This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
Fin 2021, l’Union régionale HLM de Nouvelle-Aquitaine publiait un livre blanc et cinq propositions pour relancer le logement social. Cinq ans plus tard, les chiffres ont progressé, mais les mêmes freins pèsent toujours.
L’essentiel
- En 2025, la Nouvelle-Aquitaine a agréé 9 347 logements sociaux, 95 % de son objectif.
- Plus de 2,9 millions de ménages attendent un logement social en France.
- Financement, foncier, prix des terrains, permis et suivi des chantiers restent les cinq leviers.
En décembre 2021, l’Union régionale HLM de Nouvelle-Aquitaine et la Banque des territoires présentaient un livre blanc sur le retard de construction de logements sociaux dans la région. Leur diagnostic tenait en cinq points : moyens financiers, foncier, prix des terrains, permis de construire et coordination des acteurs. Ces cinq leviers restent d’actualité, dans un contexte où la demande n’a jamais été aussi forte.
Où en est la production en 2025
Au niveau national, l’année 2025 a marqué une reprise : 117 689 logements locatifs sociaux ont été agréés selon le ministère du Logement, contre 98 682 en 2024. La demande progresse plus vite encore : au 30 juin 2026, plus de 2,9 millions de ménages attendaient un logement social, d’après l’Union sociale pour l’habitat. Le plan de relance du logement fixe un objectif de 110 000 agréments pour 2026.
En Nouvelle-Aquitaine, ces 9 347 agréments marquent un léger retrait sur 2024. Les logements très sociaux (PLAI) représentent 32 % du total. 6 550 logements ont été livrés, et la région est en tête pour l’accession en bail réel solidaire, avec 900 ventes. Les écarts entre territoires restent nets : la Dordogne a atteint 160 % de son objectif, Bordeaux Métropole 86 % et le reste de la Gironde 75 %. Les organismes estiment le besoin régional pour 2026 à plus de 10 500 logements.
Levier 1 : redonner des moyens aux bailleurs et aux communes
La suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales a privé les communes d’une partie de l’intérêt fiscal à accueillir des logements. L’État compense, pendant dix ans, l’exonération de taxe foncière des logements sociaux agréés depuis 2021. Côté bailleurs, la réduction de loyer de solidarité, prélevée sur leurs recettes depuis 2018, a été allégée de 200 millions d’euros en 2025, et la baisse du taux du livret A a réduit le coût des prêts de la Banque des territoires. Le secteur demande à terme la suppression de ce prélèvement.
Levier 2 : trouver du foncier sans artificialiser
L’objectif de zéro artificialisation nette, fixé par la loi Climat et résilience de 2021, impose de diviser par deux la consommation d’espaces naturels sur la décennie 2021-2031. Les bailleurs se tournent donc vers l’existant : rachat et rénovation d’immeubles anciens, reconversion de friches, surélévations. La loi du 16 juin 2025 sur la transformation des bureaux en logements facilite aussi la reconversion de locaux d’activité. Les effets du ZAN se lisent déjà dans les plans locaux d’urbanisme : voyez quand un terrain constructible devient inconstructible.
Levier 3 : contenir le prix des terrains
Un organisme HLM ne peut pas payer un terrain au-delà de ce que son opération peut supporter : ses loyers sont plafonnés. Les organismes demandent que les aides des collectivités soient liées au respect de prix de référence, pour éviter qu’une mise en concurrence entre opérateurs ne fasse grimper les charges foncières.
Levier 4 : sécuriser les permis de construire
Le livre blanc attribuait plus d’un quart des retards aux difficultés d’instruction ou aux recours contre les permis. La réponse proposée : une pré-instruction des projets avec les services de l’État et de la commune, avant le dépôt, pour lever les obstacles en amont.
Levier 5 : un suivi partagé des opérations
Entre l’agrément et la livraison, plusieurs années peuvent s’écouler. Des comités départementaux réunissant l’État, les élus, les bailleurs, les financeurs et les entreprises du bâtiment permettraient de repérer les blocages opération par opération plutôt qu’à la fin de l’année.
Exemple chiffré : une commune soumise à la loi SRU
En 2025, 76 % des agréments de la région ont été réalisés dans des communes soumises à la loi SRU. Celle-ci impose, dans les communes concernées, 25 % de logements sociaux parmi les résidences principales (20 % dans certains territoires). La loi 3DS de 2022 fixe en principe un rattrapage d’un tiers du déficit par période de trois ans.
Exemple chiffré : le rattrapage d’une commune déficitaire
Hypothèse : une commune de 8 000 résidences principales qui compte 1 400 logements sociaux, soumise au taux de 25 %.
| Logements sociaux exigés (25 % de 8 000) | 2 000 |
| Logements sociaux existants | 1 400 |
| Déficit | 600 |
| À financer sur la période de trois ans (un tiers) | environ 200 |
Faute d’y parvenir, la commune paie un prélèvement annuel et peut être déclarée carencée par le préfet.
Cas concret : vendre un terrain à un bailleur social
Un propriétaire détient une parcelle constructible dans une commune déficitaire. Un bailleur social peut l’acheter directement ou via un promoteur qui lui revendra des logements en VEFA. Les étapes sont les suivantes :
- Une étude de capacité pour savoir combien de logements la parcelle peut accueillir.
- Une offre fondée sur la charge foncière que l’opération peut supporter.
- Une promesse de vente sous conditions : permis purgé de recours, agrément et financement obtenus.
- La vente définitive, souvent douze à vingt-quatre mois plus tard.
Les erreurs à éviter
- Comparer l’offre d’un bailleur à celle d’un promoteur privé sans tenir compte des délais et des conditions suspensives.
- Signer une promesse sans date limite de réalisation des conditions.
- Ignorer le droit de préemption de la commune, qui peut s’exercer sur la vente : voyez les règles du droit de préemption et les moyens de le contester.
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Questions fréquentes
Qui peut demander un logement social ?
Tout ménage dont les revenus respectent les plafonds réglementaires, en situation régulière. Une large part de la population y est éligible.
Un propriétaire privé peut-il louer à loyer social ?
Oui, en signant une convention avec l’Anah dans le cadre du dispositif Loc’Avantages, en échange d’une réduction d’impôt.
Qu’est-ce que le bail réel solidaire ?
Un dispositif d’accession dans lequel le ménage achète le logement, tandis qu’un organisme de foncier solidaire conserve le terrain contre une redevance mensuelle.
Pourquoi les délais sont-ils si longs ?
Foncier, permis, recours, financement et chantier s’additionnent : il faut souvent plusieurs années entre le projet et l’arrivée des locataires.
Sources : Union régionale HLM de Nouvelle-Aquitaine : bilan 2025 (25 février 2026) · Banque des territoires : bilan national 2025 et objectifs 2026 (16 avril 2026) · Banque des territoires : 2,9 millions de demandeurs (USH, septembre 2026) · Code de la construction et de l’habitation, articles L302-5 et suivants (loi SRU) · Loi n° 2022-217 du 21 février 2022 dite 3DS · Loi n° 2025-541 du 16 juin 2025 (transformation de bureaux en logements) · service-public.fr
Photo : Lionel Allorge, CC BY-SA 3.0, wikimedia