, il paie en général le mètre carré plus cher que dans l’ancien du même quartier.
Pour l’acheteur occupant
Le neuf ouvre droit au prêt à taux zéro partout en France pour les primo-accédants, sous conditions de ressources, jusqu’aux offres de prêt émises fin 2027. Avec des taux proches de 4 %, l’avantage est important, comme le montre notre article sur le PTZ et son avenir après 2027. Les constructions neuves bénéficient aussi d’une exonération de taxe foncière de deux ans, que les communes peuvent limiter.
Les limites à connaître
- La prime du neuf s’érode : à la revente, un logement de dix ans se compare à l’ancien récent, pas au neuf.
- Aucune étude ne mesure encore une plus-value propre aux labels bas carbone : la valeur verte mesurée par les notaires porte sur l’étiquette énergétique.
- La vente sur plan comporte des délais : il faut prévoir le report de livraison et vérifier les réserves à la constatation de l’achèvement.
- Les avantages fiscaux engagent : rompre l’engagement de location fait réintégrer les amortissements déduits.
Un label n’est pas une garantie juridique. Le label BBCA ou un autre label volontaire distingue un projet, mais seule l’attestation RE2020 délivrée à l’achèvement engage le constructeur sur le respect de la réglementation. Demandez-la avec les documents de livraison.
Avant de réserver un logement neuf
- Comparer le prix au m² avec l’ancien récent du quartier, pas seulement avec les autres programmes.
- Vérifier l’éligibilité au PTZ ou au statut du bailleur privé : zone, plafonds, type d’immeuble.
- Calculer le rendement net avec le loyer plafonné, les charges et la taxe foncière après exonération.
- Lire le contrat de réservation : date de livraison, pénalités de retard, conditions suspensives.
Les erreurs à éviter
- Acheter pour l’avantage fiscal sans regarder la demande locative du secteur.
- Prendre un label commercial pour une garantie de valeur à la revente.
- Oublier que l’ancien bien classé reste souvent moins cher au m², même travaux compris.
Pour financer un achat dans le neuf, beaucoup de propriétaires vendent d’abord un bien plus ancien. Groupe Serenity étudie les biens anciens, loués ou à rénover, en l’état.
Questions fréquentes
Un logement neuf est-il toujours classé A au DPE ?
Non, mais la grande majorité des logements RE2020 se classent A ou B. Le DPE est remis à la livraison.
Le label BBCA donne-t-il droit à un avantage fiscal ?
Non. Les avantages du neuf, comme le PTZ ou le statut du bailleur privé, dépendent d’autres conditions, sans lien avec un label volontaire.
Le statut du bailleur privé s’applique-t-il à une maison neuve ?
Non, à ce jour il est réservé aux logements situés dans un immeuble collectif.
Le plafond carbone de 2028 concerne-t-il les logements déjà livrés ?
Non, il s’applique aux permis de construire déposés à partir de 2028.
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Sources : Code de la construction et de l’habitation, articles L. 171-1 et R. 172-1 et suivants ; arrêté du 4 août 2021 relatif aux exigences de performance énergétique et environnementale des constructions de bâtiments (RE2020) · FFB : RE2020, nouveaux seuils et assouplissements · Immobilier bas carbone : BBCA dévoile son palmarès 2025 · FPI, chiffres du logement neuf au 1er semestre 2026 (MySweetImmo, 10 septembre 2026) · Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 (statut du bailleur privé) ; code général des impôts, article 31 · Code de la construction et de l’habitation, articles L. 31-10-1 et suivants (PTZ) ; code général des impôts, article 1383 (exonération de taxe foncière des constructions nouvelles) · service-public.fr
Photo : Florian Pépellin, CC BY-SA 4.0, wikimedia