This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
Plafonds d’exonération 2026 publiés en août, fin programmée de l’avantage au 31 décembre 2026 : ce qu’il faut vérifier avant de louer une chambre ou un étage de sa maison.
L’essentiel
- La pièce louée doit être décente : au moins 9 m² habitables, une fenêtre, un chauffage.
- En 2026, les loyers ne sont pas imposés sous 215 € par m² et par an en Île-de-France et 159 € ailleurs.
- Cette exonération s’arrête le 31 décembre 2026, sauf nouveau texte.
Les enfants sont partis, une chambre reste vide, un étage ne sert plus : louer une partie de sa maison est une manière simple de compléter ses revenus, de partager les charges ou de ne pas vivre seul. Encore faut-il respecter quelques règles, et connaître l’avantage fiscal qui s’y attache, d’autant qu’il arrive à échéance.
Ce que l’on peut louer
Le logement doit être votre résidence principale au sens fiscal : le lieu où vous vivez habituellement et où se trouvent vos attaches familiales et professionnelles. Vous pouvez y louer une chambre, une suite, un étage entier ou un studio aménagé.
La partie louée doit être décente : au moins 9 m² habitables (ou 20 m³), une fenêtre, une aération, un chauffage, et l’accès à une cuisine, une salle d’eau et des toilettes, privatives ou partagées. Une entrée indépendante n’est pas obligatoire, mais elle facilite la vie de chacun et rend le bien plus attractif.
Les démarches avant de signer
Six points sont à régler avant l’arrivée du locataire :
- Relire le règlement de copropriété, qui peut limiter certaines locations.
- Prévenir votre assureur : la présence d’un locataire change le risque couvert.
- Fournir les diagnostics obligatoires, dont le DPE de la partie louée.
- Meubler la pièce selon la liste réglementaire si vous louez meublé (literie, rangements, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle…).
- Choisir le bon contrat : bail meublé d’un an, bail étudiant de neuf mois ou bail mobilité de un à dix mois.
- Prévoir dans le bail l’usage des pièces communes, pour éviter les tensions.
La liste complète des documents à remettre figure dans notre article sur les diagnostics obligatoires pour louer un logement. Un locataire peut lui aussi sous-louer une chambre, mais seulement avec l’accord écrit de son propriétaire, et sans demander plus au mètre carré que ce qu’il paie lui-même.
L’avantage fiscal : des loyers non imposables
Les loyers tirés de la location meublée d’une partie de la résidence principale sont exonérés d’impôt sur le revenu si trois conditions sont réunies : la pièce fait partie de votre résidence principale, elle constitue la résidence principale du locataire, et le loyer reste raisonnable.
Pour 2026, l’administration considère comme raisonnable un loyer annuel, hors charges, inférieur à ces plafonds. Concrètement, pour une chambre en Gironde :
Exemple chiffré : une chambre de 14 m² en Gironde
Location meublée à un locataire dont c’est la résidence principale, revenus de 2026.
| Surface louée | 14 m² |
| Plafond 2026 hors Île-de-France | 159 €/m² par an |
| Loyer annuel maximal exonéré (14 × 159 €) | 2 226 € |
| Soit, sans impôt | environ 185 € par mois |
Attention : l’exonération s’arrête fin 2026
Fin de l’exonération au 31 décembre 2026. La loi de finances pour 2026 a fixé cette date : les loyers perçus à partir de 2027 seront, sauf nouveau texte, imposés comme ceux de toute location meublée.
Ils relèveront alors du régime micro-BIC, avec un abattement forfaitaire de 50 %, ou du régime réel. Pour la chambre de l’exemple, 2 226 € de loyers donneraient en micro-BIC 1 113 € de revenu imposable. Les deux régimes sont détaillés dans notre article sur la fiscalité de la location meublée (LMNP) en 2026. Il est utile de faire ses calculs dès maintenant.
Et si la maison devient trop grande ?
Louer une partie de chez soi est une bonne solution de transition. Quand l’entretien, les travaux ou la fiscalité pèsent trop, vendre peut devenir plus raisonnable (voir faut-il vendre maintenant ou attendre 2027), y compris un bien en partie occupé. Groupe Serenity étudie ce type de dossier en toute discrétion : faites étudier votre bien, premier retour sous 48 heures.
Questions fréquentes
Faut-il une entrée indépendante pour louer une chambre ?
Non. Elle n’est pas obligatoire, mais elle facilite la vie de chacun et rend la location plus attractive.
Quelle surface minimale pour la pièce louée ?
Au moins 9 m² habitables (ou 20 m³), avec une fenêtre, une aération, un chauffage et l’accès à une cuisine, une salle d’eau et des toilettes.
Combien puis-je louer sans payer d’impôt en 2026 ?
Un loyer annuel hors charges inférieur à 215 € par m² en Île-de-France et 159 € par m² ailleurs, si la pièce est la résidence principale du locataire.
Que change 2027 ?
Sauf nouveau texte, les loyers deviennent imposables comme toute location meublée : micro-BIC avec 50 % d’abattement, ou régime réel.
Sources : Article 35 bis du CGI · BOFiP, actualité du 19 août 2026 (plafonds 2026) · Loi de finances pour 2026, article 38 · Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 (logement décent)
Photo : Mary Whitney, CC0, stocksnap