Que vous soyez un investisseur aguerri ou un néophyte de l’immobilier, le calcul de la rentabilité ou du rendement locatif est un passage obligatoire avant tout investissement. Selon une étude de Century 21, près de 30,5 % des achats immobiliers en 2021 étaient destinés à l’investissement locatif, un vrai engouement de la part des Français !
Le rendement est la donnée essentielle pour déterminer la performance prévisionnelle d’un bien locatif. Plusieurs notions sont à connaître et à ne pas confondre : le rendement brut, le rendement net ou encore le rendement net-net. 
Bien que le rendement soit un facteur clé pour l’investisseur, d’autres aspects ne doivent surtout pas être négligés avant d’investir dans la pierre. On vous dit tout !

Le rendement locatif brut, qu’est-ce que c’est ?

Le rendement locatif brut permet de se donner une première estimation de l’opportunité locative que représente le bien convoité. Dans le cadre d’une première approche pour « dégrossir » le marché et sélectionner plusieurs biens à potentiel, calculer le rendement brut est pertinent.

Méthode de calcul du rendement brut

Pour calculer le rendement brut d’un bien locatif, il suffit d’indiquer le montant annuel du loyer, le multiplier par 100 puis diviser par le montant d’acquisition.

L’info Groupe-Serenity Le montant d’acquisition doit inclure les frais de notaire ainsi que les travaux éventuels pour un calcul précis du rendement brut.

Exemple de calcul du rendement brut

Pour l’achat d’un logement vendu au prix de 200 000 euros, avec un loyer mensuel de 1 100 euros : (1 100 x 12) = 13 200 € x 100/200 000 € = 6,6 %

Ce taux de 6,6 % représente la rentabilité brute de l’investissement locatif. 

Le rendement locatif net, qu’est-ce que c’est ?

Pour obtenir une estimation plus précise, il faut calculer le rendement locatif net. Celui-ci prend en compte l’ensemble des charges et des taxes qui sont dues par le propriétaire : 

• intérêts d’emprunt
• taxe foncière
• éventuels frais de gestion d’agence immobilière
• charges locatives non récupérables (qui n’incombent pas au locataire)
• assurances (propriétaire non occupant, loyers impayés, assurance emprunteur)

Ce montant des différentes charges vient en déduction des loyers annuels perçus pour obtenir le rendement net de l’investissement.

Méthode de calcul du rendement net

La méthode de calcul du rendement net est : ([loyer x 12 mois] – charges non récupérables)) x 100/prix d’achat.

Exemple de calcul du rendement net

Toujours avec notre exemple de l’appartement de 200 000 euros avec un loyer annuel de 13 200 euros et des charges de 1 500 euros : le rendement net atteint 5,85 %.

Cela fait donc une différence de 0,75 % par rapport au calcul de la rentabilité brute.

Le rendement net-net de charges et d’impôt, qu’est ce que c’est ?

Le rendement net-net prend également en compte la fiscalité, pour un calcul encore plus précis et surtout adapté à votre profil d’investisseur.

La catégorie d’impôt dépend de plusieurs facteurs : 

• le type de location (vide ou meublé)
• le régime fiscal choisi (forfaitaire ou au réel)

En effet, une location vide ou meublée permet de choisir le régime réel. Dans ce cas, de nombreuses charges sont déductibles de vos revenus fonciers : 

• impôts locaux
• frais de gestion d’agence immobilière 
• intérêts d’emprunt
• assurances

En location vide, il est également possible d’opter pour le régime microfoncier qui permet de profiter d’un abattement forfaitaire de 30 % sur le montant des revenus fonciers annuels.

En revanche, dans le cadre d’une location meublée, on ne parle pas de revenus fonciers, mais de Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il est possible d’opter pour le régime MicroBIC sous réserve que les recettes locatives annuelles ne dépassent pas 72 600 euros.

Ce régime MicroBIC permet un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives brutes de l’année.

Méthode de calcul du rendement net-net de charges et d’impôt

Le rendement net-net est obtenu en déduisant les charges, impôts et prélèvements sociaux au montant de loyers annuel perçu : (loyer annuel — charges non récupérables — taux marginal d’imposition du propriétaire — prélèvements sociaux) x100/prix d’acquisition

Exemple de calcul du rendement net-net de charges et d’impôt

Pour notre exemple (prix d’achat de 200 000 euros, loyer annuel de 13 200 euros et charges de 1 500 euros) : 

S’il est loué vide au régime microfoncier, l’abattement forfaitaire est de 30 % des revenus encaissés soit : 3 960 € (13 200 x 0,3).

Si le propriétaire est assujetti à un taux marginal d’imposition de 41 %, son impôt sur les revenus fonciers générés atteint 3 788,40 € (13 200 – 3 960 x 0,41) et les prélèvements sociaux seront de 13 200 – 3 960 x 0,172 = 1 589,28 €

Le rendement net-net atteindra, pour cet investissement locatif : (13 200 – 1500 – 3 788,40 – 1589,28) x 100/200 000 = 3,16 %

La vacance locative et l’impayé, autres facteurs clés du rendement locatif

Le rendement locatif est une donnée essentielle à prendre en compte avant d’investir, mais ce n’est pas le seul. En effet, la vacance locative et le risque d’impayé peuvent réduire à néant la rentabilité d’un investissement locatif !

Comme le rendement est basé sur les loyers encaissés, un locataire qui ne paie plus son loyer ou un logement vide de locataire pendant plusieurs mois remet sérieusement en cause le rendement prévisionnel de l’investissement. C’est pourquoi, il est crucial d’anticiper ces aléas avant l’acquisition : 

• privilégier les zones géographiques à forte demande locative
• démarquer son bien de la concurrence grâce aux travaux notamment
• opter pour une Garantie des Loyers impayés (GLI)

Alexandre LAMARCHE – Groupe Serenity