This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
Depuis 2022, les demandes d’urbanisme se déposent et se suivent en ligne, et le plan local d’urbanisme se consulte depuis chez soi. Pour une vente, c’est un outil précieux : une véranda ou une extension sans autorisation pèse sur le prix, peut retarder la signature et suit le bien chez son nouveau propriétaire.
L’essentiel
- Toutes les communes reçoivent les demandes d’urbanisme en ligne depuis le 1er janvier 2022.
- Le notaire demande les autorisations et la déclaration d’achèvement des travaux récents.
- Depuis la loi du 26 novembre 2025, une autorisation devient en principe définitive en 3 mois environ.
Combles aménagés, véranda, garage transformé en chambre, piscine, abri : beaucoup de maisons ont été agrandies au fil des années. Au moment de la vente, ces surfaces font partie du prix. Encore faut-il qu’elles aient été autorisées, et que l’acheteur puisse le vérifier.
Ce que la dématérialisation a changé
Depuis le 1er janvier 2022, toutes les mairies sont tenues d’accepter les dossiers d’urbanisme envoyés par internet, et les communes de plus de 3 500 habitants doivent les traiter entièrement en numérique. Le service public d’assistance en ligne (AD’AU) aide à constituer le dossier. Pour la vente, l’intérêt est ailleurs : les règles d’urbanisme sont devenues plus faciles à consulter, et les dossiers récents, numérisés, se retrouvent plus vite.
Le Géoportail de l’urbanisme publie les plans locaux d’urbanisme, leurs zones et les servitudes : on y voit si une parcelle est constructible, protégée ou exposée à un risque. Ces informations comptent aussi pour la valeur d’un terrain, comme le montre notre article sur les terrains rendus inconstructibles par la révision des PLU.
Les travaux qui posent problème à la vente
- Les extensions et vérandas, qui demandent une déclaration préalable ou un permis de construire selon la surface et la zone.
- Le garage ou les combles aménagés en pièce de vie, qui créent de la surface habitable.
- La piscine et les annexes, comme l’abri de jardin, soumis à formalités et à taxes au-delà de 5 m².
- La division d’une maison en plusieurs logements, qui suppose une autorisation et pèse sur la fiscalité.
Ces surfaces doivent aussi être déclarées aux impôts dans les 90 jours suivant l’achèvement, depuis l’espace « Gérer mes biens immobiliers ». L’administration fiscale repère désormais les piscines non déclarées par l’analyse d’images aériennes, comme nous l’expliquions à propos du projet Foncier innovant de la DGFiP.
Vérifier un dossier en cinq étapes
- Consulter le PLU sur le Géoportail de l’urbanisme : zone, hauteur, emprise, servitudes.
- Comparer les surfaces annoncées avec le cadastre, la vue aérienne et les diagnostics.
- Demander au vendeur les arrêtés de permis ou les décisions de non-opposition, avec les plans déposés.
- Réclamer la déclaration d’achèvement et, si possible, l’attestation de non-contestation de la conformité délivrée par la mairie.
- À défaut, interroger la mairie, qui conserve les dossiers, ou demander un certificat d’urbanisme d’information.
Une autorisation obtenue ne suffit pas : les travaux doivent correspondre aux plans déposés. Une extension de 35 m² autorisée pour 20 m² reste irrégulière pour l’excédent.
Ce que vérifie le notaire
Pour des travaux de moins de dix ans, le notaire demande les autorisations, la déclaration d’achèvement et les attestations d’assurance des entreprises, dont l’existence doit être mentionnée dans l’acte. Il interroge aussi la mairie sur la situation d’urbanisme du bien. Les étapes de son intervention sont détaillées dans notre article sur le rôle du notaire dans un achat immobilier.
Ce que risquent le vendeur et l’acheteur
Des travaux sans autorisation ne disparaissent pas avec la vente : c’est le bien qui est irrégulier, quel que soit son propriétaire. L’action pénale se prescrit par six ans après l’achèvement. La commune peut demander la démolition devant le juge civil pendant dix ans. Après dix ans, une nouvelle demande d’autorisation ne peut plus en principe être refusée à cause de l’irrégularité ancienne, sauf exceptions, notamment pour une construction édifiée sans aucun permis alors qu’il en fallait un.
La loi du 26 novembre 2025 a renforcé la police de l’urbanisme : astreinte jusqu’à 1 000 € par jour dans la limite de 100 000 €, amende administrative pouvant atteindre 30 000 €, selon le ministère. Le vendeur qui cache une irrégularité qu’il connaissait s’expose en outre à une action de l’acheteur pour dol ou vice caché, même si l’acte contient une clause d’exclusion de garantie.
Exemple chiffré : une extension de 25 m² sans autorisation
Prenons, à titre d’exemple, une maison de 120 m² dans un secteur où les biens comparables se vendent 2 600 € le m². Les 25 m² d’une extension n’ont jamais été déclarés. Informé, l’acheteur ne valorise ces mètres carrés qu’à moitié, le temps d’une régularisation incertaine.
| Prix sur 120 m² à 2 600 € | 312 000 € |
| Extension non régularisée : 25 m² × 1 300 € de décote | − 32 500 € |
| Prix négocié | environ 279 500 € |
Régulariser avant la mise en vente, quand les règles du PLU le permettent, coûte en général bien moins que cette décote, mais suppose de payer la taxe d’aménagement sur la surface créée.
Des recours plus courts depuis fin 2025
Les tiers disposent toujours de deux mois à compter de l’affichage sur le terrain pour contester une autorisation devant le tribunal. Mais depuis le 28 novembre 2025, un recours gracieux auprès de la mairie doit être fait dans le mois, et il ne prolonge plus le délai contentieux. D’après le ministère, une autorisation devient ainsi définitive en trois mois environ, contre plus de six auparavant. Pour un acheteur dont la promesse dépend d’un permis « purgé de tout recours », le gain de temps est réel.
Attention à l’affichage. Les deux mois laissés aux voisins pour contester ne commencent qu’avec un panneau lisible depuis la rue. Sans preuve d’affichage, une autorisation peut être contestée bien plus tard : photos datées ou constat de commissaire de justice sont à conserver avec le dossier.
Les erreurs à éviter
- Annoncer une surface habitable qui inclut des pièces jamais autorisées.
- Se contenter d’un permis sans vérifier la déclaration d’achèvement.
- Oublier la déclaration fiscale des surfaces créées, qui rattrape la taxe foncière.
- Attendre le compromis pour découvrir le problème : la négociation se fait alors dans l’urgence.
Une maison avec des travaux à régulariser se vend, à condition de le dire et de chiffrer la situation : c’est le cas de nombreux biens à rénover ou atypiques que Groupe Serenity étudie.
Questions fréquentes
Peut-on vendre une maison avec une extension non déclarée ?
Oui, la vente n’est pas interdite. Mais l’acheteur doit être informé, et l’irrégularité pèse sur le prix et parfois sur l’accord de la banque.
Au bout de combien de temps des travaux irréguliers sont-ils « prescrits » ?
Six ans pour l’action pénale, dix ans pour l’action en démolition de la commune. Certaines constructions, notamment édifiées sans permis, ne sont jamais complètement régularisées.
Où consulter le PLU d’une commune ?
Sur le Géoportail de l’urbanisme, gratuitement, ou à la mairie.
Le recours gracieux d’un voisin bloque-t-il encore un permis pendant des mois ?
Plus pour les décisions prises depuis le 28 novembre 2025 : il doit être fait dans le mois et ne prolonge plus le délai pour saisir le tribunal.
Vous avez un bien à vendre, à rénover ou en situation complexe ? Faites étudier votre bien par Groupe Serenity : réponse sous 48 heures.
Sources : Code de l’urbanisme, articles L. 423-3, L. 421-9, L. 480-14 et R. 462-10 ; code des relations entre le public et l’administration, article L. 112-8 · Ministère : loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement · Ministère, fiche technique n° 4 (mai 2026) : délais de recours contre les autorisations d’urbanisme (article L. 600-12-2) · Code de procédure pénale, article 8 (prescription de six ans des délits) ; code des assurances, article L. 243-2 · Géoportail de l’urbanisme · Code général des impôts, article 1406 (déclaration des constructions nouvelles) · service-public.fr
Photo : PA, CC BY-SA 4.0, wikimedia