This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
Tensions géopolitiques, inflation, remontée des taux : les marchés financiers alternent les secousses. Beaucoup d’épargnants se tournent vers l’immobilier, réputé plus stable. Encore faut-il en connaître les limites.
L’essentiel
- Le Livret A rapporte 1,7 % depuis le 1er août 2026, les fonds en euros ont servi 2,63 % en 2025.
- Les SCPI ont distribué 4,91 % en 2025, mais le prix de leurs parts peut baisser.
- La meilleure protection contre les à-coups reste la répartition de l’épargne.
En finance, la volatilité mesure l’ampleur des variations d’un placement. Une action peut gagner ou perdre plusieurs pour cent en une seule séance. Sur longue période, les actions ont historiquement offert les meilleures performances, mais au prix d’à-coups qui découragent de nombreux Français, souvent peu à l’aise avec les mécanismes de la Bourse.
Où en sont les placements sans risque ?
- Le Livret A rapporte 1,7 % depuis le 1er août 2026, après plusieurs mois à 1,5 %. Le livret d’épargne populaire, réservé aux revenus modestes, reste à 2,5 %.
- Les fonds en euros de l’assurance vie ont servi en moyenne 2,63 % en 2025, selon l’ACPR, un niveau stable depuis trois ans. L’écart entre contrats d’un même assureur peut toutefois dépasser 0,4 point.
Ces placements garantissent le capital, mais leur rendement couvre à peine l’inflation. Certains contrats d’assurance vie cherchent un meilleur rendement du côté de la pierre : voir l’immobilier dans l’assurance vie.
L’immobilier, moins volatil mais pas sans risque
La pierre ne connaît pas de cotation quotidienne, ce qui donne une impression de stabilité. Elle n’est pas à l’abri des baisses pour autant : après le pic de 2022, les prix des logements anciens ont reculé, et ils restaient en très léger repli sur un an au deuxième trimestre 2026 selon les notaires et l’Insee. L’immobilier présente aussi des contraintes propres :
- une revente qui prend plusieurs mois ;
- des frais d’achat de 7 à 8 % dans l’ancien ;
- des travaux, des impayés possibles et une gestion à assurer ;
- une fiscalité lourde sur les loyers : impôt sur le revenu et prélèvements sociaux.
Les SCPI, l’immobilier sans gestion
Les sociétés civiles de placement immobilier achètent des bureaux, des commerces, des entrepôts ou des logements, et en reversent les loyers aux porteurs de parts. Elles sont gérées par des sociétés agréées par l’Autorité des marchés financiers. En 2025, leur taux de distribution moyen a atteint 4,91 % selon l’Aspim, et la collecte brute est remontée à 5,5 milliards d’euros.
Mais plusieurs SCPI ont dû baisser le prix de leurs parts pour tenir compte de la chute de valeur des bureaux : en 2025 encore, 14 SCPI à capital variable ont réduit leur prix de souscription (voir faut-il encore investir en SCPI après la baisse des prix des parts). Certaines peinent à rembourser les associés qui veulent sortir. Un rendement élevé ne protège pas contre une perte en capital : c’est un placement à envisager sur au moins huit à dix ans, d’autant que les frais d’entrée, indiqués dans la note d’information, approchent souvent 10 % du montant investi.
Ce qu’il reste après impôts
Exemple chiffré : 10 000 € placés pendant un an
Épargnant imposé dans la tranche à 30 %. Illustration fondée sur les taux moyens cités plus haut, pas une prévision.
| Livret A, sans impôt ni prélèvements sociaux | 170 € nets |
| Fonds en euros (contrat de moins de huit ans, sans retrait) : 263 € − 17,2 % | ≈ 218 € nets |
| SCPI détenue en direct : 491 € − 30 % − 17,2 % | ≈ 259 € nets |
| Avance de la SCPI sur le Livret A | ≈ 89 € par an, avant frais d’entrée |
La première année, les frais d’entrée de la SCPI effacent largement ce gain. Depuis le 1er janvier 2026, la loi de financement de la sécurité sociale a porté la CSG sur une partie des revenus du capital à 10,6 % : le prélèvement forfaitaire unique sur les intérêts et dividendes passe ainsi de 30 % à 31,4 %. L’assurance vie, les revenus fonciers et les plus-values immobilières restent soumis à 17,2 % de prélèvements sociaux.
Penser fiscalité et patrimoine
Un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d’euros au 1er janvier entre dans le champ de l’impôt sur la fortune immobilière, parts de SCPI comprises ; il existe toutefois des moyens légaux de réduire son IFI. À l’inverse, l’assurance vie offre un cadre favorable pour la transmission. Chaque placement a donc sa place selon l’âge, les revenus et les projets.
Cas concret : répartir 60 000 € d’épargne
Ce profil est imaginaire et ne constitue pas un conseil personnalisé. Un couple de quarante-cinq ans, propriétaire de sa résidence principale, dispose de 60 000 € et veut préparer sa retraite sans craindre les à-coups. Une répartition possible :
Pour faire face aux imprévus, disponibles à tout moment.
Partagés entre fonds en euros et unités de compte.
Dans deux SCPI différentes, à conserver au moins dix ans.
Si les marchés chutent, seule une partie de l’épargne en subit les effets, et la réserve disponible évite de vendre au mauvais moment.
Les étapes avant d’investir
- Constituer une épargne de précaution équivalant à trois à six mois de dépenses.
- Fixer un horizon de placement pour chaque somme.
- Évaluer sa tolérance aux pertes : un recul de 20 % serait-il supportable sans vendre ?
- Comparer les rendements après frais et après impôts, pas les seuls chiffres affichés.
Les erreurs à éviter
- Choisir une SCPI sur son seul taux de distribution, sans regarder la qualité des immeubles ni l’évolution du prix de la part.
- Placer en Bourse ou en immobilier l’argent nécessaire dans les deux ans.
- Concentrer toute son épargne sur un seul support, ou une seule SCPI.
- Vendre dans la panique après une baisse, ce qui transforme une perte temporaire en perte réelle.
Diversifier
La meilleure protection contre la volatilité reste la répartition : une épargne de précaution disponible, une part en immobilier direct ou en SCPI pour les revenus et le long terme, une part en actions pour la performance. Avant d’investir, un conseiller en gestion de patrimoine peut aider à trouver le bon équilibre.
Questions fréquentes
Peut-on perdre de l’argent avec une SCPI ?
Oui. Le capital n’est pas garanti : le prix de la part peut baisser et la revente peut prendre du temps si les demandes de retrait s’accumulent.
Le Livret A a-t-il une limite ?
Oui, son plafond est de 22 950 € pour un particulier, intérêts capitalisés non compris.
Vaut-il mieux une SCPI ou un appartement à louer ?
La SCPI évite la gestion et permet d’investir de petites sommes ; l’achat en direct permet d’emprunter plus facilement et de choisir son bien, mais demande du temps.
Faut-il attendre une baisse des prix pour acheter ?
Personne ne connaît le point bas. Mieux vaut acheter un bien bien situé, au juste prix, et le garder longtemps.
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Sources : Ministère de l’Économie, communiqué sur le taux du Livret A au 1er août 2026 · ACPR, revalorisation des contrats d’assurance vie en 2025 (rapport du 30 juin 2026) · Aspim, bilan du marché des fonds immobiliers non cotés 2025 (février 2026) · Notaires de France et Insee, indices des prix des logements anciens, 2e trimestre 2026 · Code général des impôts, articles 964 et suivants (IFI) · amf-france.org : SCPI · service-public.fr · Loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026 (CSG sur les revenus du capital) · ACPR, revalorisation 2025 des contrats d’assurance vie (30 juin 2026) · Aspim, communiqué sur le marché des fonds immobiliers au 4e trimestre 2025 · info.gouv.fr : taux du Livret A au 1er août 2026
Photo : Dale Cruse from San Francisco, CA, USA, CC BY 2.0, wikimedia