This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
Le marché immobilier a évité l’effondrement, mais la reprise attendue n’a pas pris l’ampleur espérée. À l’automne 2026, plusieurs freins se cumulent, et aucun ne suffit à lui seul à tout expliquer.
L’essentiel
- Environ 958 000 ventes de logements anciens sur un an : le marché tient, sans accélérer.
- Les prix reculent légèrement : −0,8 % sur un an, davantage pour les maisons.
- Après deux hausses de taux de la BCE en 2026, le crédit renchérit : 3,31 % en moyenne en août.
En 2023 et 2024, les ventes de logements anciens avaient fortement reculé, passant sous la barre du million par an. En 2025, la baisse des taux avait permis un début de rattrapage. En 2026, le mouvement s’essouffle : le marché tient, sans accélérer.
Les chiffres de l’automne 2026
Le volume des ventes est quasi stable depuis le début de l’année, d’après les notaires et l’Insee. Les maisons baissent davantage (−1,3 %) que les appartements, quasi stables (−0,1 %) ; prochaine publication de l’indice le 24 novembre 2026. Côté crédit, l’Observatoire Crédit Logement/CSA relève 3,27 % sur 20 ans et 3,35 % sur 25 ans en août, après un palier autour de 3,23 % de février à juin.
Premier frein : le coût du crédit
Face à une inflation repartie à la hausse (3,2 % dans la zone euro en août), la Banque centrale européenne a relevé ses taux directeurs en juin, puis de nouveau le 10 septembre 2026 : depuis le 16 septembre, la facilité de dépôt est à 2,50 % et le taux de refinancement à 2,65 %. La BCE prévoit encore 3,0 % d’inflation en moyenne en 2026. Les banques répercutent ce renchérissement sur les crédits immobiliers, avec un décalage de quelques semaines.
Ce que coûte une hausse de taux : un exemple
Exemple chiffré : un couple qui gagne 4 000 € nets par mois
Avec la règle des 35 %, il peut consacrer environ 1 400 € par mois à son crédit, assurance comprise ; pour simplifier, l’assurance est laissée de côté. Sur 25 ans, cette mensualité permet d’emprunter :
| À 3,00 % | environ 295 000 € |
| À 3,35 %, taux moyen à 25 ans en août 2026 | environ 284 000 € |
| À 3,65 %, si les taux montent encore de 0,3 point | environ 275 000 € |
| Budget perdu entre 3,00 % et 3,65 % | près de 20 000 € |
Ce recul se produit sans que les revenus du ménage aient changé. Il faut alors un apport plus élevé, un bien moins cher ou une négociation sur le prix. C’est ce décalage qui bloque une partie des projets.
Deuxième frein : des règles de crédit strictes
Les normes du Haut Conseil de stabilité financière restent en vigueur : mensualités limitées à 35 % des revenus, assurance comprise, durée de 25 ans au plus. Les banques peuvent y déroger pour 20 % de leurs prêts, en priorité pour l’achat de la résidence principale et pour les primo-accédants. La Fédération bancaire française demande leur assouplissement, sans résultat à ce jour (voir si les règles du HCSF freinent le marché). Pour les primo-accédants sans apport, l’accès au crédit reste difficile.
Troisième frein : des prix encore hauts
Malgré la baisse depuis 2022, les prix n’ont pas reculé autant que le pouvoir d’achat immobilier des ménages. Beaucoup de vendeurs restent attachés aux valeurs d’il y a trois ou quatre ans, ce qui allonge les délais de vente.
« Un bien affiché trop cher reste en vitrine, puis finit souvent par se vendre sous le prix qu’il aurait obtenu au départ. »
Le neuf toujours en difficulté
Dans le neuf, les coûts de construction, les normes environnementales et la rareté du foncier pèsent sur les prix. L’État a réagi : prêt à taux zéro de nouveau ouvert à tous les logements neufs depuis avril 2025, puis statut du bailleur privé, dit « Jeanbrun », créé par la loi de finances pour 2026 pour les achats réalisés jusqu’au 31 décembre 2028. Leurs effets restent à mesurer.
Et les logements énergivores
Depuis janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location dans un nouveau bail. Une partie de ces biens arrive sur le marché de la vente, souvent avec une forte décote liée aux travaux à prévoir. Les propriétaires de logements classés F ont, eux aussi, une échéance à anticiper.
Vendre dans ce marché : les étapes
- Partir des ventes réelles : la base DVF, publique et gratuite, donne les prix signés dans votre rue ces dernières années ; les annonces ne montrent que des prix demandés.
- Préparer le dossier avant la mise en vente : diagnostics, DPE, documents de copropriété, factures de travaux. Un acheteur qui doit obtenir un crédit plus cher veut des certitudes.
- Chiffrer les travaux pour les biens classés F ou G : un devis rassure davantage qu’une décote négociée à l’aveugle.
- Fixer une date de révision du prix : sans visite sérieuse après quelques semaines, l’ajustement doit être décidé, pas subi.
Les erreurs à éviter
- Attendre une remontée rapide des prix : ni les taux ni les règles de crédit ne la favorisent à court terme (voir s’il vaut mieux vendre maintenant ou attendre 2027).
- Comparer son bien aux prix de 2022, sans tenir compte du DPE et des travaux à prévoir.
- Signer un compromis sans condition suspensive de prêt réaliste, côté acheteur comme côté vendeur.
Pour un bien qui demande des travaux ou qui est encore occupé, Groupe Serenity étudie aussi la vente d’un bien occupé ou à rénover.
Questions fréquentes
Les prix vont-ils encore baisser ?
Personne ne peut l’affirmer. Les chiffres disponibles montrent un léger recul, plus net pour les maisons, sans effondrement. Tout dépend de l’évolution des taux et des revenus, et du marché local.
Faut-il attendre une baisse des taux pour acheter ?
La BCE a relevé ses taux deux fois en 2026 et ses prochaines réunions sont prévues fin octobre et mi-décembre. Attendre peut coûter plus cher que prévu : mieux vaut acheter quand le projet est prêt et renégocier plus tard si les taux baissent.
Un primo-accédant sans apport peut-il encore emprunter ?
C’est difficile, mais pas impossible : les dérogations réservées par le HCSF, le prêt à taux zéro et les prêts d’Action Logement peuvent aider. Un dossier solide reste indispensable.
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Sources : Notaires de France et Insee, Informations rapides n° 216, indice des prix des logements anciens, 2e trimestre 2026 · L’Observatoire Crédit Logement/CSA, tableau de bord d’août 2026 · Banque centrale européenne, décision de politique monétaire du 10 septembre 2026 · Banque de France, statistiques des crédits nouveaux à l’habitat · Décision n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021 modifiée · Loi de finances pour 2026 (statut du bailleur privé) · Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et résilience) · Demandes de valeurs foncières (DVF), data.gouv.fr · service-public.fr
Photo : Sebleouf, CC BY-SA 4.0, wikimedia