This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
Construire mieux sans construire plus cher : c’était l’ambition de la commission Rebsamen. Une partie de ses recommandations s’est traduite en règles concrètes, d’autres restent des outils à la main des collectivités.
L’essentiel
- Les surfaces minimales proposées en 2021 (62 m² pour un trois-pièces) restent une référence pour juger un logement neuf.
- Le bail réel solidaire permet d’acheter les murs sans le terrain, avec une TVA à 5,5 %.
- La loi du 16 juin 2025 facilite la transformation de bureaux en logements.
À l’automne 2021, la commission pour la relance durable de la construction de logements, présidée par François Rebsamen, alors maire de Dijon, remettait au gouvernement la seconde partie de son rapport. Ses propositions visaient à simplifier l’acte de construire, à réduire le coût du logement et à en améliorer la qualité. Plusieurs ont depuis trouvé une traduction législative ; elles intéressent directement ceux qui achètent dans le neuf.
La qualité d’usage, du rapport à la règle
La commission s’appuyait sur le référentiel du logement de qualité rédigé par Laurent Girometti et François Leclercq, présenté en septembre 2021. Il ne s’agissait pas de créer une norme générale, mais de fixer des critères simples : surface minimale par type de logement, hauteur sous plafond, espace extérieur, double orientation, rangements.
Ces critères ont été repris par le décret du 17 mars 2022 pour le Pinel+, avec un espace extérieur privatif de 3 m² au minimum pour les petits logements et une double orientation à partir du trois-pièces. La réduction d’impôt Pinel a pris fin le 31 décembre 2024 (voir les solutions pour investir en réduisant ses impôts en 2026), mais ces seuils restent une référence utile : plusieurs collectivités les ont repris dans leurs chartes de construction.
Séparer le terrain du logement : le bail réel solidaire
Pour faire baisser le prix d’achat, la commission recommandait de dissocier le foncier du bâti grâce aux organismes de foncier solidaire. Le principe est désormais bien installé : le ménage achète uniquement les murs, l’organisme garde le terrain et perçoit une redevance mensuelle. L’opération bénéficie d’une TVA à 5,5 %, sous conditions de ressources et d’occupation en résidence principale, et la revente est encadrée pour que le logement reste abordable. La Nouvelle-Aquitaine est la première région pour ce dispositif, avec 900 logements vendus en 2025. Le fonctionnement est détaillé dans notre article acheter le logement sans le terrain.
Transformer les bureaux en logements
Autre piste du rapport : convertir les bureaux vacants. La loi n° 2025-541 du 16 juin 2025 en reprend l’esprit. Elle permet au maire de déroger au plan local d’urbanisme pour autoriser un changement de destination, et crée un permis de construire à destinations successives, pensé pour des bâtiments réversibles, dont les modalités dépendent d’un décret d’application. Le potentiel est réel : entre 2013 et 2020, à peine 5 300 logements par an ont été créés de cette façon.
Accélérer les procédures
La commission proposait aussi des dérogations ciblées au Code de l’urbanisme, notamment sur le stationnement et les distances aux limites séparatives, ainsi qu’un encadrement des procédures dans les zones d’aménagement concerté. Ces idées ont nourri les lois successives sur l’urbanisme, sans qu’un texte unique les reprenne toutes. Les délais d’instruction et les recours restent l’un des principaux freins cités par les professionnels. Pour l’acheteur, la conséquence est concrète : un programme dont le permis fait l’objet d’un recours peut voir sa date de livraison repoussée de plusieurs mois.
Exemple chiffré : évaluer un trois-pièces sur plan
Un acquéreur compare deux trois-pièces en vente en l’état futur d’achèvement.
Exemple chiffré : deux trois-pièces sur plan face au référentiel
| Seuils du référentiel pour un trois-pièces | 62 m² et 5 m² d’extérieur |
| Premier logement : 58 m², balcon de 3 m², une seule façade | sous les seuils |
| Second logement : 63 m², terrasse de 6 m², deux orientations | seuils atteints |
| Redevance BRS hypothétique : 2 €/m² × 63 m² | 126 € par mois |
Si le premier est affiché moins cher au total, il faut comparer le prix au mètre carré et l’usage réel : une chambre trop petite pour un lit double ou un séjour sans lumière traversante se revendra plus difficilement. Pour un achat en bail réel solidaire, ajoutez la redevance au budget mensuel, en plus du crédit et des charges. Et pour le financement, voyez ce que le prêt à taux zéro fait gagner dans le neuf.
Cas concret : la checklist avant de réserver
- Demander le plan coté de chaque pièce, pas seulement la surface totale.
- Vérifier l’orientation et la présence de fenêtres sur deux façades à partir du trois-pièces.
- Mesurer les rangements et l’espace extérieur réellement utilisable.
- Lire la notice descriptive : isolation, menuiseries, protections solaires.
- Interroger la mairie sur une éventuelle charte de qualité applicable au programme.
Les erreurs à éviter
- Juger un logement neuf sur sa seule étiquette énergétique : un logement performant peut être mal distribué.
- Confondre surface habitable et surface avec annexes dans la plaquette commerciale.
- Oublier, en bail réel solidaire, les règles de revente : prix plafonné et acquéreur sous conditions de ressources.
- Signer le contrat de réservation dans la précipitation : vous disposez d’un délai de rétractation de dix jours après sa réception, mettez-le à profit pour faire relire les plans et la notice.
Questions fréquentes
Les surfaces minimales s’imposent-elles à tous les logements neufs ?
Non. Elles s’appliquaient aux investissements Pinel+ et peuvent être exigées par une collectivité ou un aménageur, mais il n’existe pas de surface minimale générale au-delà des règles de décence.
Le bail réel solidaire permet-il de devenir pleinement propriétaire ?
Propriétaire du logement, oui ; du terrain, non. Le bail se renouvelle à chaque vente, ce qui maintient le logement accessible.
Peut-on transformer soi-même un local professionnel en habitation ?
Oui, avec une autorisation d’urbanisme pour le changement de destination, et en respectant les règles du PLU et de la copropriété.
Où trouver un logement en bail réel solidaire ?
Auprès des organismes de foncier solidaire de votre département, dont la liste est disponible auprès de l’ADIL, ou dans les programmes neufs qui réservent une partie de leurs logements à ce dispositif. Les dossiers sont examinés selon les ressources du ménage et l’usage du logement en résidence principale.
Sources : Commission pour la relance durable de la construction de logements (commission Rebsamen), rapport remis le 28 octobre 2021 · Ministère de la Transition écologique : référentiel du logement de qualité (L. Girometti, F. Leclercq, septembre 2021) · Décret n° 2022-384 du 17 mars 2022 (critères de qualité du Pinel+) · Code général des impôts, articles 199 novovicies et 278 sexies · Loi n° 2025-541 du 16 juin 2025 visant à faciliter la transformation des bureaux et autres bâtiments en logements · Banque des territoires : présentation de la loi du 16 juin 2025 · Union régionale HLM de Nouvelle-Aquitaine : bilan 2025 (bail réel solidaire) · service-public.fr
Photo : Guillaume70, CC BY-SA 4.0, wikimedia