Selon les dernières estimations, le nombre de passoires énergétiques ou passoires thermiques atteint 7,2 millions de logements en France. Pour lutter contre le fléau du mal-logement, le gouvernement durcit les conditions de locations pour les logements les plus énergivores.
L’objectif est d’inciter les propriétaires de ces logements à entreprendre des travaux de rénovation énergétique. Entre l’impossibilité d’augmenter le loyer jusqu’aux interdictions de location à venir pour certains logements mal classés au DPE, de nombreux propriétaires préfèrent vendre leur bien.
Alors, acheter une passoire thermique, c’est une aubaine ou une galère ? Éclairage.

Une passoire thermique, c’est quoi ?

Une passoire thermique est le terme employé pour désigner un logement (maison individuelle ou appartement) qui : 

• consomme trop d’énergie (électricité, gaz, fioul…)
• est polluant en raison de ses fortes émissions de gaz à effet de serre (GES)

Généralement, les passoires thermiques sont des logements anciens qui disposent d’équipements de chauffage vétustes et/ou pas entretenus ainsi que d’un défaut d’isolation et de ventilation.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) permet de connaître la quantité d’énergie annuelle consommée par le logement ainsi que son émission annuelle de GES. Une passoire thermique concerne les logements :

• classés F
• classés G

Depuis le 1er janvier 2023, les passoires thermiques classées G et qui consomment plus de 450 kWh/m2/an sont considérées indécentes. Cela implique que leur loyer ne peut plus être augmenté via l’Indice de Révision des Loyers (IRL).

La loi climat et résilience prévoit de nouvelles restrictions pour les logements énergivores qui entreront en vigueur dans les années à venir. Les logements suivants ne pourront plus être mis en location : 

• classés G dès janvier 2025
• classés F dès janvier 2028
• classés E dès janvier 2034

À défaut de pouvoir rénover leurs passoires thermiques, certains propriétaires préfèrent les mettre en vente.

Acheter une passoire thermique assure une décote sur son prix d’acquisition 

Les propriétaires de passoires énergétiques sont nombreux à vendre leur passoire énergétique en l’état, c’est-à-dire sans avoir réalisé de travaux de rénovation. Selon le bilan des notaires de France 17 % des transactions concernaient des passoires thermiques en 2022.

Pourtant, vendre une passoire énergétique n’est pas une chose aisée quand on sait que 90 % des futurs acquéreurs : 

• excluent les logements énergivores de leurs visites
• estiment qu’un mauvais DPE est une aubaine pour négocier

En tant qu’investisseur, il faut calculer le montant nécessaire à la rénovation énergétique du bien dans son calcul de rentabilité. Pour être rentable, la décote sur le prix de vente doit être supérieure au coût des travaux. Celle-ci peut atteindre jusqu’à 17 % du prix de vente !

Selon une étude de Flatlooker, le montant des travaux à engager varie selon la superficie du logement et le DPE de départ. Pour atteindre une étiquette D il faut par exemple compter : 

• 649 € TTC/m2 pour un T1 de 25 m2 classé F soit 16 225 €
• 828 €/m2 pour ce même T1 classé G soit 20 700 €

Acquérir une passoire thermique fait bénéficier d’aides financières et de certains dispositifs de défiscalisation 

Que ce soit pour louer ou en faire sa résidence principale, de nombreuses aides financières sont prévues par l’État et entreprises privées pour inciter à la rénovation énergétique des particuliers. Elles sont cumulables avec les dispositifs de défiscalisation.

Les aides financières aux travaux de rénovation énergétique

Pour accélérer la transition écologique et aider les propriétaires bailleurs ou occupants à rénover leur logement tout en réduisant leur reste à charge, voici les aides financières disponibles : 

• MaprimeRénov », est accessible à tous sous réserve que le logement soit achevé depuis plus de 15 ans. Il permet de bénéficier de primes au montant variable selon les revenus du foyer fiscal du demandeur, en échange de la réalisation de travaux de rénovation énergétique. MaPrimeRénov’ peut être bonifiée en cas de sortie de passoire thermique avec un montant de 500 à 1500 € selon les ressources du ménage demandeur.
• les certificats d’économies d’énergies (CEE) : distribués par les fournisseurs d’énergie pour financer la rénovation énergétique, cette aide est accessible pour les propriétaires de logements achevés depuis plus de 2 ans. Les opérations éligibles sont consultables sur le catalogue des fiches d’opérations standardisées.
• l’écoprêt à taux zéro ou Éco PTZ est un prêt sans intérêts d’emprunt d’un montant maximum de 50 000 € pour financer les travaux de rénovation énergétique

Les dispositifs de défiscalisation pour la rénovation énergétique 

Certains dispositifs permettent de bénéficier de réductions d’impôts en échange de la réalisation de travaux de rénovation énergétique notamment lorsque le logement est une passoire thermique : 

• le dispositif Denormandie : le propriétaire d’un logement situé dans un quartier ancien et dégradé peut bénéficier d’une réduction d’impôt sous réserve de réaliser des travaux à hauteur de 25 % minimum du montant d’acquisition et de le mettre en location
• le déficit foncier est destiné aux propriétaires de logements non meublés mis en location et qui bénéficient du régime réel d’imposition. Il permet de déduire jusqu’à 21 400 € de charges (y compris les travaux) de son revenu locatif.

Comment investir dans l’immobilier sans acquérir une passoire thermique ?

Si vous n’avez pas le capital nécessaire pour acheter une passoire thermique ou que les travaux vous font peur, il est toujours possible d’investir dans l’immobilier !

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Alexandre LAMARCHE – Groupe Serenity

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