This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
Annoncée dès 2020, la fin du Pinel est effective depuis le 1er janvier 2025. Son cousin pour l’ancien, le Denormandie, a été prolongé jusqu’à fin 2027. Pour en profiter, il ne suffit pas de signer à temps : chaque étape du projet a sa propre échéance.
L’essentiel
- Le Pinel s’est arrêté le 31 décembre 2024 ; le Denormandie reste ouvert aux achats signés jusqu’au 31 décembre 2027.
- C’est la date de l’acte authentique qui compte, pas celle du compromis.
- Travaux achevés fin de la deuxième année après l’achat, location dans les douze mois qui suivent.
Le Pinel finançait l’achat de logements neufs en zone tendue ; il s’est arrêté le 31 décembre 2024 et n’a pas été reconduit. Le Denormandie, conçu sur le même modèle mais réservé à l’ancien rénové dans les villes moyennes, a survécu (voir ce qui distingue le Pinel dans l’ancien du Denormandie). Il reste ouvert aux acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2027. Rien ne garantit une nouvelle prolongation : un projet doit donc être bâti sur cette date.
Le principe en quelques lignes
L’investisseur achète un logement ancien dans une commune du programme Action cœur de ville ou couverte par une opération de revitalisation de territoire (voir les communes éligibles en 2026). Il y réalise des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération, puis le loue nu, en résidence principale, à un loyer et à un locataire sous plafonds. En échange, il bénéficie d’une réduction d’impôt calculée sur le prix de revient, dans la limite de 300 000 € et de 5 500 € par m² :
Les travaux doivent aussi améliorer la performance énergétique : soit une baisse d’au moins 30 % de la consommation (20 % en habitat collectif), soit au moins deux des cinq types de travaux listés (toiture, murs, fenêtres, chauffage, eau chaude).
Quatre échéances à ne pas confondre
- L’acquisition : c’est la date de l’acte authentique qui compte, pas celle du compromis.
- La fin des travaux : au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit l’achat. Pour un acte signé en 2027, les travaux doivent être achevés fin 2029.
- La mise en location : dans les douze mois qui suivent l’achèvement des travaux.
- La réduction d’impôt : elle démarre l’année de l’achèvement des travaux, puis s’étale par fractions égales sur la durée d’engagement.
Le non-respect d’une de ces dates entraîne en principe la reprise de l’avantage, sauf force majeure dûment justifiée.
Un compromis signé à temps ne suffit pas. Un compromis signé en novembre 2027 avec une vente prévue en février 2028 ne permet pas de bénéficier du Denormandie.
Un exemple de calendrier
Une investisseuse repère un deux-pièces de 48 m² à rénover dans le centre d’une ville moyenne éligible. Elle prévoit isolation des murs par l’intérieur, menuiseries, pompe à chaleur air-eau, électricité et salle d’eau.
Exemple chiffré : un deux-pièces acheté en 2027
| Prix d’achat, frais compris | 110 000 € |
| Travaux | 40 000 € |
| Coût total | 150 000 € (travaux : 26,7 %) |
| Réduction d’impôt sur neuf ans (18 %) | 27 000 €, soit 3 000 € par an |
Mars 2027 : compromis, avec une condition suspensive d’obtention du prêt. Juin 2027 : acte authentique ; la date limite d’achèvement des travaux est fixée au 31 décembre 2029. Septembre 2027 à février 2028 : travaux, factures au nom de l’investisseuse. Avril 2028 : bail signé, loyer conforme au plafond de la zone.
La condition des 25 % est remplie, mais de peu. La réduction s’applique à partir de l’impôt dû au titre de 2028 et entre dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an.
Les risques d’un projet mené dans l’urgence
À l’approche d’une date butoir, la tentation est d’acheter vite. C’est souvent là que les projets dérapent :
- Les devis : une estimation de travaux réalisée trop vite peut faire passer l’opération sous les 25 %, si le prix d’achat a été négocié à la hausse, ou à l’inverse faire exploser le budget.
- La copropriété : une intervention sur la façade ou les fenêtres suppose souvent un vote en assemblée générale, qui peut retarder le chantier de plusieurs mois.
- L’urbanisme : en centre ancien, un changement de menuiseries passe par une déclaration préalable, parfois soumise à l’avis de l’architecte des Bâtiments de France.
- Le marché locatif : dans certaines villes moyennes, le loyer réel est déjà sous le plafond, et la vacance pèse sur la rentabilité bien plus que la réduction d’impôt ne la soutient.
Et si l’on ne tient pas les délais ?
Mieux vaut envisager d’autres cadres plutôt que forcer un calendrier. Le statut du bailleur privé, créé par la loi de finances pour 2026, s’applique aux achats réalisés jusqu’au 31 décembre 2028, sans condition de commune, mais seulement aux appartements, avec 30 % de travaux au moins. Le déficit foncier reste aussi une option pour un bien ancien à rénover, d’autant que son plafond peut être doublé en cas de rénovation énergétique. Les deux ne se cumulent pas avec le Denormandie pour un même logement.
Les étapes conseillées
Pour garder de la marge avant fin 2027 :
- Vérifier l’éligibilité de la commune et du périmètre exact, souvent limité au centre-ville.
- Faire chiffrer les travaux par une entreprise avant de signer le compromis.
- Comparer le loyer plafonné au loyer réellement pratiqué dans le quartier.
- Viser un acte authentique au plus tard à l’automne 2027, pour garder une marge.
- Conserver toutes les factures : elles justifient le ratio de 25 % en cas de contrôle.
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Questions fréquentes
Le Pinel peut-il encore s’appliquer ?
Seulement aux investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2024 : leurs propriétaires conservent leur réduction jusqu’au terme de l’engagement.
Peut-on faire soi-même une partie des travaux ?
Seuls les travaux facturés par une entreprise sont retenus dans le calcul des 25 %.
Peut-on louer à un membre de sa famille ?
Oui, à un ascendant ou un descendant qui ne fait pas partie du foyer fiscal, en respectant les plafonds.
Le dispositif sera-t-il prolongé après 2027 ?
Aucune prolongation n’est acquise : il faut raisonner avec la date en vigueur.
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Sources : Code général des impôts, article 199 novovicies (Pinel et Denormandie) · Code général des impôts, article 200-0 A (plafonnement des niches fiscales) · Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 (statut du bailleur privé) · ANIL, dispositif Denormandie : investissement locatif entre 2019 et 2027 · notaires.fr, dispositif Denormandie · service-public.fr
Photo : VVVCFFrance, CC0, wikimedia