This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
Six ans après son vote, la loi relative à l’énergie et au climat reste le point de départ des obligations qui pèsent sur les logements énergivores. Complétée par la loi Climat et résilience, elle touche chaque vente et chaque mise en location.
L’essentiel
- Un logement classé G ne peut plus être loué avec un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025 ; les F suivront en 2028.
- Le loyer d’un logement F ou G est gelé depuis le 24 août 2022.
- Pour vendre une maison classée E, F ou G, un audit énergétique doit être remis dès la première visite.
La loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 fixe à la France l’objectif de neutralité carbone en 2050. Pour le logement, elle a surtout introduit une idée simple : un bien qui consomme trop d’énergie doit être signalé, ne doit plus rapporter davantage et devra, à terme, être rénové. Les textes adoptés ensuite, en particulier la loi Climat et résilience du 22 août 2021, ont traduit ces principes en obligations datées.
Ce que la loi de 2019 a posé
Le texte a donné une définition chiffrée de la passoire énergétique : un logement dont la consommation dépasse 330 kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré et par an. Il a prévu l’information des acheteurs et des locataires dans les annonces, la fin des hausses de loyer pour ces logements. La réforme du diagnostic de performance énergétique (DPE) de juillet 2021 a ensuite remplacé ce seuil unique par les classes F et G, calculées à la fois sur l’énergie consommée et sur les émissions de gaz à effet de serre.
Pour vendre : informer et chiffrer
- L’annonce doit afficher la classe énergie, la classe climat et une fourchette de dépenses annuelles d’énergie. Pour un bien classé F ou G, la mention « logement à consommation énergétique excessive » est obligatoire. Les contrôles relèvent de la répression des fraudes, avec une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une société.
- Le DPE est opposable depuis juillet 2021 : un acheteur qui découvre une étiquette erronée peut demander réparation au vendeur ou au diagnostiqueur.
- L’audit énergétique est exigé pour vendre une maison ou un immeuble en monopropriété classé F ou G depuis avril 2023, classé E depuis le 1er janvier 2025, et le sera pour la classe D à partir de 2034. Il propose des scénarios de travaux chiffrés et doit être remis dès la première visite. Nous avons détaillé son entrée en vigueur pour les passoires thermiques et les professionnels habilités à le réaliser.
Pour louer : un gel, puis un calendrier
Depuis le 24 août 2022, le loyer d’un logement classé F ou G ne peut plus augmenter, ni à la révision annuelle, ni à la relocation, ni au renouvellement du bail. Le critère de décence intègre par ailleurs un niveau minimal de performance, selon un calendrier qui avance classe par classe :
Plus de nouveau bail possible.
Les logements F ne pourront plus être proposés à un nouveau locataire.
Dernière étape du calendrier actuel.
Un locataire peut demander la mise en conformité devant le juge. Détail du calendrier dans notre article sur les passoires énergétiques progressivement interdites à la location.
Ce qui a bougé depuis
Le mode de calcul du DPE a été corrigé à plusieurs reprises. Le coefficient appliqué à l’électricité est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026 ; un arrêté du 19 août 2026 l’abaisse à 1,7 au 1er janvier 2027. Le gouvernement estime que plusieurs centaines de milliers de logements chauffés à l’électricité sortiront ainsi des classes F et G sans travaux. Une attestation de changement d’étiquette pourra être téléchargée gratuitement sur l’observatoire de l’Ademe pour les DPE encore valides. Les logements chauffés au gaz ou au fioul ne sont pas concernés.
Au 16 octobre 2026, rien n’est voté. Le projet de loi relatif à la relance et à la décentralisation du logement, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, ne touche pas au calendrier, mais permettrait de continuer à louer un logement F ou G si le bailleur a signé, avant 2030, un contrat de travaux permettant d’atteindre la classe exigée. Examiné fin septembre en commission à l’Assemblée nationale, il est attendu en séance publique en novembre. D’ici là, ce sont les règles actuelles qui s’appliquent.
Cas concret : un studio électrique en location
Un bailleur loue un studio de 22 m² classé F, chauffé par des convecteurs. Son loyer est gelé depuis 2022. Avec le coefficient de 1,7, son logement peut passer en E dès janvier 2027 sans aucun chantier. Il vérifie alors son étiquette sur l’observatoire de l’Ademe et télécharge l’attestation : son logement reste louable après 2028 et le gel ne s’applique plus sur la base de la nouvelle classe. Il garde toutefois en tête l’échéance de 2034 pour la classe E et programme le remplacement des convecteurs et du ballon d’eau chaude.
Exemple chiffré : une maison au fioul mise en vente
Exemple chiffré : maison de 110 m² chauffée au fioul, classée F
Supposons que l’audit chiffre à 45 000 € le scénario qui permet d’atteindre la classe C.
| DPE et audit énergétique | quelques centaines d’euros chacun |
| Travaux pour atteindre la classe C (audit) | 45 000 € |
| Nouveau bail possible à partir de 2028 sans travaux | non |
| Ce que l’acheteur-bailleur intégrera à la négociation | 45 000 € + le temps du chantier |
Le vendeur a donc intérêt à connaître ce chiffre avant de fixer son prix et à rassembler les devis éventuels, plutôt que de le découvrir en pleine discussion. Autre voie : vendre en l’état à un acheteur qui chiffre lui-même la rénovation.
Les étapes avant de vendre ou de relouer
- Vérifier la validité du DPE : ceux réalisés avant juillet 2021 ne sont plus valables.
- Pour un logement électrique, regarder l’effet du nouveau coefficient avant d’engager des frais.
- Commander l’audit énergétique s’il est exigé, avant la mise en vente.
- Rédiger l’annonce avec toutes les mentions obligatoires.
- Pour une location, comparer le coût des travaux aux loyers perdus en cas d’interdiction.
Les erreurs à éviter
- Augmenter le loyer d’un logement F ou G : la hausse est illégale et le locataire peut en demander le remboursement.
- Faire refaire un DPE dans l’espoir d’une meilleure note sans corriger les données : un diagnostic complaisant engage la responsabilité du vendeur.
Questions fréquentes
Peut-on vendre un logement classé G ?
Oui. Les interdictions concernent la location, pas la vente. L’acheteur doit simplement être informé par le DPE et, pour une maison, par l’audit énergétique.
Le locataire en place doit-il partir en 2028 si le logement est classé F ?
Non, le bail en cours n’est pas résilié. Mais le logement ne sera plus décent : aucun nouveau bail ni renouvellement ne sera possible sans travaux, et le locataire pourra demander au bailleur, puis au juge, de les faire réaliser.
Une copropriété est-elle concernée par l’audit énergétique ?
Non pour la vente d’un lot. Elle a en revanche ses propres obligations : DPE collectif et plan pluriannuel de travaux, selon sa taille.
Vous avez un bien à vendre, à rénover ou en situation complexe ? Faites étudier votre bien par Groupe Serenity : réponse sous 48 heures.
Sources : Loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l’énergie et au climat · Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite Climat et résilience · Arrêté du 19 août 2026 relatif au coefficient de conversion de l’électricité du DPE · Projet de loi relatif à la relance et à la décentralisation du logement, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026 (texte de la commission de l’Assemblée nationale n° 3188) · ecologie.gouv.fr · service-public.fr
Photo : Emilien-Lebourgeois, PDM, flickr